Czy dochód z wynajmu liczy się do zdolności kredytowej?

Dochód z wynajmu może być całkiem dochodowym interesem, dlatego często inwestorzy decydują się na powiększenie swojego portfela poprzez zakup kolejnej nieruchomości. Niektórzy obawiają się jednak, że posiadanie już jednego kredytu obniża szansę na otrzymanie kolejnego. Zapominają przy tym, że do wyliczenia zdolności kredytowej brane pod uwagę są również przychody z wynajmu.

Czy banki uwzględniają dochód z wynajmu przy wyliczaniu zdolności kredytowej?

Prawdą jest, że im więcej mamy stałych zobowiązań finansowych, tym mniejsza będzie nasza zdolność kredytowa. Należy jednak pamiętać, że na jej poprawienie wpływają wszystkie dochody, jakie osiągamy, w tym również dochód z wynajmu. Jest to informacja ważna dla tych, którzy w najmie nieruchomości upatrują okazji do stworzenia własnego biznesu i dodatkowego źródła dochodu.

Zasady oceny zdolności kredytowej są tworzone indywidualnie przez każdą instytucję finansową. Każda z nich chce mieć jednak pewność, że wnioskujący o kredyt będzie regularnie spłacał raty. Większość banków sprawdzając dochody potencjalnego kredytobiorcy, bierze pod uwagę również dochód z wynajmu. Ważne, by były to przychody regularne, trwające nieprzerwanie od co najmniej 6 do 12 miesięcy, w zależności od polityki banku. Niektóre z banków podkreślają, że zysk z najmu nie może być wyłącznym źródłem dochodów, a jedynie dodatkowym przy umowie o pracę, czy innej formie zatrudnienia lub prowadzenia działalności.

Dokumentacja dotycząca wynajmu

Ważne przy tym, że dochód z wynajmu musi być odpowiednio udokumentowany, aby bank wziął go pod uwagę. Niezbędne jest więc podpisanie umowy najmu, zgłoszenie jej we właściwym urzędzie skarbowym oraz odprowadzanie podatku z tego tytułu. Dodatkowo banki korygują przedstawiony dochód o wydatki, jakie obciążają wynajmującego, czyli wspomniany podatek, oraz opłaty za czynsz i media, o ile są opłacane przez najemcę, a nie wynajmującego.

Bank do wniosku kredytowego, w którym chcemy wykazać przychody z najmu, może zażądać następujących dokumentów:

– umowy najmu,

– oświadczenia, że umowa nadal obowiązuje i nie została wypowiedziana,

– informacji o formie rozliczania podatku,

– rocznego zeznania podatkowego,

– dokumentów potwierdzających własność nieruchomości,

– wyciągów z rachunku bankowego potwierdzającego regularny wpływ środków z tytułu umowy najmu.

Ulga mieszkaniowa zmieni się na lepsze

W ramach zaproponowanej przez Ministerstwo Finansów nowelizacji ustawy o CIT, PIT, ordynacji podatkowej oraz innych ustaw, przygotowałno pakiet usprawnień systemu podatkowego. Ulga mieszkaniowa będzie jednym z obszarów, gdzie zajdą zmiany na lepsze.

Komu przysługuje ulga mieszkaniowa?

Ulga mieszkaniowa przysługuje osobom, które sprzedając mieszkanie przed upływem 5 lat od zakupu, przeznaczą uzyskane środki na własne cele mieszkaniowe. Mają na to dwa lata, a termin ten liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym sprzedali nieruchomość. W ten sposób są zwolnione z konieczności odprowadzenia podatku w kwocie 19% od ceny sprzedaży. Warunek ten wydaje się być jasny, jednak pojawiają się różnice w jego interpretacji przez urzędy skarbowe. Mimo, iż orzecznictwo sądów wyraża jasne stanowisko.

Czy Urzędy Skarbowe inaczej interpretują ustawę?

Chodzi o wypadki, w których podatnik kupuje mieszkanie od dewelopera. Kiedy całość ceny zapłaci w określonym terminie,  to własność nieruchomości zostanie na niego przekazana już po upływie tego terminu.  Powinien dokonać tego w ciągu dwóch lat od dnia sprzedaży poprzedniej nieruchomości. Nie są to sytuacje rzadkie w przypadku zakupu od dewelopera, z uwagi na częste opóźnienia w realizacji inwestycji. Również dlatego, że własność nieruchomości jest faktycznie przekazywana na nabywcę nieraz kilka miesięcy po odbiorze mieszkania, i jest to praktyka powszechna. W kilku przypadkach jednak fiskus uznał, że warunek niezbędny do skorzystania z ulgi nie został spełniony (mimo zawarcia umowy deweloperskiej). Tłumaczył to tym, że ważny jest nie termin zapłaty ceny, a termin uzyskania własności, czyli dzień podpisania aktu notarialnego. Sądy powszechne stoją jednak na stanowisku, iż dla uznania, czy ulga przysługuje czy nie, należy brać pod uwagę to, czy nabywca przeznaczył środki ze sprzedanego mieszkania na cele mieszkaniowe w ciągu dwóch lat, czyli czy w tym okresie zapłacił umówioną cenę. Orzeczenie w tym przedmiocie wydał Naczelny Sądy Administracyjny. Mimo to nie wszystkie urzędy stosują tą interpretację.

Jakie zmiany przyniesie nowelizacja?

Nowelizacja ma te niejasności wyeliminować. Ponadto Ministerstwo zaproponowało wydłużenie terminu do 3 lat. Jest to więc dobra wiadomość dla osób, które chcą uniknąć zapłaty podatku, nie musząc się przy tym spieszyć z wydaniem pieniędzy uzyskanych ze sprzedaży pierwszego mieszkania. Szczególnie cieszyć się powinni ci, którzy mieszkania szukają na rynku pierwotnym, to tutaj bowiem zdarzają się opóźnienia w odbiorze lokali sięgające nawet kliku miesięcy.

Jeśli wszystko pójdzie zgodnie z planem, zmiana wejdzie w życie z nowym rokiem.

 

Jak dobrze wynająć mieszkanie? Z perspektywy wynajmującego.

W tym wpisie podpowiemy Wam, co zrobić, aby dobrze wynająć mieszkanie, czyli czerpać z niego zyski i zminimalizować ewentualne ryzyko. Możecie przeczytać poradnik 6 kroków, albo od razy przejść do punktu b.

A. Żeby dobrze wynająć mieszkanie trzeba się do tego przygotować.

Przy odpowiednim zaangażowaniu można z tego zrobić źródło dodatkowego dochodu, a z czasem dochodowy biznes.

 

  1. Przygotowanie mieszkania

Pierwszą kwestią od jakiej należy zacząć, aby dobrze wynająć mieszkanie to przemyślenie, do jakiego klienta ma być skierowana oferta. Od tego zależy bowiem jak przygotować taki lokal. Mieszkanie dla turystów powinno mieć właściwie całe niezbędne do komfortowego funkcjonowania wyposażenie, z ręcznikami i pościelą łącznie. Dla studentów – wyposażenie minimalne, nic co podbije cenę wynajmu, więcej biurek, koniecznie Internet. Dla pary – co najmniej dwa pokoje, meble, kuchnia ze sprzętami, ale bez naczyń (prawdopodobnie mają swoje). Istnieje jednak podstawowa zasada – mieszkanie powinno być odświeżone, pomalowane i wykończone w neutralnych kolorach, uporządkowane, pozbawione usterek i rzeczy osobistych.

  1. Oferta

Kolejnym krokiem, aby dobrze wynająć mieszkanie jest przygotowanie ciekawej oferty. Jeśli tego nie zrobicie, możecie pominąć kolejne kroki. Oferta musi przykuwać wzrok, przy tym nie być nachalna, ani kiczowata. Powinna zawierać krótki opis mieszkania, z podaniem ceny, informacji o wielkości, liczbie pokoi, wyposażeniu, lokalizacji, oraz ewentualne dodatkowe uwagi. Zdjęcia są niezbędne, dobrze jeśli byłyby wykonane przez kogoś, kto zna się na rzeczy i będzie potrafił wyciągnąć z nieruchomości jej najmocniejsze strony. Ofertę należy umieścić na poczytnym, lokalnym portalu internetowym.

  1. Umowa

Dobrze sporządzona umowa minimalizuje ryzyko wynajmującego. Poza podstawowymi danymi stron powinna zawierać informację o cenie najmu, sposobie i terminie rozliczenia, dodatkowych płatnościach, jeśli takowe istnieją (np. za zużyte media). Nie zapomnijmy wskazać w niej wysokości kaucji, terminu obowiązywania oraz przypadków, w których może zostać przez wynajmującego wypowiedziana. Warto rozważyć umowę najmu okazjonalnego, to znacznie przyspiesza ewentualną procedurę eksmisyjną. Jednak ma ona sens wyłącznie przy najmie długoterminowym.

  1. Protokół zdawczo – odbiorczy

Dobrze przygotować go wcześniej. Powinien zawierać spis wszystkich cennych elementów wyposażenia i informację o stanie technicznym lokalu. Warto wzbogacić go o dokumentację fotograficzną. Protokół podpisują obie strony umowy, najpierw w momencie wydania mieszkania najemcy, później gdy najemca zdaje lokal wynajmującemu.

  1. Najemca

W końcu ktoś odpowiedział na ogłoszenie. Czy będzie to jednak solidna osoba? Jeśli podjęliście wszystkie powyższe kroki, minimalizujecie ryzyko, że nie. Ponadto musicie zaufać intuicji. Ale jak mówią „przezorny zawsze ubezpieczony”, więc możecie ponadto poprosić o rekomendację osób, u których najemca wynajmował mieszkanie wcześniej, ustalić wysoką kaucję, w przypadku wynajmowania mieszkania studentom – zażądać podpisania umowy przez rodzica. Nie będzie nietaktem przeprowadzenie wywiadu na temat sytuacji życiowej, pracy, a nawet prośba o przedstawienie dokumentów to potwierdzających.

  1. Kontroluj, ale bądź elastyczny

I szybko reaguj na zmieniającą się sytuację. Jeśli nie możesz znaleźć studentów, być może będzie to lepsza lokalizacja dla pary. A może najlepiej zarobisz na najmie krótkoterminowym? Możesz też podzielić rok na część dla studentów i sezon dla turystów. Coś wymaga naprawy – nie zwlekaj. Nie zostawiaj spraw własnemu biegowi. Zarządzaj.

 

Możesz też wybrać alternatywne rozwiązanie:

B. Żeby dobrze wynająć mieszkanie – zatrudnij pośrednika nieruchomości 🙂

Solidny pośrednik – 6 sygnałów, że na takiego trafiłeś

Pośrednik nieruchomości to stosunkowo nowy zawód na polskim rynku, toteż wiele osób nie ma jeszcze zaufania, do osób, które go wykonują. I nie ma się im co dziwić, w końcu powierzają w jego ręce kawał swojego majątku. Jednak znalezienie dobrego pośrednika może uczynić zakup lub sprzedaż nieruchomości o wiele łatwiejszą, szybszą i bezpieczniejszą, niż robienie tego na własną rękę. Zanim więc podejmiesz decyzję, czy z jego pomocy skorzystać czy nie, sprawdź, co świadczy o tym, że jest to profesjonalista, który krzywdy Ci nie zrobi, a wręcz przeciwnie – okaże się niezastąpiony przy transakcji

1.     Strona internetowa, media społecznościowe

Nowoczesna firma nie może istnieć bez swojego internetowego odbicia – strony i profili w kanałach społecznościowych. Dlaczego? A to dlatego, że jest to źródło wszystkich informacji, których wyszukuje potencjalny klient. Poza danymi kontaktowymi, są tu dane osób, które zajmują się pośrednictwem. Dane te można później samodzielnie sprawdzić, gdzieżby indziej – w internecie. Są tu również informacje o zrealizowanych projektach, planach, o tym, czy firma w ogóle działa, czy jest już tylko wirtualnym duchem. Poza tym znajduje się tu mnóstwo danych, których należy szukać między wierszami. Jeśli witryna jest nowoczesna, zgodna z najnowszymi trendami w projektowaniu stron internetowych, świadczy to o innowacyjnym podejściu do biznesu, dostosowywaniu się do zmieniającego się rynku. Aktywność w mediach społecznościowych to nic innego, jak próba nawiązania kontaktu z potencjalnym klientem, poznania jego potrzeb i wyjścia im naprzeciw. Wszystkie te elementy świadczą również o szacunku do niego – firma dostarcza wszystkich niezbędnych informacji o sobie, nie mając przy tym nic do ukrycia.

2.     Bogata oferta

Im większa, tym większa szansa na zrealizowanie transakcji. Duża ilość ogłoszeń, które posiada w swojej bazie pośrednik, świadczy o prężnie działającej firmie, zaangażowaniu, ale również zaufaniu, którym obdarzyło go wielu klientów.

3.     Wysokie, rozbudowane kwalifikacje

Nie bójcie pytać, jakie wykształcenie i doświadczenie posiada pośrednik, czy ma niezbędne ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej. Takie informacje można z reguły znaleźć na stronie internetowej, jednak tych bardziej skromnych, którzy się tym nie podzielili, spytajcie wprost. Dobry pośrednik musi nieustannie się kształcić, żeby jego wiedza nadążała za dynamicznym rynkiem i zmieniającymi się przepisami prawa. Niektórzy z nich posiadają kwalifikacje dodatkowe, np. z zakresu szacowania wartości nieruchomości. Świadczy to o ambitnym i profesjonalnym podejściu do swojej pracy, ale przede wszystkim umożliwia precyzyjne oszacowanie ceny sprzedawanej lub kupowanej nieruchomości, co powinno mieć dla klienta znacznie pierwszorzędne.

4.     Usługi dodatkowe

Transakcja z udziałem nieruchomości to często skomplikowana, biurokratyczna batalia, w której trzeba stanąć w szranki z urzędnikami, bankami, architektami, czy osobami postronnymi. Pośrednik samodzielnie tego nie załatwi, bo wiecie co się mówi, gdy ktoś jest od wszystkiego – jest do niczego. Jeśli jednak, mimo wszystko, chce zapewnić swoim klientom kompleksową obsługę, zarówno w trakcie, jak i po transakcji, skorzysta ze swoich biznesowych koneksji i poleci fachowca w danej dziedzinie. Niektóre biura nieruchomości na stałe współpracują z notariuszami, architektami, firmami budowlanymi. Dzięki temu mogą Państwo uzyskać lepsze ceny ich usług, ale także spojrzeć na sprawę kompleksowo. Jeśli wahamy się z zakupem, bo chcielibyśmy mieć aneks w salonie i wyburzyć ścianę w kuchni, zaprzyjaźniony z pośrednikiem fachowiec rozwieje nasze wątpliwości i oceni, czy taka ingerencja w nieruchomość jest możliwa.

5.     Opinie

Nic nie świadczy tak dobrze o firmie, jak opinie zadowolonych z jej usług klientów. Zdarza się, że akurat znasz kogoś, kto z danym pośrednikiem współpracował i będzie mógł wypowiedzieć się na ten temat. Jest to jednak rzadkość, a znakomita część opinii znajduje się we wspomnianych wcześniej mediach społecznościowych. Firma, która je prowadzi nie boi się złych opinii i najwyraźniej nie ma nic do ukrycia. Przyjmuje pokornie krytykę, bo wiadomo, współpraca może układać się różnie. Jeśli jednak potrafi reagować się na pojawiające się problemy, dobrze to o niej świadczy. Zresztą, co tu dużo gadać, zajrzyj do sieci i się przekonaj, czego można się stąd dowiedzieć o pośredniku.

6.     Umowa

I na koniec – papier to świętość. Niczego i nigdy nie załatwiaj na tak zwaną „gębę”. W grę wchodzą duże pieniądze, i to Twoje pieniądze. Zadbaj o to, by w umowie zawarte były wszystkie szczegóły współpracy z pośrednikiem. Jeśli będzie się wywijał od podpisania dokumentu, albo będzie to odwlekał, wtedy ładnie podziękuj za poświęcony czas i wróć do punktu 1.

A według Was jakie cechy poinien mieć dobry pośrednik? Podzielcie się swoją opinią.

 

Przyjmowanie wniosków Mieszkanie Dla Młodych wstrzymane

Jak można się było spodziewać, z uwagi na duże zainteresowanie programem Mieszkanie Dla Młodych, środki uruchomione w ramach sierpniowej transzy wyczerpały się błyskawicznie.

Bank Gospodarstwa Krajowego wstrzymał przyjmowanie wniosków na 2017 rok. Taki komunikat oznacza, że uruchomiona kwota w wysokości 67 milionów zł została rozdysponowana w kilka godzin. W całym roku 2017 kwota przydzielonych dopłat wyniosła 746 milionów zł. Cały czas można składać wnioski o dofinansowanie po urodzeniu lub przysposobieniu trzeciego lub kolejnego dziecka.

Co dalej z programem Mieszkanie Dla Młodych?

W następnym roku przewiduje się przyznanie dopłat w wysokości 762 milionów zł. Z uwagi na to, że wykorzystano już połowę z tego limitu, Bank Gospodarstwa Krajowego zmuszony był do wstrzymania przyjmowania wniosków. Ostatnia transza z tej puli ruszy w styczniu przyszłego roku, który będzie jednocześnie ostatnim rokiem obowiązywania programu.

Program Mieszkanie Dla Młodych ruszył w 2014 roku jako następca „Rodziny na swoim”. Początkowo nie cieszył się aż tak dużym powodzeniem jak obecnie, ponieważ dofinansowanie można było uzyskać wyłącznie do kredytu hipotecznego przeznaczonego na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym. Jednak kiedy złagodzono wymagania programu i możliwość dofinansowania objęła również rynek wtórny, zainteresowanie i ilość składanych wniosków znacznie wzrosły.

Po zakończeniu obowiązywania Mieszkania Dla Młodych rząd zapowiada inną formę pomocy dla osób chcących kupić mieszkanie. Indywidualne Konta Mieszkaniowe, które są częścią Narodowego Programu Mieszkaniowego. Pieniądze odkładane na koncie będzie można przeznaczyć na cele mieszkaniowe, w tym również na remont czy wykończenie nieruchomości. Budżet państwa wspomoże oszczędzających specjalnymi premiami, na które planuje się przeznaczyć 200 mln zł w 2019 r., 400 mln zł w 2020 r., 600 mln zł w 2021 r., 800 mln zł w 2022 r., 1 mld zł począwszy od 2023 r.

Projekt czeka na przyjęcie przez Komitet Ekonomiczny Rady Ministrów.