inwestycja - Strona 2 z 3 - Baza wiedzy o nieruchomościach

Condo hotel…

Inwestowanie w nieruchomości stało się popularną formą lokowania kapitału. W dobie małego zysku z lokat bankowych inwestorzy wolą kupować nieruchomości na wynajem, na których mogą zarobić o wiele więcej. Jedną z możliwości jest inwestycja w condo hotele.

System ten przywędrował do Europy ze Stanów Zjednoczonych, gdzie od lat cieszy się popularnością wśród inwestorów. Hotele typu condo to budynki lub kompleksy budynków, w których inwestorom sprzedawane są poszczególne lokale. Każdy lokal stanowi samodzielny pod względem prawnym i technicznym apartament. Inwestor staje się więc właścicielem apartamentu jak i udziału w częściach wspólnych, analogicznie jak w przypadku zakupu mieszkania w budynku wielorodzinnym.

Właściciel apartamentu może z niego dowolnie korzystać. Może również zawrzeć umowę z operatorem hotelu, na podstawie której operator będzie odpowiedzialny za wynajmowanie apartamentu i wszystko co się z tym wiąże – znalezienie najemcy, przygotowanie i utrzymanie lokalu, podpisanie umowy najmu itp. W budynku znajdują się części wspólne, których zarządzeniem również zajmuje się operator. W zależności od budynku mogą to być usługi gastronomiczne, siłownia, sauna, basen, czy consierge, który jest do dyspozycji najemców w condo hotelu. Dzięki temu zakres oferowanych usług przypomina usługi hotelowe, z tą jednak różnicą, że goście zamiast małych pokoi mają do dyspozycji całe, w pełni wyposażone mieszkania. A właścicielem każdego z nich może być inna osoba.

Hotele tego typu znajdują się w najczęściej odwiedzanych przez turystów miejscach. Można je znaleźć w górach, nad morzem, ale również w największych miastach. Sprzedający obiecują zysk rzędu 3 do 7 % w skali roku, co biorąc pod uwagę znikomy zarobek na lokatach bankowych, jest ofertą bardzo atrakcyjną. Należy jednak pamiętać, że zarobek taki będzie możliwy wyłącznie, jeśli budynek położony jest w atrakcyjnej lokalizacji, oraz jeśli będzie odpowiednio zarządzany. Dodatkowo obiecywany zysk nie może zostać przez operatora hotelu zagwarantowany, ponieważ rynek najmu również ulega wahaniom. Jednakże w umowie z operatorem powinna się znaleźć informacja o zysku minimalnym, a także o procedurach, które zostaną zastosowane, gdy lokal takiego zysku nie przyniesie. Zanim więc zdecydujemy się na zakup apartamentu w condo hotelu, należy zwrócić szczególną uwagę na lokalizację budynku, doświadczenie operatora, a także zapisy umowy.

Kupujący może mieć jednak wiele korzyści z takiej inwestycji. Przede wszystkim nie musi się zajmować szukaniem najemców. Przygotowanie nieruchomości oraz jej utrzymanie, również nie będzie na jego głowie. Przy wyborze odpowiedniej inwestycji oraz przy sprzyjających warunkach rynkowych, roczny zysk może być naprawdę atrakcyjny.

Kupowanie nieruchomości na wynajem jest obecnie bardzo popularną formą inwestowania i to właśnie takie zakupy były motorem napędowym rynku w ostatnich latach. Zakup na własną rękę wymaga jednak zaangażowania ze strony kupującego i działań, które w przypadku condo hotelu przekłada na operatora.

Czy dochód z wynajmu liczy się do zdolności kredytowej?

Dochód z wynajmu może być całkiem dochodowym interesem, dlatego często inwestorzy decydują się na powiększenie swojego portfela poprzez zakup kolejnej nieruchomości. Niektórzy obawiają się jednak, że posiadanie już jednego kredytu obniża szansę na otrzymanie kolejnego. Zapominają przy tym, że do wyliczenia zdolności kredytowej brane pod uwagę są również przychody z wynajmu.

Czy banki uwzględniają dochód z wynajmu przy wyliczaniu zdolności kredytowej?

Prawdą jest, że im więcej mamy stałych zobowiązań finansowych, tym mniejsza będzie nasza zdolność kredytowa. Należy jednak pamiętać, że na jej poprawienie wpływają wszystkie dochody, jakie osiągamy, w tym również dochód z wynajmu. Jest to informacja ważna dla tych, którzy w najmie nieruchomości upatrują okazji do stworzenia własnego biznesu i dodatkowego źródła dochodu.

Zasady oceny zdolności kredytowej są tworzone indywidualnie przez każdą instytucję finansową. Każda z nich chce mieć jednak pewność, że wnioskujący o kredyt będzie regularnie spłacał raty. Większość banków sprawdzając dochody potencjalnego kredytobiorcy, bierze pod uwagę również dochód z wynajmu. Ważne, by były to przychody regularne, trwające nieprzerwanie od co najmniej 6 do 12 miesięcy, w zależności od polityki banku. Niektóre z banków podkreślają, że zysk z najmu nie może być wyłącznym źródłem dochodów, a jedynie dodatkowym przy umowie o pracę, czy innej formie zatrudnienia lub prowadzenia działalności.

Dokumentacja dotycząca wynajmu

Ważne przy tym, że dochód z wynajmu musi być odpowiednio udokumentowany, aby bank wziął go pod uwagę. Niezbędne jest więc podpisanie umowy najmu, zgłoszenie jej we właściwym urzędzie skarbowym oraz odprowadzanie podatku z tego tytułu. Dodatkowo banki korygują przedstawiony dochód o wydatki, jakie obciążają wynajmującego, czyli wspomniany podatek, oraz opłaty za czynsz i media, o ile są opłacane przez najemcę, a nie wynajmującego.

Bank do wniosku kredytowego, w którym chcemy wykazać przychody z najmu, może zażądać następujących dokumentów:

– umowy najmu,

– oświadczenia, że umowa nadal obowiązuje i nie została wypowiedziana,

– informacji o formie rozliczania podatku,

– rocznego zeznania podatkowego,

– dokumentów potwierdzających własność nieruchomości,

– wyciągów z rachunku bankowego potwierdzającego regularny wpływ środków z tytułu umowy najmu.

Zakup mieszkania- czy może być dobrą inwestycją?

Zakup mieszkania, bądź innej nieruchomości, jest obecnie jedną z najpopularniejszych form inwestowania kapitału. Taki wydatek może się zwracać jeśli zdecydujemy się na wynajem, a z czasem mieszkanie takie będzie można sprzedać z zyskiem. Co zrobić, aby nieruchomość zamiast tracić, zyskiwała na wartości?

Mieszkanie w centrum miasta

W sytuacji, gdy zakup mieszkania traktujemy jako inwestycję, albo gdy liczymy się z tym, że nie będziemy chcieli w nim mieszkać do końca życia i za kilka lat chcielibyśmy je sprzedaż z zyskiem, warto przed zakupem zwrócić uwagę na kilka czynników. Jednym z najważniejszych, na który przy tej okazji należy zwracać uwagę jest lokalizacja. Najlepszą inwestycją będzie zakup mieszkania położonego w centrum miasta lub jego okolicy. W takim miejscu ilość gruntów jest mocno ograniczona, w związku z tym powstaje tu o wiele mniej inwestycji, niż wynosi liczba osób, chcących w takiej lokalizacji zamieszkać. Dodatkowo mieszkanie w śródmieściu będzie dużo łatwiej wynająć, jeśli w międzyczasie chcielibyśmy, aby na siebie zarabiało. Mniejsze znaczenie ma przy tym, czy jest to mieszkanie w kamienicy, czy bloku z wielkiej płyty. Lokalizacja ma tu bowiem decydujące znaczenie.

Mieszkanie w rozwijających się dzielnicach

Dobrym wyborem będzie również zakup mieszkania w dzielnicy, która dopiero się rozbudowuje. Chodzi o miejsca, które są dobrze skomunikowane z pozostałymi częściami miasta, gdzie ceny są sporo niższe niż w centrum. Przedtem warto jednak zapoznać się z planem zagospodarowania przestrzennego, aby sprawdzić, jaka zabudowa jest tam przewidziana w przyszłości. Jeśli mieszkalna, jest to dobra lokalizacja na zakup. W takich dzielnicach chcą mieszkać osoby, którym nie zależy na życiu w śródmieściu, ale które chcą mieć do niego szybki i łatwy dostęp. Ponadto ceny będą tu zawsze nieco niższe, co powoduje, że zawsze znajdzie się potencjalny kupiec. Celując w dzielnice, które potencjalnie nie są jeszcze najatrakcyjniejszymi gruntami w mieście, możemy osiągnąć niemały zysk ze sprzedaży w perspektywie kilku – kilkudziesięciu lat, kiedy to miejsca te w skutek dynamicznego rozwoju miasta, staną się jego bardzo istotną częścią.

Należy jednak zwrócić uwagę, co można zrobić np. podczas kilkumiesięcznych obserwacji, albo po zasięgnięciu języka w urzędzie miasta, w jakim kierunku zmierza rozwój danej dzielnicy. Zdarzają się bowiem miejsca urokliwe, np. ulice z zabytkową zabudową, które zamieszkują osoby starsze, często samotne, albo mające swoje przyzwyczajenia, dla których porozumienie się co do utrzymania części wspólnych, podwórka, czy trawników przed domem nie jest priorytetem. Z czasem więc, mimo dobrej lokalizacji, stan takich nieruchomości i otoczenia będzie się pogarszał, co może spowodować problemy ze sprzedażą.

Na co jeszcze zwrócić uwagę?

Innym aspektem wpływającym na większe zainteresowanie ofertą sprzedaży jest w miarę uniwersalny rozkład pomieszczeń i powierzchnia mieszkania. Metraż między 50 a 70 metrów będzie atrakcyjny dla największego grona potencjalnych nabywców. Jest to bowiem wielkość odpowiednia dla singli, par, czy rodziny z dziećmi. Należy pamiętać, że duże mieszkania trudniej się sprzedają, mimo iż cena za metr kwadratowy jest w ich przypadku relatywnie niższa.

Dobrze by było, aby mieszkanie takie posiadało dodatkowe udogodnienia, jak balkon, taras, ogród, czy piękny widok z okna, a także miejsce garażowe, piwnicę, czy komórkę lokatorską. Często przy zakupie rezygnujemy z nich, z uwagi na dodatkowy koszt, którego nie chcemy ponosić. Należy jednak pamiętać, że jeśli zakup mieszkania traktujemy jako inwestycję, w przyszłości może być to decydujący argument podczas sprzedaży.

Inwestycja skazana na sukces – czyli jaką lokalizację wybrać na zakup nieruchomości na wynajem?

Zainteresowanie inwestycjami, jakimi są zakup nieruchomości na wynajem to jeden z powodów obecnej dobrej kondycji rynku mieszkaniowego. Jak jednak wybrać nieruchomość, która będzie nam przynosiła regularne zyski?

Dlaczego zakup nieruchomości jest teraz korzystny?

W dobie niskich stóp procentowych kredyty hipoteczne są dużo korzystniejsze, dlatego też coraz więcej osób decyduje się na ich zaciągnięcie. Sytuacja ta powoduje również, że odkładanie pieniędzy na bankowych lokatach przyniesie nam znikomy zysk, w przeciwieństwie do nieruchomości, która jeśli jest dobrze zarządzana, może przynieść zwrot na poziomie 5-7 % w skali roku. Taki wynik nie jest realny w przypadku lokat bankowych. Okazuje się, że stopa zwrotu z wynajmu pozwala z powodzeniem spłacać kredyt zaciągnięty na zakup nieruchomości. Miesięczne wpływy z czynszu odpowiadają bowiem mniej więcej racie kredytu hipotecznego.

Istnieje również przekonanie, że nieruchomości z czasem będą zyskiwały na wartości. Być może zdarzy się tak w najatrakcyjniejszych lokalizacjach największych miast. Obecnie ceny na rynku są najwyższe od wielu lat, ale i tak nie dorównały jeszcze poziomem tym z okresu 2006-2008r., kiedy to osiągnęły zawrotny poziom na skutek bańki cenowej.

Zakup nieruchomości na wynajem – na co zwrócić uwagę?

Jednak, aby taka inwestycja się zwróciła i najem rzeczywiście przynosił zyski, mieszkanie powinno znajdować się w rozchwytywanej lokalizacji. Do takich należą przede wszystkim centralne dzielnice miast i te, położone w niewielkiej od nich odległości, ale również położone w pobliżu atrakcji danego regionu (morza, gór, jeziora). W wielu miastach tworzą się nowe dzielnice, które niekoniecznie leżą blisko centrum, ale pewne ich cechy nadają im status prestiżowych. Są to np. mieszkania powstające w zrewitalizowanych, zabytkowych budynkach, czy mieszkania „z widokiem”.

Zdaniem specjalistów to właśnie lokalizacja jest głównym czynnikiem, decydującym o powodzeniu takiej inwestycji. Znajduje się ona nawet wyżej niż standard mieszkania. Najemcy, szczególnie ci zainteresowaniu najmem krótkoterminowym, którzy szukają ofert na popularnych serwisach internetowych, np. Airbnb, są w stanie zaakceptować nieco gorsze wyposażenie nieruchomości, w zamian za jej położenie w centrum. Ważne przy tym, aby najważniejsze i najciekawsze obiekty, które mogłyby interesować turystę, były w zasięgu pieszym od mieszkania, albo w odległości, którą niewielkim kosztem i w kilka minut można pokonać taksówką. Taka lokalizacja, szczególnie w dużym mieście, właściwie nie wymaga reklamy. Zamieszczenie oferty na jednym z takich portali jest gwarancją zainteresowania najemców.

Jeśli celujemy w inną grupę najemców, np. studentów, wówczas możemy zdecydować się na zakup mieszkania w nieco odleglejszej od centrum dzielnicy, ale za to w pobliżu uczelni, czy środków komunikacji, które zapewnią do niej szybki dojazd. Podobnie, gdy celujemy w najem długoterminowy. Tutaj mogą sprawdzić się mieszkania położne dalej, ale niezbędnym elementem powodzenia inwestycji jest dobra komunikacja z centrum i pozostałymi dzielnicami. W tym wypadku najemcy również zwracają większą uwagę na standard wykończenia. W końcu szukają miejsca to życia, a nie wyłącznie na weekend.

Wśród najatrakcyjniejszych ośrodków miejskich na zakup mieszkania na wynajem znajdują się Warszawa, Kraków, Poznań, Wrocław oraz Trójmiasto. Lokalizacje te utrzymują się na najwyższej pozycji niezmiennie od kilku lat i póki co nie zapowiada się, by spadły niżej.

5 rzeczy, które należy sprawdzić kupując działkę.

Zakup działki, szczególnie pod budowę domu, nie może być przypadkową decyzją, podyktowaną, np. niską ceną. Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić kilka rzeczy, aby nie okazał się on wielkim rozczarowaniem.

Plan zagospodarowania przestrzennego

To pierwsza rzecz, do której powinno się zerknąć rozważając zakup działki. Mimo, że obecnie położony jest w pięknej okolicy, nie oznacza to, że w przyszłości krajobraz nie ulegnie zmianie. Być może planuje się tam budowę drogi szybkiego ruchu, centrum handlowego, albo blokowiska. Wszystkie informacje będą zawarte w planie. Aby go sprawdzić, należy udać się do właściwej miejscowo gminy. W dokumencie takim zawarte będą również wytyczne co do tego, jakie budynki mogą powstać na danym gruncie, jak mają wyglądać, jakiej mogą być wysokości, a nawet jaki kolor elewacji muszą mieć. Jest to szczególnie ważne, jeśli w przyszłości na działce planujemy postawić dom.

Lokalizacja i dojazd

Miejsce usytuowania działki decyduje nie tylko o jej cenie, ale i komforcie życia – długości dojazdów do pracy, ciszy bądź hałasie, dużej odległości od punktów usługowych. Jest to bardzo ważny czynnik, który należy sprawdzić zanim zfinalizujemy zakup działki. To, co jest atutem dla innych, będzie dyskwalifikowało działkę w oczach pozostałych. Należy więc zastanowić się, co ma dla nas znaczenie – bliskość miasta, czy lasu. Czasem tak skrajne cechy można połączyć. Jeśli nie poruszamy się autem, koniecznie powinniśmy sprawdzić skomunikowanie z pozostałymi częściami miasta, albo spytać w gminie o plany rozwinięcia sieci komunikacyjnej w przyszłości. Jeśli natomiast auto jest nam niezbędne w ciągu dnia, wtedy trzeba ocenić odległość od głównych dróg, czas dojazdu do pracy, czy szkoły dzieci.

Sąsiedztwo

Zakup działki powinien zostać poprzedzony sprawdzeniem okolicy. Większość z czytających ten wpis wie, jak sąsiad potrafi uprzykrzyć życie, dlatego warto wybrać go sobie samemu. Oczywiście nie mamy tu na myśli pukania do każdych drzwi i rozmów przy kawie, ale ogólne zorientowanie się, co się dzieje w okolicy. To bowiem będzie miało wpływ na komfort mieszkania. Jeśli niedaleko znajduje się pub, stadion lub szkoła trzeba liczyć się z hałasem o różnych porach dnia. Z drugiej strony jeśli mamy dzieci, to bliskość szkoły staje się zaletą. Ocenić trzeba również odległość od punktów usługowych, przychodni, sklepów. Należy również zwrócić uwagę na obecność dużych zakładów przemysłowych, czy wysypisk, bo te mogą zatruć nam życie – hałasem i nieznośnym zapachem.

To co pod działką

I najważniejsze – sprawdźmy, czy pod ziemią nie kryje się coś, co może nam przeszkodzić w budowie, np. rury z gazem. Szczególną uwagę potencjalnego kupca powinna zwrócić wyjątkowo okazyjna cena, to bowiem z reguły oznacza, że gdzieś kryje się haczyk. Informacje takie również można znaleźć w urzędzie gminy. Dowiemy się tam, czy taki rurociąg już pod ziemią jest, albo czy jego budowa w przyszłości jest planowana.

Stan prawny nieruchomości

Informacje o właścicielach gruntu, ewentualnych roszczeniach osób trzecich, czy obciążeniach, takich jak hipoteka, znajdziemy w księdze wieczystej nieruchomości. Tu ponownie należy uczulić kupujących na wyjątkowo atrakcyjne ceny gruntu, mogą one bowiem oznaczać, że działka jest obciążona hipotecznie, albo ustanowiona jest na niej jakaś służebność, np. prawdo do przejazdu przez działkę. Jeśli zdecydujemy się na zakup, będziemy zmuszeni prawo do przejazdu tolerować, więc w tym przypadku trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, co jest dla nas ważniejsze – niska cena czy wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości?

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal opłacalna.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejsze, głównie ze względu na wysoką stopę zwrotu, sięgającą nawet 4-6 % oraz stosunkowo niskiego ryzyka.

Co zrobić żeby zakup mieszkania na wynajem się opłacał?

Zgodnie z informacjami podanymi przez Narodowy Bank Polski zwrot dla inwestora, w zależności od miasta może wynieść od 4 do 6%, czyli o wiele więcej niż na bankowej lokacie czy obligacjach skarbowych. Jak każda inwestycja, również i ta wymaga odpowiedniego przygotowania. A taki zakładany zwrot można uzyskać, jeśli przy zakupie uwzględni się kilka czynników. Mieszkanie na wynajem musi być położone w atrakcyjnej lokalizacji, dobrze skomunikowane, położone w pobliżu rozwiniętej infrastruktury.

Jest to kwestia kluczowa przy jego wyborze. Od tego zależeć będzie bowiem profil potencjalnego najemcy, ale również jakość oferty najmu i zainteresowanie nią. Warto zapoznać się przedtem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Być może dzielnice, obecnie uważane za mało prestiżowe, w przyszłości zyskają na atrakcyjności z uwagi na planowaną rozbudowę infrastruktury. Zakup takiej nieruchomości oznacza korzystniejszą cenę, a w przyszłości wyższy zysk z najmu i możliwość sprzedania jej z zarobkiem. Innym źródłem okazyjnych cen mieszkań są licytacje komornicze, które, przy odrobinie szczęścia, można kupić za kilkadziesiąt procent ich rynkowej wartości. Informacje o takich licytacjach znajdują się na stronach internetowych kancelarii komorniczych i w ich siedzibach.

Jeśli zakup nieruchomości na wynajem finansowany jest z kredytu, wysokość rynkowych stawek najmu pozwala na jego spłatę z uzyskiwanego czynszu. Jednakże w III kwartale roku 2016 ponad 65% transakcji finalizowana była z udziałem gotówki. W takim wypadku zwrot z inwestycji jest jeszcze wyższy. Nie należy bać się przy tym rynku wtórnego. Można tu bowiem znaleźć mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, a przy tym wykończone i gotowe do zamieszkania. Kupujący nie ponosi więc dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem, a w czasie, który musiałby na to poświęcić, może już osiągać przychód z tytułu najmu. Mieszkania te bywają jednak nieco droższe, co widać szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.

Inwestycja w nieruchomość na wynajem? Spiesz się przed latem!

Rynek nieruchomości na wynajem, szczególnie w niektórych rejonach Polski, cechuje się sezonowością. Dlatego właśnie początek wiosny jest najlepszym momentem, aby podjąć decyzję o zakupie. Taka inwestycja gwarantuje bowiem dużo wyższą stopę zwrotu, w porównaniu do lokat bankowych. Gdzie i co kupić, żeby wyjść na tym najlepiej?

Dobre warunki rynkowe oraz stopa zwrotu na poziomie 4-6% zachęca do inwestowania w nieruchomości kolejnych nabywców. Tym samym napędzają oni ten rynek. Coraz więcej transakcji dokonywanych jest jednocześnie przy udziale gotówki. W III kwartale ubiegłego roku sprzedaż gotówkowa wynosiła 65% wszystkich zakupów, a to dane dotyczące tylko rynku pierwotnego.

Przed zakupem

Kupując mieszkanie na wynajem należy wziąć pod uwagę lokalne warunki i zapotrzebowanie. Od tego zależało będzie, do jakiej grupy potencjalnych najemców możemy kierować swoją ofertę. A to natomiast powinno ostatecznie zadecydować o tym, które mieszkanie kupimy. W niektórych lokalizacjach zakup mieszkania dwupokojowego jest uniwersalny, ponieważ taką nieruchomością będą zainteresowani najemcy długoterminowi (osoby pracujące, małe rodziny, single, bezdzietne pary, studenci) oraz turyści szukający czegoś na krótki okres. Do takich atrakcyjnych lokalizacji należy Trójmiasto, gdzie w sezonie najemców przyciąga morze i lasy, a poza nim liczne miejsca pracy. Podobnie sytuacja wygląda w Warszawie, Krakowie czy Wrocławiu, które są odwiedzane przez turystów przez cały rok i bez względu na pogodę, ale jednocześnie znajduje się tam wiele miejsc pracy i uczelnie wyższe, co gwarantuje brak pustostanów przez cały rok.

Branża turystyczna rozwija się w naszym kraju bardzo dynamicznie. Zawdzięczamy to coraz większej liczbie odwiedzających nas osób z zza granicy, ale i Polaków wybierających na urlop rodzime regiony. Wynika to z korzystniejszych cen, coraz lepszej infrastruktury turystycznej, ale i ze względów bezpieczeństwa, które w popularnych zagranicznych kurortach nie zawsze może być zagwarantowane.

Wynajem krótkoterminowy, mimo iż możliwy jest jedynie kilka miesięcy w roku (w niektórych lokalizacjach w obu sezonach – letnim i zimowym), może być o wiele korzystniejszy, ze względu na wyższe stawki najmu, co przekłada się na szybszy zysk. Obrazują to liczby – przeciętna cena wynajmu metra kwadratowego w największych miastach wynosi między 30 a 40 zł miesięcznie. W perspektywie miesiąca przynosi to zysk na poziomie ok. 1500zł przy mieszkaniu o powierzchni 50 m2. Wynajmując to same mieszkanie turystom, zakładając, że mogą w nim mieszkać 4 osoby, ustalając koszt noclegu za dobę za jedną osobę na 50 zł, w skali miesiąca otrzymamy zysk z najmu w wysokości nawet 6000zł.

Czy tylko na sezon?

Są to oczywiście wyliczenia teoretyczne, ale widać w nich różnicę między zarobkami w najmie turystycznym a tradycyjnym. Należy oczywiście mieć na uwadze, że sezon trwa krótko, ale najem sezonowy może być przeplatany najmem tradycyjnym. Zapewni to obłożenie przez cały rok. Lokalizacje, które sprawdzą się przy obu rodzajach najmu zostały już omówione, gdzie kupować jeśli natomiast szukamy czegoś z przeznaczeniem na wynajem wyłącznie sezonowy?

Do atrakcyjnych pod tym względem należą miejscowości położone wzdłuż pasa nadmorskiego. Są to Międzyzdroje, Łeba, czy Krynica Morska, gdzie ceny za metr będą najwyższe, w ofercie wielu deweloperów można tam znaleźć mieszkania przeznaczone typowo dla klienta inwestycyjnego. Ceny za metr kształtują się tu między 8 a 9 tysięcy za metr kwadratowy, a im dalej od plaży, tym cena niższa. Równie trafione mogą okazać się małe miejscowości, które tętnią życiem wyłącznie od połowy czerwca do września. Ceny zakupu będą tam o wiele korzystniejsze, a coraz więcej turystów stroni od popularnych kurortów, wybierając spokojniejsze wczasy w otoczeniu morza i lasów.

Dużo taniej można kupić nieruchomość na wynajem w górach, na Kaszubach czy Mazurach. Stawki w Szklarskiej Porębie zaczynają się od 6300 za m2 za mieszkania wykończone pod klucz w budynku o podwyższonym standardzie. W Giżycku natomiast 100 metrowy apartament można nabyć już za 330 tysięcy.

Schyłek programu Mieszkanie dla Młodych – lepiej pospiesz się z wnioskiem!

Osoby, które rozważają zakup mieszkania lub domu i chcą go współfinansować środkami uzyskanymi w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych, mają być może ostatnie dni na złożenie wniosku. Duże zainteresowanie ostatnią transzą wypłacaną w ramach MDM było przewidywane, jednak szturm na banki w pierwszych dniach stycznia i ostatnich tygodniach roku przerósł najśmielsze oczekiwania. Na dzień 4 stycznia banki udzielające kredytów hipotecznych wysłały do Banku Gospodarstwa Krajowego wnioski opiewające na sumę 137 mln zł, złożone przez 5 tysięcy wnioskodawców. W tym roku w ramach pomocy udzielone zostaną dopłaty w łącznej wysokości 382 mln zł.

Złożenie wniosku jeszcze przed upływem grudnia miało skrócić czas badania zdolności kredytowej. Wielu z kredytobiorców miało jednocześnie zarezerwowane mieszkanie w deweloperskich inwestycjach, czekając z finalizacją zakupu do czasu przyznania środków. Deweloperzy przesuwali nawet termin płatności na początek 2017 roku by nie stracić potencjalnych nabywców. Od rana 2 stycznia banki zaczęły przesyłać wnioski o dopłaty do BGK, który był przygotowany na dużą ilość wpływających dokumentów. Przyjmowanie i weryfikacja odbywały się bardzo sprawnie. Jeśli tempo to nie zmaleje może się okazać, że środki wyczerpią się już w pierwszym miesiącu.

Ostatnia pula pieniędzy w wysokości 782 mln zł zostanie uruchomiona w przyszłym roku. Po wyczerpaniu pieniędzy na rok 2017 można będzie dalej składać wnioski, jednak decyzję o ich wypłacie kredytobiorcy otrzymają nie wcześniej niż za rok. Rok 2018 będzie jednocześnie ostatnim rokiem obowiązywania programu, a rząd nie przewiduje na tą chwilę jego kontynuacji. Mówi co prawda o uruchomieniu innego projektu – „Mieszkanie+”, jednak jego zasady są zupełnie inne. Nie polega on (jak MDM) na pomocy młodym osobom kupującym swoje pierwsze mieszkanie, a ma wesprzeć wielodzietne rodziny, których nie stać na wynajem na warunkach rynkowych.

Bank Zachodni WBK poinformował, że z dniem 11 stycznia wstrzymuje przyjmowanie wniosków, z uwagi na ryzyko wyczerpania limitu środków przeznaczonych na dofinansowanie. Ponadto z oświadczenia wydanego przez bank klienci dowiadują się, że złożenie wniosku do tego terminu nie jest jednoznaczne z uzyskaniem dofinansowania. Aplikacja taka wymaga weryfikacji, a ponadto bank nie ma wpływu na to, kiedy wyczerpią się środki, a Bank Gospodarstwa Krajowego ogłosi wstrzymanie przyjmowania wniosków. W miarę rozwoju sytuacji decyzja może ulec zmianie – jeśli tempo składania wniosków się zmniejszy, wtedy termin ten może ulec wydłużeniu.

Coraz więcej nieruchomości kupujemy bez kredytu.

Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Poprawia się również sytuacja finansowa Polaków, którzy coraz chętniej inwestują swoje pieniądze. Pozwala to na zgromadzenie odpowiedniej gotówki, by nowe mieszkanie kupić bez udziału banku. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego już 2 z 3 mieszkań kupowane są bez kredytu.

Klienci gotówkowi najczęściej dysponują kwotami rzędu 150-400 tysięcy złotych, dlatego najbardziej chodliwe są mieszkania o powierzchni 35-45 m². Najlepiej aby miały co najmniej dwa oddzielne pokoje, ewentualnie jedną sypialnię i salon połączony z kuchnią. Kupujący szukają takich mieszkań dla siebie, dzieci, ale również chcą przeznaczać je pod wynajem i czerpać zyski z inwestycji. A te w przypadku zakupu za gotówkę, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat związanych z kredytem, tj. odsetek, ubezpieczenia, prowizji, są całkiem satysfakcjonujące i sporo wyższe od tych uzyskiwanych z lokat bankowych.

Tendencja ta nie dotyczy wyłącznie dużych miast jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, wiodących prym pod względem ilości inwestycji deweloperskich i sprzedawanych nieruchomości, gdzie zarobki są najwyższe. W mniejszych miastach, w tym byłych miastach wojewódzkich, czy większych miastach powiatowych, nawet połowa transakcji dokonywana jest za gotówkę.

Powodów takiego zachowania jest wiele. Część kupujących należy do grupy osób, którym się powiodło, dzięki ciężkiej pracy udało im się odłożyć wystarczającą kwotę. Inni dysponują kapitałem, który otrzymali w ramach spadków lub darowizn. Jeszcze inni postanowili zamienić dotychczasowe duże mieszkanie na coś mniejszego, co kupują za uzyskaną za sprzedaży gotówkę. Pewna część kupujących natomiast nie ma możliwości otrzymania kredytu – ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, jednak drogą pomocy czy pożyczek od rodzinny udało im się uzbierać odpowiednie pieniądze. Inną grupę stanowią również inwestorzy zagraniczni, którzy do Polski przenoszą swoje biznesy.

Decydując się na zakup gotówkowy, szczególnie ci bardziej doświadczeni inwestorzy, szukają rynkowych okazji. Przedmiotem ich zainteresowania rzadko są apartamenty wykończone w wysokim standardzie (choć i takie się zdarzają w segmencie premium), ale raczej nieruchomości z rynku wtórnego, które z jakiegoś powodu mają atrakcyjną cenę (wymagają gruntownego remontu, właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży). Źródłem takich okazji są również licytacje komornicze, na których można wylicytować mieszkanie za cenę znacznie poniżej jej wartości rynkowej.

Badania rynku pokazują wyraźny spadek zainteresowania lokatami bankowymi. Inwestorzy poszukują mniej ryzykownym rozwiązań przy jednocześnie wyższej stopie zwrotu, stąd coraz więcej kapitału koncentrują oni na rynku nieruchomości. A obecne warunki temu sprzyjają, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie na usługi najmu stale rośnie. Ponadto rozwój tych lokalizacji powoduje, że wartość nieruchomości wzrasta, możliwe więc będzie odsprzedanie jej za jakiś czas z niemałym zyskiem.

Jak się przygotować do zakupu mieszkania na wynajem?

Zakup nieruchomości na wynajem to poważna inwestycja, która jak każde tego typu przedsięwzięcie, ma z założenia przynosić satysfakcjonujący zysk. Aby założenie to się spełniło, wybierając konkretne mieszkanie, należy przestrzegać kilku podstawowych zasad.

1. Klient docelowy

Najważniejszą kwestią, od której trzeba rozpocząć rozważania jest ustalenie, do jakiej grupy potencjalnych najemców chcemy kierować swoją ofertę. Jeśli celujemy w rodziny z dziećmi mieszkanie powinno być co najmniej dwupokojowe, jeśli ma być wynajmowane krótkoterminowo dla turystów musi być przestronne i praktycznie urządzone, a przy tym najlepiej położone niedaleko atrakcyjnych terenów, np. morza lub lasu. Mieszkanie przeznaczone pod wynajem dla biznesmenów i firm, które szukają lokali dla swoich mobilnych pracowników może być mniejsze, ale za to wykończone w wyższym standardzie i położone w nowoczesnej, prestiżowej dzielnicy. Wynajem można także prowadzić udostępniając każdy z pokoi innemu najemcy – taką formę preferują studenci, dla których głównym kryterium będzie cena. W tym wypadku warto rozejrzeć się za nieruchomościami zlokalizowanymi w pobliżu uczelni lub przystanków autobusowych. Mieszkanie powinno być większe, posiadać kilka niezależnych pokoi, a każdy z nich musi zostać funkcjonalnie urządzony. Ze względu na to, że na duże nieruchomości jest mniejszy popyt, ich cena za metr kwadratowy potrafi być o wiele atrakcyjniejsza niż mieszkań w przedziale 40-50m2. Chociaż przy dobrym rozplanowaniu przestrzeni również i taki lokal może zostać zaaranżowany pod wynajem studencki.

2. Lokalizacja

Mieszkania położone w atrakcyjnych lokalizacjach, np. nad morzem, pod lasem, w centrum czy w modnej dzielnicy mogą być sporo droższe. Jednakże są one jednocześnie atrakcyjniejsze dla potencjalnych najemców. Mając mieszkanie, z którego dojście na plażę zajmuje 10 minut zmniejsza się ryzyko występowania tzw. pustostanów, czyli okresów, w których będzie ono stało nieużywane. A w tego typu inwestycji chodzi o to, by przestoje wyeliminować i osiągać z najmu stały, płynny przychód.

Lokalizacja ma również znaczenie dla określenia grupy docelowej osób, które ofertą będą zainteresowani. Wspomniany wyżej przykład studentów jest jednym z wielu. Rodziny z dziećmi będą szukały mieszkań w niedalekiej odległości od szkół, przedszkoli, szpitali, placów zabaw. Ma dla nich znaczenie przede wszystkim komfort codziennego przemieszczania się między pracą a szkołami, ale także spokój, w miarę możliwości cisza i bezpieczeństwo. Osoby młode, pracujące interesuje najem w centrum, w pobliżu dzielnic biurowych, ale także przystanków komunikacji miejskiej lub dróg dojazdowych.

3. Finansowanie

W zależności od tego jakim kapitałem dysponujemy zakup może być w jakiejś części wspierany ze środków pozyskanych w banku. W takim wypadku przed zawarciem umowy z konkretną instytucją należy porównać oferty możliwie największej ilości placówek, a przy tym dowiedzieć się, czy i w jakim zakresie są one skłonne do indywidualnego negocjowania warunków kredytu, tak by uwzględnić możliwości kredytobiorcy

4. Wynająć pośrednika czy szukać samodzielnie?

W Internecie dostępnych jest wiele stron z ofertami nieruchomości, które można w mniejszym lub większym stopniu filtrować, by wyszukać to co nas konkretnie interesuje. Jednakże jest to proces pracochłonny, trzeba więc wygospodarować na te czynności sporo czasu, tym bardziej, jeśli zakupu chcemy dokonać w innym mieście – wtedy należy też uwzględnić kilkukrotny przejazd do miasta docelowego i być może spędzenie tam trochę czasu by obejrzeć mieszkania i sfinalizować transakcje. Oferty umieszczane w Internecie nie zawsze zawierają szczegółowe informacje – w takim wypadu należy doliczyć dodatkowy czas na wykonywanie telefonów, oglądanie nieruchomości, których zdjęć nie ma w ofercie itp.
Wszystkie te czynności można również zlecić profesjonalnemu pośrednikowi nieruchomości. Wyszuka on oferty zgodne z wymaganiami kupującego, przy czym jego baza jest znacznie bardziej rozbudowana niż baza powszechnie dostępnych portali internetowych. Pośrednikowi zlecić można również obejrzenie nieruchomości, a samemu obejrzeć je już po takiej wstępnej weryfikacji. Jeśli jednak nie mamy czasu lub chęci jechać na drugi koniec polski by dokonać zakupu, pośrednik na podstawie pełnomocnictwa może zając się również i tym,http://www.miastorama.pl/wspolpracujemy/ .Ponadto niektóre biura nieruchomości oferują dodatkową pomoc w kwestiach związanych z uzyskaniem kredytu, warto więc taką współpracę rozważyć.

5. Formalności

Jeśli już zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości należy sprawdzić ją pod kątem formalnym. Na prośbę kupującego sprzedający powinien udostępnić mu numer księgi wieczystej nieruchomości, a stąd możemy dowiedzieć się bardzo wiele. Przede wszystkim kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, czy istnieją na niej obciążenia osób trzecich, np. hipoteka albo służebności, czy nie jest ona przedmiotem egzekucji komorniczej itp. Weryfikacja tego może wymagać wizyty w kilku urzędach, ale są to czynności, którymi również może się zająć pośrednik.

6. Umowa

Na tym etapie pojawia się kwestia właściwego sporządzenia umowy kupna. W tej kwestii warto skonsultować się z prawnikiem lub zlecić jej sporządzenie pośrednikowi, by odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Niektóre transakcje wymagają sporządzenia dwóch umów – przedwstępnej i przyrzeczonej, które mają różne cele i inną specyfikę. Jeśli kupującemu brak wiedzy i doświadczenia w tym zakresie może narazić się na przykre konsekwencje – finansowe, a nawet prawne. Sprzedaż i zakup nieruchomości jest obwarowana wieloma przepisami, a procedura ta jest na tyle specyficzna, że warto skorzystać z pomocy osoby, która zna się na rzeczy.