Tag: sprzedaż

Grunty rolne –  jak wycenić  ?

Wycena gruntów rolnych jest nieoceniona w przypadku sprzedaży lub zakupu. Jednym z czynników wpływających na wartość jest ich lokalizacja.  Według statystyk najdroższe z gruntów znajdują się na Podlasiu, Opolszczyźnie, a także w Wielkopolsce. Natomiast najtańsze w województwie podkarpackim lubuskim, oraz zachodniopomorskim.

Kiedy zlecić wycenę?

Profesjonalna wycena gruntu pomaga nie tylko w sytuacji zakupu lub sprzedaży. Ustalenie odpowiedniej wartości ma duże znaczenie również w przypadku kredytu, gdzie stanowi formę zabezpieczenia. Wówczas należy złożyć do banku operat szacunkowy, który będzie zawierał szczegółową wycenę gruntu.  Kolejnym ważnym powodem do profesjonalnej wyceny jest rozwód i podział majątku wspólnego. Dzięki temu strony będą znały wartość gruntu, a co za tym idzie podział będzie sprawiedliwy jeśli jedno z małżonków będzie musiało spłacić drugiego. Ocena wartości gruntu przydaje się również w sytuacji, gdy chcemy ustalić wysokość opłat za dzierżawę , oraz podatek rolny.

Kto i w jaki sposób wycenia?

Wycena gruntu przeprowadzana jest przez rzeczoznawców majątkowych, którzy posiadają do tego odpowiednie uprawnienia. Taka osoba musi być wpisana do Centralnego Rejestru Rzeczoznawców Majątkowych, który prowadzi Minister Rozwoju i Technologii. Możemy sprawdzić, czy rzeczoznawca, która ma zająć się nasza wyceną widnieje w rejestrze, gdyż jest on ogólnodostępny. Dzięki temu mamy pewność, że nasza wycena będzie mieć moc prawną. Wycena przeprowadzana jest zazwyczaj na dwa sposoby, porównawczy, a także dochodowy. Pierwszy z nich opiera się na analizie lokalnego rynku pod kątem położenia, oceny jakości gleby, a także wielkości podobnych terenów znajdujących się na tym obszarze. Wycena przeprowadzana w sposób dochodowy  polega na zestawieniu wysokości opłat za dzierżawę. Dzięki temu cena gruntu ustalana jest na podstawie dochodu uzyskanego z prowadzenia gospodarstwa.

Od czego zależy wartość ?

Na cenę ziemi rolnej wpływa wiele czynników. Jednym z nich jest lokalizacja gruntów. Najlepiej wyceniane są ziemie znajdujące się na obszarach, na których rolnictwo jest popularne, a także tereny znajdujące się w bliskim sąsiedztwie miast. Kolejnym aspektem, który reguluje cenę gruntu jest ilość plonów, jaki możemy uzyskać na danym terenie. To z kolei zależy przede wszystkim od żyzności gleb, warunków wodnych, a także od płaskiego ukształtowania. Zdecydowanie mniejszym zainteresowaniem cieszą się tereny rolnicze położone w górach lub blisko morza. Największe uznanie stanowią grunty o powierzchni do 0,3 ha. Należy pamiętać, że obszary rolne o dużej powierzchni może zakupić jedynie osoba będąca rolnikiem lub prowadząca działalność o takim charakterze.

Chcę sprzedać zadłużone mieszkanie – czy to możliwe?

W przypadku zadłużonej nieruchomości sprzedaż jest możliwa. Bardzo często dzięki uzyskanym środkom można spłacić zobowiązanie finansowe i uniknąć dalszych kłopotów. Proces tego typu różni się nieco od sprzedaży nieruchomości wolnych od obciążeń. Jest to jednak realne rozwiązanie.

Dług w spadku

Nie zawsze spadek oznacza korzyści majątkowe dla spadkobierców. Czasami dziedziczymy długi, które stają się dla nas sporym problemem. W myśl obecnej ustawy odpowiedzialność za należności tego typu jest równa wysokości dziedziczonego majątku. Są jednak sytuacje, kiedy spadkobiercy zdają sobie sprawę z tego, że w skład majątku mogą wchodzić długi, dlatego tak ważne jest, aby podjąć właściwe kroki i wybrać odpowiednie rozwiązanie. Jednym z nich jest prawo do odrzucenia spadku. Podczas tak zwanego postępowania spadkowego należy złożyć stosowne oświadczenie nie później niż sześć miesięcy od dnia śmierci spadkodawcy przed sądem lub w kancelarii notarialnej przed notariuszem.

Licytacja komornicza, czy samodzielna sprzedaż?

Wszczęcie egzekucji komorniczej wiąże się dodatkowymi kosztami, którymi obciążeni są dłużnicy. Należy również pamiętać, że w drodze postępowania egzekucyjnego cena sprzedaży nieruchomości jest znacznie niższa od ceny rynkowej, dlatego samodzielna sprzedaż jest korzystniejszym rozwiązaniem.

Zajęcie nieruchomości, a sprzedaż

Każdy komornik po zajęciu nieruchomości zleca wycenę biegłemu sądowemu. Na podstawie uzyskanego operatu zostaje ustalona cena sprzedaży. Podczas pierwszej licytacji cena wywoławcza wynosi trzy czwarte ceny szacunkowej. Jeśli podczas pierwszej licytacji nie dojdzie do sprzedaży, komornik wyznacza kolejny termin, gdzie cena wywoławcza wynosi dwie trzecie ceny. W jednym i drugim przypadku cena sprzedaży może być znacznie wyższa, jeśli znajdzie się większa ilość chętnych do zakupu.

Zadłużona nieruchomość z hipoteką

Nieruchomości obciążone niespłacaną hipoteką to kolejny rodzaj obciążenia finansowego. Sprzedaż w tym przypadku wygląda nieco inaczej, gdyż najpierw należy uzyskać zgodę banku. Akceptacja skutkuje wystawieniem dokumentu zwanego promesą. Dokument jest ważny 30 dni i zawiera zobowiązanie do spłaty należności. W tym czasie musi również dojść do zawarcia umowy kupna i sprzedaży.

Home staging, czyli jak ułatwić sprzedaż nieruchomości

Jeszcze kilka lat temu w Polsce do hasła home staging podchodzono z dużym dystansem. Dziś agencje nieruchomości wiedzą, że pomoc w tym zakresie może zwiększyć atrakcyjność sprzedawanej nieruchomości, a co za tym idzie pomoże uzyskać wyższą cenę. Dzięki tej usłudze zaoszczędzimy sporo czasu i pieniędzy.

W home stagingu kluczem do sukcesu jest aranżacja przestrzeni i zaprezentowanie nieruchomości w taki sposób, aby klient mógł z łatwością wyobrazić w niej siebie. Jeśli home staging jest zastosowany na dużą skalę, na przykład z malowaniem wnętrza, czy zakupem nowych mebli klient kupujący ma przekonanie, że dane mieszkanie jest ukończone. Dzięki czemu nie będzie musiał inwestować dodatkowych środków finansowych.

Najprostsze triki, jakie stosują profesjonaliści

Home stagerzy stosują kilka prostych zasad przy swojej pracy. Przede wszystkim wnętrze musi być czyste i schludne. Pozbywają się wszystkich niepotrzebnych mebli, czy dodatków. Tam, gdzie jest to konieczne ściany wraz z sufitami są malowane. Dzięki czemu uzyskujemy efekt świeżości. Styl zazwyczaj jest minimalistyczny z neutralnymi barwami. Wszystko musi ze sobą współgrać. Natomiast małe powierzchnie są aranżowane w tak sposób, aby sprawiały wrażenie bardziej przestronnych i funkcjonalnych. Tylko takie rozwiązania pozwolą dotrzeć do jak największej liczby osób. Na tym skupia się praca home stagera, dotrzeć do szerokiej grupy docelowej, a nie trafić konkretnie w jeden gust

Pokazać, to co najlepsze

Profesjonaliści będą starali się wyeksponować w nieruchomości to co w niej najlepsze. W jednym przypadku będzie to ciekawa stolarka okienna, czy drzwiowa w zabytkowej kamienicy.  Natomiast w bloku funkcjonalny układ pomieszczeń. Każda nieruchomość może być z powodzeniem przygotowana do sprzedaży. Trzeba odpowiednio dobrać zabiegi, które zastosujemy przy upiększaniu nieruchomości, oraz dokładnie przeanalizować budżet, którym w tym celu dyponujemy.

Pomyśleć o wszystkim

Zastosowanie usługi home stagingu na rynku wtórnym staję się coraz bardziej popularne. Przy niewielkim nakładzie finansowym  można zupełnie odmienić wnętrza nieruchomości. Co jednak home stager może zaproponować właścicielom nieruchomości w stanie  deweloperskim? Tu z pomocą przychodzą wizualizacje 3D. Nie każdy z potencjalnych klientów oglądając nieruchomość będzie potrafił wyobrazić sobie zaaranżowane wnętrza po ukończonym pracach. Dzięki zastosowaniu tej usługi, klient może w sposób wirtualny spacerować i podziwiać wnętrza swojej nowej nieruchomości .

Pomoc zawodowego home stagera pomoże nam w krótkim czasie odmienić każde wnętrze, nawet to, które wydaję się na pierwszy rzut oka ponure i mało przyjazne dla oka.

 

 

Negocjacje przy sprzedaży, co warto o nich wiedzieć.

Negocjacje towarzyszą nam w wielu sferach życia. Czy są potrzebne w branży nieruchomości? Wiele wskazuj, że warto, a wręcz powinno się negocjować. Brak jakichkolwiek pobudek do tego, by zawalczyć o wyższą lub niższą cenę, w zależności od tego po której stronie transakcji się znajdujemy, może negatywnie wpłynąć na cały proces transakcji. Zdarza się nawet, że doprowadzi to do jej zerwania. Dlaczego tak się dzieje?

Wyobraźmy sobie, że jedna ze stron zbyt szybko godzi się na zaproponowane warunki. Wówczas pojawia się niedosyt, że może jednak mogliśmy uzyskać większą kwotę. Stajemy się podejrzliwi, bo być może z nieruchomością jest coś nie tak, skoro tak szybko się udało. Przemyślane negocjacje pozwolą uniknąć tego rodzaju dyskomfortu. Kierując się zasadą win-win każda ze stron będzie miała poczucie zadowolenia. Zaowocuje to przy sprzedaży korzystnymi ustaleniami zarówno dla sprzedających, jak i kupujących.

Jak się targować?

Złotą zasadą  jest budowanie relacji. W tym przypadku jest podobnie. Podczas rozmowy nie przechodzimy od razu do kwot i samej transakcji. Staramy poznać się drugą osobę i poznać jej oczekiwania. Będąc w roli sprzedającego z całą pewnością nie powinniśmy obniżać ceny, zanim nie usłyszymy od kupującego jego propozycji. Ustępstwa z naszej strony nie powinny być efektem szybkiej  i impulsywnej reakcji. Wzrost motywacji u ludzi nie powoduje wielkość ustępstwa, a sam fakt, że pojawiło się ono podczas rozmów.

Z kim łatwiej negocjować, z kobietą, czy mężczyzną?

Są odstępstwa od reguły, jak wszędzie. Na polu negocjacyjnym obserwuje się jednak pewną zależność. Łatwiej przeprowadza się negocjacje z osobą przeciwnej płci.  W przeciwnym razie pojawia się element rywalizacji. Inaczej negocjacje wyglądają w środowisku mężczyzn, którzy potrafią w sposób drapieżny przedstawiać swoje argumenty, co nie oznacza, że kobiety tracą na sile. Tutaj relacja może wydawać się nawet nieco trudniejsza.  Kobiety biorą pod uwagę wiele opcji naraz, co może wydłużyć cały przebieg negocjacji.

Kiedy powiedzieć sobie dość?

Musimy wziąć pod uwagę wszystkie możliwości na całym etapie sprzedaży, również tą, w której nie udaję się nam się sprzedać nieruchomości. W tej sytuacji najlepszym wyjściem okaże się tak zwana BATNA, czyli najlepsza alternatywy na wypadek niepowodzenia. Bardzo ważne jest, aby ustalić je i zapisać już na etapie przygotowań do negocjacji.  W tym przypadku może to być na przykład wynajem.

Każde negocjacje różnią się od siebie.  Jednak łączy ich jedno, ludzkie emocje. Towarzyszą na każdym etapie negocjacji, dlatego w tak  znaczący sposób wpływają na cały ich przebieg. Warto w takiej sytuacji poprosić osobę trzecią, aby spojrzała bez emocji na całą transakcję i jej założenia. Dzięki temu unikniemy podjęcia błędnych decyzji.

 

 

Rynek nieruchomości w 2021 roku, czyli jak nie dać się zwariować.

Ostatni rok na rynku nieruchomości był niezwykle intensywny. Najpierw chwilowy zastój spowodowany pandemią, a następnie gwałtowny wzrost cen. Poniżej podsumowanie tego co działo się w ostatnich miesiącach na rynku nieruchomości i jakie są przewidywania na rok następny.

Sytuacja mieszkaniowa

Analizując polskie miasta pod kątem cen nieruchomości, trudno będzie wskazać choć jedno z nich, gdzie cena za metr naszego wymarzonego lokum nie powędrowała w górę. Ugruntowaną pozycję lidera przypisuję się Gdyni, gdzie wzrost stawek osiągnął już 17,4%. Natomiast dla porównania najmniejszy wzrost mogliśmy zaobserwować w Poznaniu w wysokości 6,3%. Pomimo dynamiki cen, jaką odnotowaliśmy w ubiegłych miesiącach chętnych na zakup wciąż nie brakowało, a wręcz przybywało.

A może by tak …. zamieszkać w domu

Izolacja spowodowana pandemią skłoniła wielu z nas do poszukiwań nowych nieruchomości o większym metrażu. Naszą uwagę skupiły na sobie działki budowlane, domy z rynku wtórnego, a także inwestycję deweloperskie. Wszystko to, co może nam zapewnić dodatkową przestrzeń do życia. Taki trend ukierunkowany na tego typu nieruchomości możemy obserwować do dziś i nic nie wskazuje na to by w najbliższych miesiącach miało to ulec zmianie.

Co z kredytami?

Pandemia spowodowała, że banki zaostrzyły swoje kryteria podczas udzielania kredytów do tego stopnia, że niektórzy w tamtym okresie byli zupełnie pozbawieni tego rodzaju możliwości finansowania nieruchomości. Kiedy powoli zaczęliśmy oswajać się obecną sytuacją banki zaczęły ponownie otwierać się na swoich klientów. Koniec roku upływa nam pod znakiem pędzącej inflacji, a co za tym idzie wzrostem cen. W zastraszającym tempie drożeją materiały budowalne i robocizna. Dla osób starających się o kredyt będzie wiązało się to nie tylko z większymi kosztami budowy samego domu, ale również z droższym kredytem hipotecznym. Pomimo trudności związanych z całą procedurą kredytowania i wysokimi kosztami lokata w banku wydaję się być w dalszym ciągu mniej atrakcyjna niż inwestycja w nieruchomość.

Co przyniesie przyszłość?

Każdy, kto nosi się z zamiarem zakupu nieruchomości jest ciekaw co przyniosą kolejne miesiące. Dywagacje na ten temat zaczynają powoli przypominać wróżenie z fusów. Mamy bardzo wiele niewiadomych, a obecna sytuacja panująca na rynku, nie pozwala nam przewidzieć tego, co wydarzy się w najbliższych czasie. Kolejne wzrosty cen, polityka kredytowania,  nowe programy rządowe, które za chwilę wejdą w życie wprowadzą zmiany. Należy wszystko dokładnie przeanalizować,  aby zminimalizować ryzyko transakcji podczas  działań na rynku nieruchomości w tak niepewnym dla nas czasie.

Pośrednicy nieruchomości coraz popularniejsi.

Pośrednik nieruchomości to kontrowersyjny zawód w naszym kraju, jednak ponad połowa transakcji na rynku nieruchomości odbywa się z udziałem pośredników. Darzymy ich rosnącym zaufaniem, a ich profesjonalizm jest doceniany zarówno wśród sprzedających, jak i kupujących.

Statystyki

Z raportu Gumtree.pl wynika, że 52 % Polaków, którzy w ciągu ostatnich trzech lat kupiło nieruchomość, korzystało z pomocy doradców finansowych, a 53 % z pomocy agentów nieruchomości. Wśród osób, które zdecydowały się na wsparcie pośrednika, większość (56 %) nabywało nieruchomość z rynku wtórnego. Kupujący mieszkanie z drugiej ręki rzadziej korzystali z tej możliwości.

Warto współpracować

Mimo, iż ilość pośredników nieruchomości w Polsce jest jedną z najmniejszych w Europie, to widać rosnące zaufanie do tego zawodu. Doceniamy nie tylko profesjonalizm i bezpieczeństwo, jakie niesie za sobą korzystanie z takiej usługi. Zwracamy równeiż coraz większą uwagę na ilość czasu, jaki możemy dzięki temu zaoszczędzić. Rynek nieruchomości jest obecnie nasycony ofertami i zarówno kupujący, jaki i sprzedający muszą się sporo napracować, aby osiągnąć swój cel.

Kupujący z morza ofert musi wybrać najbardziej go interesujące, a później umawiać się z właścicielami na oglądanie każdego z nich. Sprzedający natomiast powinien przygotować samą nieruchomość do prezentacji, następnie stworzyć atrakcyjne ogłoszenie, które będzie się wśród tego tłumu wyróżniać, a później poświęcić czas na pokazywanie go potencjalnym klientom, aż do momentu, kiedy któryś z nich zdecyduje się na zakup.

Na tym jednak praca się kończy. Kiedy obie strony są już zdecydowane, a cena jest ustalona, konieczne jest dopięcie formalności – weryfikacja stanu prawnego nieruchomości, spisanie umowy, a czasem dwóch, kiedy konieczna jest umowa przedwstępna, często dopełnienie procedur kredytowych, finalizacja transakcji i przekazanie lokalu. Korzystając z usług pośrednika możemy często liczyć na usługi innych, zaprzyjaźnionych z nimi fachowców, np. architekta, czy doradcy finansowego.

Forma wspólpracy jest bardzo ważna

Podpisując z agentem umowę na wyłączność mamy pewność, że będzie on zaangażowany w swoją pracę. Jest to rodzaj umów mniej popularny od umów otwartych. jednak na przykład w Stanach Zjednoczonych, gdzie branża pośredników jest dużo bardziej rozwinięta i to oni sprzedają i kupują większość nieruchomości, innych umów się nie podpisuje.

Jak jednak przewidują eksperci, to właśnie umowy na wyłączność są przyszłością rynku, ponieważ gwarantują lepszą jakość usług. Zlecając sprzedaż jednej agencji możemy spodziewać się większego zaangażowania czasu i środków w realizację zlecenia. Poza tym, o ile mamy taką możliwość, warto przekazać agentowi klucze do mieszkania, wówczas będzie się umawiał na prezentację z klientami w dogodnej dla nich porze. Współpraca z kilkoma agentami może natomiast przynieść więcej szkody niż pożytku. Klienci kilku biur wskazują na konieczność kontaktowania się z każdym oddzielnie, uzgadniania kluczowych kwestii z każdym z osobna, w efekcie czego powstaje chaos, a zleceniodawca poświęca sprawie o wiele więcej czasu niż by chciał.

Do współpracy z pośrednikami przekonuje się również coraz więcej deweloperów. Jest to dla nich rozwiązanie bardziej ekonomiczne niż prowadzenie wewnętrznych biur sprzedaży, które generują spore koszty. Poza tym otwiera dostęp do bazy klientów, w tym zainteresowanych nieruchomościami z segmentu Premium, do których trudno byłoby dotrzeć z ulicy.

Jak sprzedać nieruchomość której właścicielem jest małoletni?

Właścicielem nieruchomości może być każdy, w tym również osoba małoletnia. Zdarza się, że staje się nim w wyniku darowizny lub otrzymania w spadku. Dziecko jednak nie może nieruchomości sprzedać, a w jego imieniu mogą tego dokonać rodzice.

Osoba małoletnia posiada zdolność prawną, co oznacza, że może być podmiotem praw i obowiązków. Tym samym może stać się właścicielem nieruchomości, jeśli otrzyma ją. np. w formie darowizny lub spadku. Dziecko jednak nie posiada zdolności do czynności prawnych, którą nabywa się dopiero z chwilą ukończenia 18 lat. Zarządzanie swoim majątkiem możliwe jest więc dopiero po uzyskaniu pełnoletniości.

Zgodnie z kodeksem cywilnym zarząd nad majątkiem dziecka sprawują jego rodzice lub przedstawiciele ustawowi. Sprzedaż nieruchomości jest jednak czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu, a to oznacza, że aby tego dokonać potrzebna jest zgoda sądu rodzinnego. Sprzedaż nieruchomości, z uwagi na wartość takiej transakcji, oraz jej szczególną formę (akt notarialny) stanowi czynność wykraczającą poza zakres zwykłego zarządu majątkiem. Aby uzyskać zgodę sądu na ten cel, rodzice lub przedstawiciele ustawowi dziecka muszą złożyć wniosek we właściwym ze względu na miejsce zamieszkania małoletniego sądzie rejonowym, w wydziale rodzinnym i nieletnich.

We wniosku należy zawrzeć opis czynności, ze wskazaniem nieruchomości jakiej dotyczy, jej wartość, jeśli znany jest już kupujący, również należy go we wniosku wskazać. Sprzedaż nieruchomości należy również uzasadnić, np. w ten sposób rodzice chcą pozyskać środki na zakup większego mieszkania, albo pieniądze ze sprzedaży umieścić na oprocentowanym rachunku oszczędnościowym do czasu uzyskania przez dziecko pełnoletniości. Uzasadnieniem czynności powinno być dobro i interes małoletniego.

Do wniosku należy załączyć dokumenty uzasadniające złożenie wniosku, tj. odpis aktu urodzenia małoletniego, odpis umowy darowizny, czy postanowienia o nabyciu spadku, odpis księgi wieczystej nieruchomości, potwierdzenie uiszczenia opłaty sądowej (40 zł).

Sąd może w toku postępowania wyznaczyć rozprawę w celu przesłuchania rodziców. Wniosek może złożyć każdy z nich, bądź mogą to zrobić razem. Wówczas oboje są wnioskodawcami. Jeśli wniosek zostanie złożony przez jednego z nich, w takim wypadku drugi z rodziców staje się uczestnikiem postępowania. Sąd może również zdecydować o przesłuchaniu dziecka, jeśli jest to uzasadnione, a jego rozwój umysłowy, stan zdrowia i stopień dojrzałości na to pozwalają.

Po rozpoznaniu wniosku i dowodów w sprawie, sąd wydaje postanowienie. Po jego uprawomocnieniu się jest ono skuteczne, a sprzedaż może zostać zrealizowana. Przy sporządzaniu umowy sprzedaży u notariusza konieczne będzie przedstawienie prawomocnego postanowienia sądu.

Rynek nieruchomości w 2019 r. – prognozy

Mimo, że rynek nieruchomości cały czas ma się bardzo dobrze, to najnowsze dane sugerują, że rekordowe wyniki sprzedaży odchodzą powoli do historii. Czy grozi nam załamanie rynku?

Lata 2017 i 2018 to okres hossy na rynku nieruchomości. Sprzedawano rekordowe ilości lokali i wydawano wiele pozwoleń na budowę. Jednak już w drugiej połowie ubiegłego roku tendencja ta zaczęła nieco hamować, a rynek napotkał pewne problemy. Mowa tu przede wszystkim o wzroście cen materiałów budowlanych i wykonawstwa, przez co znacznie wzrosły koszty inwestycji. Koszty te zostały przerzucone na sprzedających, co skutkowało dynamicznym wzrostem cen nieruchomości, szczególnie w najatrakcyjniejszych lokalizacjach, gdzie wzrost w ciągu roku przekroczył 10 %. Wcześniej rynek napędzany był w dużej części przez inwestorów kupujących mieszkania pod wynajem. Rentowność takiej inwestycji, z uwagi na niskie stopy procentowe, jest bowiem znacznie wyższa niż w przypadku lokat bankowych. Im niższe koszty początkowe, tym większy i szybszy zwrot z zakupu, dlatego też ceny nieruchomości okazały się dla inwestorów za wysokie. Na rynkach zauważalny jest spadek sprzedaży, a kupujący przybrali postawę oczekującą, licząc na spadki cen.

Co do cen nieruchomości zdania są różne. Eksperci twierdzą, że rynek jest jeszcze rozpędzony wysokimi kosztami budowy oraz marżami deweloperów, przez co wysokie ceny będą się jeszcze chwilę utrzymywać. Jak prognozuje Home Broker, później jednak, z uwagi na zmniejszony popyt, deweloperzy mogą być zmuszeni do obniżenia cen. Szacuje się, że nie będzie to spadek drastyczny, jednak zauważalny, w granicach 5-8 % w ciągu roku.
Innego zdania są jednak deweloperzy, którzy twierdzą, że wzrost cen będzie się utrzymywał, nie będzie już jednak tak wysoki jak w ciągu ostatniego roku. Nie martwią się również o spadek popytu, z uwagi na ogromny niedobór mieszkań z jakim się zmagamy. Pod tym względem jesteśmy jednym z najgorzej wypadających krajów Europy. Może spaść jednak ilość rozpoczynanych inwestycji, a przez to zmniejszy się podaż.

Deweloperzy nie biorą chyba jednak pod uwagę pewnego istotnego czynnika, mianowicie ograniczonych możliwości finansowych kupujących. Mimo bardzo dobrej sytuacji gospodarczej, wyższych wynagrodzeń i stabilności zatrudnienia, wielu konsumentów nie może lub nie chce kupić mieszkania w tak wysokiej cenie. W okresie niskich stóp procentowych więcej osób decyduje się na kredyty, jednak nie wiadomo jak długo ten stan się utrzyma i co się stanie, gdy stopy zostaną podniesione. Banki prognozują również, że w tym roku zmniejszy się ilość i kwota udzielonych kredytów hipotecznych.

Rynek jest jednak w dobre kondycji i nie czeka go załamanie. Najbliższe miesiące mogą być jednak okresem stabilizacji, a może nawet delikatnego spadku cen.

Czy house flipping to dobry sposób na inwestowanie?

House flipping, a w zasadzie jego ideę można w skrócie okreslić jako – tanio kupić, drogo sprzedać. Ten sposób na inwestowanie zdobywa w Polsce coraz więcej zwolenników.

Na czym polega house flipping?

House flipping nie posiada jeszcze tłumaczenia, a jest to termin pochodzący ze Stanów Zjednoczonych, gdzie cieszy się dużą popularnością wśród osób szukających nowych sposobów na zarabianie pieniędzy. Polega na zakupie nieruchomości w złym stanie, a następnie wyremontowanie go i sprzedanie z zyskiem. Domy i mieszkania wymagające generalnego remontu, nawet jeśli położone są na atrakcyjnej działce, sprzedawane są w cenie dużo niższej niż rynkowa.

Niskie stopy procentowe powodują, że na lokatach bankowych niewiele się zarabia, a inwestorzy poszukują alternatywnych form lokowania kapitału. Między innymi z tego powodu tak dużą popularność w ostatnich latach zdobyło kupowanie mieszkań na wynajem, jednak jest to inwestycja długoterminowa. Dla osób mniej cierpliwych, ale jednocześnie chcących poświęcić więcej czasu na przygotowanie nieruchomości, house flipping wydaje się być wyjściem idealnym. Pozwala bowiem na osiągnięcie sporego zysku w kilka miesięcy.

Lokalizacja jest najważniejsza.

Aby jednak na inwestycji takiej zarobić jak najwięcej, należy szukać okazji cenowych. Mowa to u nieruchomościach do generalnego remontu. Nie można jednak zapominać, że dom, czy mieszkanie mają się szybko sprzedać, ważna jest więc ich lokalizacja. Celować należy w centralne dzielnice miast, ewentualnie inne, które z różnych powodów cieszą się powodzeniem, np. mają widok na morze, czy są dobrze z centrum skomunikowane.

Remont

Im mniejsze koszty początkowe, tym wyższy zysk, dlatego warto poświęcić trochę czasu i wykonać możliwie najwięcej prac samodzielnie. O ile wymiana instalacji, czy położenie kafli wymaga już pewnego doświadczenia, to np. z malowaniem ścian, czy położeniem paneli podłogowych poradzi sobie nawet amator. A pozwoli to oszczędzić co najmniej kilka tysięcy zł.

Wśród sprzedawanych na rynku mieszkań największą popularnością cieszą się te, które nie wymagają wiele pracy przed wprowadzeniem się. Tym bardziej nieruchomości do remontu są sprzedawane w dużo atrakcyjniejszych cenach, a w niedługim czasie można znacznie podnieść ich wartość. Jednak tego typu ofert jest niewiele, dlatego przyszły inwestor musi poświęcić trochę czasu na ich wyszukanie. Może również zlecić to pośrednikowi nieruchomości, który ma dostęp do znacznie większej liczby ofert.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Przed dokonaniem zakupu trzeba jednak dokładnie zbadać zapotrzebowanie rynku oraz preferencje klientów. Ważne przecież, aby nieruchomość po remoncie jak najszybciej się sprzedała. Po znalezieniu konkretnej oferty należy więc dokładnie sprawdzić stan techniczny nieruchomości, ustalić, jakich prac będzie wymagała oraz obliczyć, czy i jak bardzo będzie to opłacalne. To, na co należy zwrócić szczególną uwagę to stan instalacji, ścian, sufitów, stolarki drzwiowej i okiennej oraz podłóg. Są to bowiem elementy, na które kupujący będą zwracać największą uwagę. Ważne jest również podniesienie standardu dwóch pomieszczeń, które wymagają najwięcej kosztów i pracy, mowa tu o kuchni i łazience. Mieszkania w ramach house flippingu wykańczane są najczęściej pod klucz, aby nabywcy mogli od razu się do nich wprowadzić. Jednak wybór materiałów i standardu wykończenia powinien być poprzedzony badaniem rynku i ustaleniem, jakich nieruchomości poszukują klienci.

Na stopę zwrotu z takiej inwestycji wpływa wspomniana już lokalizacja, stan nieruchomości i zakres wykonanych prac, a także koszty jakie pochłonie remont. Jednak szacuje się, że na jednym „flippie” można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy zł.

Trzeba jednak pamiętać, że kluczową kwestią jest tu ocena stanu nieruchomości. W tym zakresie warto skorzystać z pomocy fachowca.

Coraz więcej zakupów za gotówkę.

Ilość zakupów za gotówkę na rynku nieruchomości stale rośnie. Według danych przedstawionych przez Narodowy Bank Polski, udział gotówki w siedmiu największych miastach wyniósł już 74 % transakcji.

Oznacza to, że aż dwie na trzy transakcje zakupu nieruchomości finansowane są bez udziału kredytu hipotecznego. Należy jednak mieć na uwadze, że nie jest to trend ogólnorynkowy. Taka tendencja widoczna jest w największych polskich aglomeracjach, tj. w Warszawie, Gdańsku, Gdynia, Poznaniu, Wrocławiu, Krakowie, Łodzi.

Więcej zakupów za gotówkę

Są to największe rynki, na których notuje się największy popyt, podaż, a także najwyższe ceny. Według raportu NBP wzrost zakupów za gotówkę obserwuje się od 2012 roku. Jest to związane między innymi z lepszą sytuacją gospodarczą, wzrostem wynagrodzeń i ogólnie poprawiającą się sytuacją finansową społeczeństwa. Depozyty bankowe są aktualnie mało atrakcyjne, z uwagi na niskie stopy procentowe. W efekcie zwrot z lokat bankowych jest bardzo niski, 1-2 % w skali roku, dodatkowo obarczony jest pewnym ryzykiem. Z tego powodu inwestorzy wolą lokować kapitał w pewniejszych inwestycjach. W ostatnich latach widać znaczny wzrost zakupu nieruchomości w celach inwestycyjnych. Nie oznacza to jednak, że osoby kupujące mieszkania na własny użytek korzystają wyłącznie z kredytów, chociaż przeważają tu mieszkania kupowane pod wynajem. Mimo, iż ilość wniosków o kredyty hipoteczne w maju osiągnęła rekordowy poziom, to coraz więcej jest zakupów za gotówkę. Bez względu na to, czy mieszkanie kupowane jest na rynku wtórnym, czy pierwotnym.

Co ciekawe – najwięcej transakcji gotówkowych obejmuje mieszkania zlokalizowane w centrach i dzielnicach położonych w ich pobliżu, czyli lokalizacje, w których ceny nieruchomości są najwyższe. Najczęściej są to lokale o powierzchni 45 – 50m.

Mimo dużego popytu na nieruchomości, chętnie negocjujemy z deweloperami. Bez względu na to, czy mieszkanie kupowane jest za gotówkę czy z udziałem kredytu. Na rabat największą szansę mają klienci zainteresowani lokalami o dużej powierzchni, powyżej 100 m2, ponieważ stanowią one zaledwie 5-10% zapytań potencjalnych kupujących. Nie oznacza to, że przy mniejszej powierzchni deweloper nie będzie skłonny do obniżenia ceny, szczególnie jeśli będziemy chcieli dodatkowo kupić piwnicę, komórkę lokatorską, czy miejsce postojowe.