Coraz więcej nieruchomości kupujemy bez kredytu.

Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Poprawia się również sytuacja finansowa Polaków, którzy coraz chętniej inwestują swoje pieniądze. Pozwala to na zgromadzenie odpowiedniej gotówki, by nowe mieszkanie kupić bez udziału banku. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego już 2 z 3 mieszkań kupowane są bez kredytu.

Klienci gotówkowi najczęściej dysponują kwotami rzędu 150-400 tysięcy złotych, dlatego najbardziej chodliwe są mieszkania o powierzchni 35-45 m2. Najlepiej aby miały co najmniej dwa oddzielne pokoje, ewentualnie jedną sypialnię i salon połączony z kuchnią. Kupujący szukają takich mieszkań dla siebie, dzieci, ale również chcą przeznaczać je pod wynajem i czerpać zyski z inwestycji. A te w przypadku zakupu za gotówkę, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat związanych z kredytem, tj. odsetek, ubezpieczenia, prowizji, są całkiem satysfakcjonujące i sporo wyższe od tych uzyskiwanych z lokat bankowych.

Tendencja ta nie dotyczy wyłącznie dużych miast jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, wiodących prym pod względem ilości inwestycji deweloperskich i sprzedawanych nieruchomości, gdzie zarobki są najwyższe. W mniejszych miastach, w tym byłych miastach wojewódzkich, czy większych miastach powiatowych, nawet połowa transakcji dokonywana jest za gotówkę.

Powodów takiego zachowania jest wiele. Część kupujących należy do grupy osób, którym się powiodło, dzięki ciężkiej pracy udało im się odłożyć wystarczającą kwotę. Inni dysponują kapitałem, który otrzymali w ramach spadków lub darowizn. Jeszcze inni postanowili zamienić dotychczasowe duże mieszkanie na coś mniejszego, co kupują za uzyskaną za sprzedaży gotówkę. Pewna część kupujących natomiast nie ma możliwości otrzymania kredytu – ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, jednak drogą pomocy czy pożyczek od rodzinny udało im się uzbierać odpowiednie pieniądze. Inną grupę stanowią również inwestorzy zagraniczni, którzy do Polski przenoszą swoje biznesy.

Decydując się na zakup gotówkowy, szczególnie ci bardziej doświadczeni inwestorzy, szukają rynkowych okazji. Przedmiotem ich zainteresowania rzadko są apartamenty wykończone w wysokim standardzie (choć i takie się zdarzają w segmencie premium),  ale raczej nieruchomości z rynku wtórnego, które z jakiegoś powodu mają atrakcyjną cenę (wymagają gruntownego remontu, właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży). Źródłem takich okazji są również licytacje komornicze, na których można wylicytować mieszkanie za cenę znacznie poniżej jej wartości rynkowej.

Badania rynku pokazują wyraźny spadek zainteresowania lokatami bankowymi. Inwestorzy poszukują mniej ryzykownym rozwiązań przy jednocześnie wyższej stopie zwrotu, stąd coraz więcej kapitału koncentrują oni na rynku nieruchomości. A obecne warunki temu sprzyjają, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie na usługi najmu stale rośnie. Ponadto rozwój tych lokalizacji powoduje, że wartość nieruchomości wzrasta, możliwe więc będzie odsprzedanie jej za jakiś czas z niemałym zyskiem.

Co czyni Trójmiasto atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów?

Trójmiejski rynek nieruchomości w ostatnich latach bardzo się rozwinął, a ilość nowych inwestycji cały czas rośnie. Takie zapotrzebowanie na nieruchomości Trójmiasto zawdzięcza między innymi swojej lokalizacji, która jest bardzo atrakcyjna dla inwestorów oraz powoduje, że przyjeżdża tu co roku wiele osób z całej polski oraz z zagranicy. Część z nich zostaje na stałe. Co, z punktu widzenia inwestora, jest w tym regionie na tyle ciekawego, aby ulokować tu swój kapitał?

  • Położenie.

Z jednej strony morze, z drugiej kaszubskie lasy, powodują, że ściągają tu rzesze turystów głodni obcowania z naturą. Sezon nie trwa tu wyłącznie latem,  zimą po prostu oferuje inne atrakcje. Największym atutem jest to, że w ciągu pół godziny można przemieścić się z tętniącej życiem metropolii do domu na kaszubskiej wsi pod lasem z widokiem na malownicze jezioro. Spędzają tu więc czas zarówno miłośnicy miejskiego zgiełku, jak i ci, którzy chcą od niego odpocząć.

  • Ceny nieruchomości.

W porównaniu do cen w Warszawie, Wrocławiu czy Krakowie, ceny lokali w Trójmieście nadal wypadają korzystnie, zarówno w przypadku nieruchomości mieszkalnych jak i komercyjnych. Zakup mieszkania na wynajem czy lokalu pod działalność gospodarczą wiąże się z koniecznością wydania mniejszej gotówki, przy jednocześnie stale rosnącym zapotrzebowaniu na takie nieruchomości.

  • Szlaki komunikacyjne.

Trójmiasto połączone jest ze wszystkimi dużymi miastami albo drogami ekspresowymi i autostradami, albo połączeniami kolejowymi, albo jednym i drugim. Ponadto przewoźnicy lotniczy oferują stąd loty do większości europejskich krajów i nie tylko, a ilość kierunków regularnie się zwiększa. Drogą morską można natomiast dostać się do Skandynawii. W ramach komunikacji miejskiej do dyspozycji są różne środki transportu  – autobusy, tramwaje, ekologiczne trolejbusy, kolejki miejskie oraz nowoczesna kolej metropolitalna, którą można dotrzeć do pobliskich miast, w tym na Kaszuby. Stale rozbudowywana infrastruktura metropolii powoduje, że podróżowanie po niej jest coraz szybsze, łatwiejsze i przyjemniejsze.

  • Życie kulturalne.

Jest to miejsce, w którym odbywają się znane w Polsce i w Europie wydarzenia kulturalne – festiwale, koncerty, wystawy. Restauracji, pubów i kawiarni nie sposób zliczyć, a wiele z nich może się pochwalić uznanymi w branży gastronomicznej wyróżnieniami i nagrodami. Bogaty wybór muzeów przypomina o burzliwej historii Gdańska, Gdyni i Polski, a urozmaicony kalendarz pomniejszych imprez pozwala na ciekawe spędzenie wieczoru. Można pokusić się o stwierdzenie, że tu zawsze coś się dzieje, a żądni rozrywki znajdą coś dla siebie każdego wieczoru, bez względu na dzień tygodnia.

  • Szeroki profil najemców.

Jest to atrakcyjny rynek pracy, w związku z tym wiele osób przyjeżdża tu w poszukiwaniu lepszego życia. Stanowią oni jedną z grup potencjalnych najemców. Kolejni to studenci, których ze względu na ilość uczelni jest sporo, turyści, bywający tu nie tylko latem, firmy wynajmujące mieszkania dla swoich pracowników oraz wszyscy ci, którzy pojawiają się w trójmieście przy okazji wspomnianych większych wydarzeń kulturalnych.

  • Usługi.

Ilość punktów usługowych, sklepów, galerii, restauracji i pubów jest ogromna, jednak poza tym znajduje się tu wiele firm świadczących usługi wynikające z położenia trójmiasta, np. związane z transportem morskim czy lotniczym. Wymagają one stworzenia bazy kolejnych punktów usługowych, np. miejsc noclegowych, ale wpływa to również na zainteresowanie tym regionem zagranicznych inwestorów. Dzięki temu mogą oni stąd lub tutaj dystrybuować swoje produkty, co wpływa na rozwój handlu i dostępność produktów.

  • Istniejące inwestycje.

Ulokowało to swoje siedziby już kilka dużych, zagranicznych firm, których logo zna prawie każdy. Obecność takich inwestorów na rynku powoduje podniesienie jego prestiżu, świadczy o zaufaniu do rynku i gospodarki naszego kraju, o potencjale inwestycyjnym regionu oraz wysoko wykwalifikowanych pracownikach. To powoduje, że trójmiastem interesują się kolejne marki, które tu chcą umieszczać swoje polskie oddziały.

Dom murowany – zalety i wady.

Zakup działki i budowa domu to jedne z poważniejszych życiowych decyzji. Powinny więc być podparte solidnymi przemyśleniami i analizami dostępnych możliwości. Od dziś na naszym blogu będą cyklicznie pojawiać się wpisy dotyczące różnych rozwiązań budowlanych i technologicznych dotyczących takiego przedsięwzięcia. Mam nadzieję, że pomogą w wyborze najlepszego rozwiązania osobom, które stają przed takimi wyborami.

Na początek słów kilka o domach murowanych, ponieważ ten właśnie materiał jest w Polsce najczęściej stosowanym w budowaniu domów. Przede wszystkim z uwagi na jego trwałość oraz odporność na wpływ warunków atmosferycznych. Ponadto w naszej mentalności zakorzeniona jest stabilność i budowanie czegoś dla przyszłych pokoleń. Wybierając miejsce na dom osiedlamy się w nim na stałe, a często później przekazujemy go swoim dzieciom. Konstrukcja murowana to umożliwia, ponieważ może przetrwać dziesięciolecia.

Na korzyść budynków murowanych poza wspomnianą trwałością i odpornością przemawia również stabilność konstrukcji. Nie oprze się ona zmiennej pogodzie, deszczom, śniegom i skrajnym temperaturom – zarówno ujemnym jak i dodatnim. Mury bardzo dobrze trzymają ciepło, dzięki temu temperatura w takich konstrukcjach spada wolniej. Budynek taki łatwo się ogrzewa i można do tego celu użyć jednego z wielu dostępnych na rynku urządzeń – właściwie nie ma tu przeciwwskazań co do rodzajów zastosowanego ogrzewania. Mury przepuszczają wilgoć, nie kumulując jej wewnątrz pomieszczeń. Są ponadto wodo i ogniotrwałe, lepiej pochłaniają dźwięki. Niektóre regiony upodobały sobie konkretny rodzaj surowca. Na Śląsku i w Małopolsce najczęściej używa się pustaka ceramicznego, na Mazowszu i Wielkopolsce dominuje cegła silikatowa.

Z punktu widzenia architektonicznego domy murowane umożliwiają stosowanie wielu rozwiązań, np. dużej rozpiętości stropów. Pozwala to na wariacje aranżacyjne, które nadadzą wnętrzom indywidualnego charakteru. Używa się w nich różnych materiałów konstrukcyjnych, izolacyjnych, wykończeniowych, co pozwala na wybór spośród wielu ofert cenowych, a tym samym kontrolę i ograniczanie wydatków z tym związanych. Dodatkowo na rynku istnieje bardzo dużo firm zajmujących się budową takich domów (znacznie więcej niż tych specjalizujących się w stawianiu budynków drewnianych).

Niestety rozwiązanie to ma również swoje wady. Największą jest chyba czas potrzeby do zakończenia inwestycji. Może to zająć nawet dwa lata, ponieważ poszczególne etapy budowy potrzebują czasu na wyschnięcie, zastygnięcie betonu i muszą być realizowane z uwzględnieniem pór roku i warunków atmosferycznych. Ponadto dom murowany, jako konstrukcja trwała i stabilna, nie jest łatwym obiektem do przebudowy. Zazwyczaj takie przedsięwzięcie pochłania dużo czasu i wymaga tymczasowej przeprowadzki.

Jeśli więc komuś zależy na szybkim wprowadzeniu się do własnych czterech ścian, może być rozczarowany ile czasu będzie musiał na to poczekać wybierając dom murowany. Z drugiej strony oczekując trwałości i odporności wybór ten może okazać się właściwy.

Ważne by pamiętać, że każda technologia ma zarówno wady i zalety, a wybierając konkretną z nich należy kierować się przede wszystkim możliwościami finansowymi, czasem, jaki na budowę chcemy lub możemy poświęcić oraz planami, które z tym domem wiążemy na przyszłość.

Jak BREXIT może wpłynąć na rynek nieruchomości?

Choć wraz z nadejściem BREXIT-u niektórzy wieszczą koniec Unii Europejskiej i załamanie europejskiej gospodarki, to jak na razie nie ma co popadać w skrajności. Oczywiście wyjście Wielkiej Brytanii (BREXIT)z unijnych struktur będzie pewnego rodzaju szokiem, ale może się okazać, że dla niektórych, w tym dla rodaków mieszkających w UK, konsekwencje tego mogą być całkiem pozytywne.

Wynik referendum niemal natychmiast spowodował spadek wartości brytyjskiej waluty, po czym tego samego dnia zaczęła ona rosnąć. Do czasu wyjścia z Unii pozostały jeszcze dwa lata i nie wiadomo co wydarzy się w tym czasie. Jeśli wartość funta będzie spadać, oznacza to dobre wiadomości dla osób chcących kupić nieruchomość w Wielkiej Brytanii. Poza słabnięciem waluty może bowiem jednocześnie dojść do spadku cen mieszkań i apartamentów. Rynek ten już od jakiegoś czasu jest bardzo „rozgrzany” jednak może się okazać, że przecena okaże się konieczna, kiedy z Londynu zaczną uciekać wielkie, globalne firmy i bogacze z całego świata.

Do tej pory inwestycje w brytyjskie luksusowe nieruchomości stanowiły bezpieczną lokatę kapitału. Wobec tak drastycznego kroku jaki kraj ten podjął, nie jest pewne jaka będzie reakcja rynków, w związku z tym, nie wiadomo, czy inwestowanie tam nadal będzie opłacalne, a przede wszystkim bezpieczne.

Ponadto znane są jeszcze warunki na jakich UK opuści Unię, w jakim zakresie pozostaną ze sobą we współpracy gospodarczej. Członkowstwo w Unii jest bowiem jednoznaczne z ułatwieniem i minimalizacją mnóstwa formalności, których należy dopilnować robiąc interesy w kraju niebędącym jej członkiem.
Wielka Brytania nie będzie już też cieszyć się zainteresowaniem zagranicznych inwestorów, którzy w prestiżowych dzielnicach Londynu lokowali dotychczas swoje siedziby. Spadki sprzedaży i zainteresowania najmem w tym obszarze mogą skutkować obniżeniem cen nieruchomości, na które nie będzie można znaleźć nabywców.

Ponadto wyjście z Unii oznacza mniej emigrantów, którzy do tej pory mieli duży udział w rynku nieruchomości, szczególnie w zakresie najmu. Wielu Brytyjczyków tak właśnie inwestowało swój kapitał – kupując mieszkania i domy pod wynajem, które spłacały się z czynszu otrzymywanego od najemców. Restrykcje przywrócone wobec zamieszkania i pracy przyjezdnych mogą spowodować, że kupowanie nieruchomości pod wynajem będzie nieopłacalne. Rynek mogą więc zasilić mieszkania i domy w obniżonej cenie. Spaść mogą także ceny najmu, co jest dobrą wiadomością dla najemców, ale nie dla wynajmujących.

Jeśli w wyniku Brexitu Londyn starci na znaczeniu jako centrum finansowe, spaść może również sprzedaż nieruchomości luksusowych, do tej pory wykupowanych przez biznesmenów lub potężne firmy, które potrzebowały ich dla swoich pracowników. Deweloperzy i właściciele apartamentów mogą być wtedy zmuszeni do obniżenia cen za metr kwadratowy.

Na tym etapie są to oczywiście jedynie spekulacje. Prognozy będzie można snuć kiedy już znane będą warunki wystąpienia Wielkiej Brytanii z Unii Europejskiej i wygląd ich dalszej współpracy.

Podatek od nieruchomości – kto i kiedy musi go płacić?

Osoby, które nabyły na własne nazwisko nieruchomość muszą liczyć się z koniecznością ponoszenia z tego tytułu dodatkowych kosztów, czyli podatek od nieruchomości. Objęte są nim grunty, budynki lub ich części, a także budowle lub ich części związane z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podatek zobowiązani są uiszczać właściciele takich nieruchomości, ich posiadacze samoistni, użytkownicy wieczyści gruntów. Obowiązkiem tym obarczeni są również posiadacze nieruchomości i obiektów budowlanych lub ich części, będących własnością Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego, gdy posiadanie nastąpiło w drodze umowy zawartej z właścicielem lub wynika z innego tytułu prawnego (z wyjątkiem osób fizycznych posiadających lokale mieszkalne niestanowiących odrębnych nieruchomości).

Zakup domu, mieszkania czy gruntu należy w ciągu 14 dni zgłosić w urzędzie gminy, by ta za pośrednictwem wójta, burmistrza lub prezydenta miasta, mogła ustalić wysokość daniny na dany rok.

Obowiązek podatkowy powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym dokonano zakupu. Fakt sprzedaży również należy zgłosić. Wtedy zobowiązanie wobec gminy wygasa wraz z upływem miesiąca, w którym przeprowadzono transakcję. W sytuacji gdy dotychczasowy właściciel pozbędzie się nieruchomości w trakcie roku, podatek za ten rok będzie wyliczony proporcjonalnie do liczby miesięcy, w których istniał obowiązek jego zapłaty. Obliczony zostanie jako iloczyn metrażu i stawki podatku pomnożony przez ułamek równy części roku.

Wysokość podatku zależy więc od powierzchni nieruchomości (w przypadku budynków jest to powierzchnia użytkowa). Stawka za 1 m2 ulega co roku zmianie, zgodnie ze wskaźnikami cen towarów i usług konsumpcyjnych. Dokonuje się tego na podstawie porównania pierwszej połowy roku, w którym zmiany nastąpią z analogiczną częścią roku poprzedniego. Dodatkowo stawki za metr kwadratowy nieruchomości przeznaczonej na prowadzenie działalności gospodarczej są wyższe od tych ustalanych dla nieruchomości mieszkalnych.

Maksymalne stawki w roku bieżącym wynoszą:
– od budynku związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej – 22,86 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od budynku mieszkalnego – 0,75 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej za rok,
– od gruntu pod działalność gospodarczą – 0,89 zł od 1 mkw. powierzchni za rok,
– od gruntu pod budynek mieszkalny – 0,47 zł od 1 mkw. powierzchni za rok.
Gminy indywidualnie ustalają stawki podatku, jednak nie mogą być one wyższe od stawek maksymalnych.

Podatek pobierany jest przez gminę w czterech ratach. Ostateczny termin zapłaty poszczególnych rat upływa:
– 15 marca danego roku,
– 15 maja br.,
– 15 września br.,
– 15 listopada br.
Nowością od 2016 roku jest wprowadzenie zasady jednorazowej zapłaty podatku w sytuacji, gdy jego wysokość nie przekroczy 100zł. Termin płatności mijać będzie 15 marca, czyli wraz z ostatnim dniem płatności pierwszej raty. Jeśli natomiast wysokości podatku będzie niższa niż najniższy koszt doręczenia przesyłki poleconej za potwierdzeniem odbioru, która aktualnie wynosi 6,10zł, podatnik będzie zwolniony z obowiązku zapłaty podatku.

Depozyt notarialny

Sprzedaż nieruchomości, jak każda transakcja, obarczona jest pewnym ryzykiem związanym z zapłatą ustalonej ceny. Niewiele osób zdaje sobie sprawę, że można je zminimalizować poprzez ustanowienie zabezpieczenia. Idealna formą jest depozyt notarialny. W prawie niemieckim rozwiązanie to funkcjonuje już wiele lat, w Polsce jest nadal nowością jednak cieszy się coraz większym zainteresowaniem.

Depozyt notarialny reguluje ustawa o notariacie. Zgodnie z jej 108 artykułem notariusz w związku z dokonywaną w swojej kancelarii czynnością notarialną, może przyjąć na przechowanie pieniądze w walucie polskiej lub obcej, by później wydać je konkretniej osobie. Jest to co prawda związane z dodatkowymi kosztami, z uwagi na konieczność sporządzenia przez notariusza protokołu z przyjęcia pieniędzy, który ma postać aktu notarialnego. Jednak dla sprzedającego nieruchomość stanowi to zabezpieczenie, że po podpisaniu umowy i wydaniu przedmiotu sprzedaży, zostanie mu wypłacona suma pieniężna stanowiąca ustaloną przez strony cenę.

Protokół z czynności sporządzany jest z reguły przy zawieraniu umowy przedwstępnej, w której wskazuje się, że w terminie w tej umowie określonym kupujący wpłaci na specjalnie do tego celu prowadzony rachunek notariusza część lub całość ceny sprzedaży. W chwili sporządzania dokumentu pieniądze muszą już być zaksięgowane na koncie notariusza. W protokole określa się precyzyjnie warunki, których spełnienie spowoduje, że środki zostaną wypłacone. Najczęściej jest to zawarcie umowy przyrzeczonej czy  wydanie nieruchomości.

Z depozytu notarialnego korzysta się, gdy znaczna część lub całość zakupu finansowana jest ze środków własnych kupującego. Z perspektywy sprzedawcy stanowi on zabezpieczenie otrzymania umówionej ceny sprzedaży. Z punktu widzenia kupującego natomiast gwarantuje spełnienie określonych w protokole warunków, np. przekazanie mu nieruchomości czy wpisania do księgi wieczystej.

Zalety zastosowania depozytu notarialnego można podsumować następująco:

– jest zabezpieczeniem zarówno interesów sprzedającego jak i kupującego,

– jest dla sprzedającego potwierdzeniem, że druga strona posiada wystarczające środki na zakup nieruchomości,

– kupujący nie musi wpłacać ustalonej ceny na rachunek bankowy sprzedającego przed zawarciem ostatecznej umowy sprzedaży,

– notariusz jest osobą zaufania publicznego, więc powierzone mu pieniądze będą bezpieczne,

– pieniądze na rachunek bankowy sprzedającego zostaną przez notariusza przelane dopiero w momencie ziszczenia się warunków określonych w protokole przyjęcia do depozytu, jeśli zaś do zawarcia umowy nie dojdzie – wtedy zostaną one zwrócone kupującemu.

Wysokość kosztów związanych ze złożeniem środków do depozytu notarialnego wynika wprost z  Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (tj. Dz. U. z 2013 r. poz. 237) . Wynoszą one połowę stawki maksymalnej. Do tego należy doliczyć podatek VAT w wysokości 23% oraz ewentualną opłatę za wypisy aktu notarialnego.

Odwrócona hipoteka korzyści

Odwrócona hipoteka ciągle jest w Polsce produktem niszowym, głównie dlatego, że wiele osób upatruje w niej podstępnych działań banków, które chcą przejmować na własność nieruchomości seniorów. Faktem jest, że jeśli hipoteka nie zostanie spłacona, wtedy bank stanie się właścicielem nieruchomości, ale taka umowa wiąże się z szeregiem korzyści dla kredytobiorcy.

Przede wszystkim ma on możliwość otrzymania solidnego zastrzyku gotówki, którą może wykorzystać w dowolny sposób. Może być to wsparcie domowego budżetu, ale również spełnienie marzeń, na które nigdy nie było czasu albo środków.
Odwrócona hipoteka może więc stanowić dodatek do świadczenia emerytalnego.
Pożyczka nie musi być spłacana dopóki kredytobiorca żyje. Po jego śmierci to na spadkobierców przechodzi zobowiązanie względem banku. Jeśli nie uregulują hipoteki, wtedy mieszkanie stanie się własnością banku. Wysokość hipoteki jest jednak niższa niż wartość mieszkania, ponieważ banki udzielają pożyczek z reguły na maksymalnie połowę ich ceny. Dlatego też dla spadkobierców będzie to kwota niższa niż w przypadku zakupu mieszkania.

Kredytobiorca pozostaje przez cały czas pełnoprawnym właścicielem nieruchomości, a jego mieszkanie może stać się składnikiem majątku generującym przychód. O ile będzie się on wywiązywał ze swoich obowiązków, tj. opłacał podatki i ubezpieczenie, utrzymywał nieruchomość w stanie niepogorszonym, bank wypłaci mu jednorazowo lub w ratach określoną w umowie kwotę, nie pozbawiając go prawa własności. Zobowiązanie wobec banku staje się wymagalne dopiero w momencie śmierci kredytobiorcy, więc nie będzie on obciążony dodatkowymi opłatami bankowymi czy koniecznością spłacania rat. Ponadto bank w przypadku umowy odwróconej hipoteki nie bada zdolności kredytowej, a właściciel nieruchomości nie musi wykazywać żadnego dochodu, by kredyt taki otrzymać.

Oczywiście jak w przypadku każdego produktu finansowego tak i w tym przed podjęciem decyzji o skorzystaniu z hipoteki należy przeanalizować płynące z tego korzyści oraz wady, gdyż sytuacja finansowa każdego kredytobiorcy powinna być rozpatrywana indywidualne. Warto przedtem skonsultować się z wykwalifikowanym doradcą, który wyjaśni wszystkie zawiłości procedur bankowych oraz pomoże w wyborze najlepszego rozwiązania.

Czy zdążę z MDM?

Program Mieszkanie Dla Młodych polega na dofinansowaniu udzielanym przez rząd przy zakupie pierwszej nieruchomości, co ma pomóc w życiowym starcie osobom młodym, stojącym na progu dorosłego życia. Pierwotnie MDM obejmował wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego i w pierwszych miesiącach swojego funkcjonowania nie cieszył się dużym zainteresowaniem, na pewno mniejszym niż zakładali jego pomysłodawcy. To spowodowało, że wymagania programu złagodzono, tak by więcej osób oraz nieruchomości spełniało kryteria do uzyskania pomocy finansowej. Odkąd w 2015 roku do programu włączono nieruchomości z rynku wtórnego zainteresowanie zwiększyło się na tyle, że wnioski na dany rok kończono przyjmować znacznie przed jego zakończeniem z powodu wyczerpania się przewidzianych na dany okres funduszy. Część banków już przestała przyjmować wnioski na rok bieżący.

W 2016 roku przewidziano pomoc w łącznej kwocie 730 milionów złotych, w roku 2017 będzie to 711 milionów i 761 milionów w roku 2018, wtedy też program ma przestać obowiązywać. Obecny rząd podjął decyzję o nieprzedłużaniu MDM, lokując pieniądze w innych inwestycjach z sektora budownictwa, tj. w Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz budowaniu kas oszczędnościowo – budowlanych. Mimo zakończenia obowiązywania programu wsparcie dla osób kupujących nieruchomości ma więc funkcjonować.

Model kas funkcjonuje w innych krajach, jest to więc pomysł sprawdzony. Zakłada długoterminowe gromadzenie kapitału przez osoby fizyczne, a następnie przeznaczanie zdeponowanych kwot na udzielanie kredytów przeznaczonych na realizację celów mieszkaniowych. Takie produkty bankowe charakteryzuje niskie oprocentowanie.

Drugi pomysł, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem, polega na budowaniu przez państwo nieruchomości mieszkaniowych, które mają być później wynajmowane młodym osobom na preferencyjnych warunkach. Inwestycje w ramach Funduszu zostały już uruchomione w kilku miastach, między innymi Poznaniu i Gdańsku. Jednak wystarczy krótka analiza by przekonać się, iż atrakcyjność oferowanych w ramach programu mieszkań na wynajem pod względem ceny daleka jest od oczekiwań, a nawet od średnich cen rynkowych. Dodatkowo aby zakwalifikować się do wynajmu należy przejść określoną procedurę i dostarczyć dużo więcej dokumentów niż tego wymaga od przyszłego lokatora wolnorynkowy wynajmujący. Ten pomysł mimo szlachetnego celu jaki mu przyświecał z rzeczywistą pomocą ma więc niewiele wspólnego.

Do końca obowiązywania Mieszkania Dla Młodych pozostało jeszcze trochę czasu, być może pojawią się kolejne pomysły by wspomóc osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość, a tym samym krajowy rynek mieszkaniowy

Czy wkład własny można zastąpić?

Wniesienie wkładu własnego jest obecnie obowiązkowym wymogiem przy zakupie nieruchomości na kredyt, a do końca tego roku wynosi on 15% wartości mieszkania, w styczniu zaś wzrośnie do docelowych 20%. Zgromadzenie takiej gotówki może okazać się nie lada wyzwaniem, dlatego część osób zainteresowanych kupnem domu, czy mieszkania musi z taką decyzją poczekać do uzbierania określonej kwoty. Wymóg ten stanowić ma lepsze zabezpieczenie dla banków oraz wpłynąć na racjonalniejsze podejmowanie decyzji o kredycie. Odkładając pieniądze na wkład własny przyszły kredytobiorca czuje bowiem przedsmak spłacania rat kredytu hipotecznego i jest w stanie ocenić, czy udźwignie w przyszłości ciężar takiego zobowiązania rozłożonego na wiele lat.

Wkład własny nie musi być gotówką

Jednak dla wszystkich tych, którzy decyzję o kredycie odwlekają właśnie z powodu wkładu własnego mam dobrą wiadomość. Otóż jego pokrycie może przybierać również inne niż gotówkowe formy.

Wkład taki nie może być kredytowany i musi zostać zabezpieczony na środkach należących do klienta. Niektóre banki akceptują więc oszczędności zgromadzonych na indywidualnym koncie emerytalnym, koncie zabezpieczenia emerytalnego, czy książeczce mieszkaniowej. Zabezpieczenie może również zostać dokonane na innej nieruchomości stanowiącej własność kredytobiorcy, czy na działce, na której ma powstać dom finansowany kredytem hipotecznym. Możliwe jest również zaliczenie jako wkład wpłat dokonanych na rzecz dewelopera na poczet nabycia nieruchomości, a także dofinansowania uzyskanego w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Należy przy tym pamiętać, że banki wymagają ubezpieczenia niskiego wkładu własnego. Im wyższy on będzie, czy to w formie gotówki czy innego zabezpieczenia, tym niższe oprocentowanie i prowizja za udzielenie pożyczki.

Umowa przedwstępna – konieczność czy zbędny wydatek?

Zakup nieruchomości bardzo często odbywa się dwuetapowo- podpisana umowa przedwstępna stanowi pierwszy etap, a drugi to podpisanie umowy właściwej. Mimo, iż umowa przedwstępna nie jest rodzajem dokumentu, którego wymaganą formą jest akt notarialny, to dla lepszej ochrony zaleca się, aby obie umowy zostały sporządzone w takiej właśnie formie. Wiele osób zastanawia się, czy poniesiony dodatkowy wydatek jest uzasadniony, oraz czy można te koszty zminimalizować, ponieważ umowa nie wnosi zbyt wiele do transakcji. Otóż istota umowy przedwstępnej jest taka, że jej podpisanie odbywa się z korzyścią dla obu stron, warto więc takie rozwiązanie rozważyć. A w obrocie nieruchomościami nie są rzadkie sytuacje, w których jej zawarcie jest koniecznością.

Z perspektywy kupującego jest ona bowiem gwarancją, że właściciel nieruchomości nie sprzeda jej nikomu innemu. Z punktu widzenia sprzedawcy natomiast jest to zabezpieczenie na wypadek, gdyby kupujący z transakcji chciał się wycofać. W takim wypadku sprzedawcy należy się bowiem odszkodowanie.

Ponadto w umowie przedwstępnej strony zobowiązują się do zawarcia w określonym czasie umowy przyrzeczonej, czyli głównej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Rzadko zdarza się, że umowa taka rodzi zobowiązanie po jednej ze stron, z reguły są to postanowienia obustronnie zobowiązujące. Praktykuje się dodatkową formą zabezpieczenia stron jaka jest zadatek, który pobierany jest z chwilą podpisania umowy przedwstępnej. Zwyczajowo to 10 % wartości ceny transakcyjnej. Celem pobocznym zawarcia takiej umowy jest również lepsze poznanie się stron oraz danie sobie czasu na właściwe przygotowanie się do przejścia przez pozostały proces transakcji i związane z tym czynności, których każda ze stron musi w ramach swoich obowiązków dopilnować. Umowa taka powinna również zawierać istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, szczególnie określenie przedmiotu sprzedaży oraz ceny, przybliżonego terminu podpisania umowy przyrzeczonej jak również wydania nieruchomości. Strony mogą ponadto wprowadzić dodatkowe regulacje z zastrzeżeniem, że niewykonanie którejkolwiek z nich może być podstawą do odstąpienia od tej umowy.

 

W przypadku gdyby jedna ze stron uchylała się od zawarcia umowy głównej, kontrahent może żądać albo odszkodowania z tego tytułu, albo nawet zawarcia takiej umowy. Termin zawarcia umowy przyrzeczonej strony mogą określić poprzez:

– wskazanie daty, do której umowa przyrzeczona ma być zawarta,

– wskazanie konkretnej daty, w której umowa przyrzeczona zostanie podpisana,

– dokładne oznaczenie końca terminu, w jakim umowa ma być zawarta,

-wskazanie warunku, od którego wystąpienia będzie zależało podpisanie umowy przyrzeczonej.