Energooszczędne domy – czy warto ?

Podwyżki cen energii, a także wzrost kosztów ogrzewania wpłynęły na wzrost zainteresowania nową technologią, jaką jest budowa domów energooszczędnych. Pozwala to na niższe koszty eksploatacji, co zdecydowanie jest ogromnym atutem. Aby wdrożyć koncepcję oszczędzania , trzeba zastosować się do określonych zasad już na samym początku inwestycji.

Odpowiednie materiały

Rozpoczynając budowę energooszczędnego domu należy zadbać o odpowiednie docieplenie grubą warstwą izolacji termicznej. W tym celu wykorzystuje się wełnę  mineralną o grubości 15 cm lub styropian. Jeżeli natomiast chodzi o izolację dachu należy zastosować minimum 30 cm, ponieważ powietrze, które zostało ogrzane unosi się do góry.

Układ pomieszczeń

Energooszczędny dom, a w zasadzie jego projekt już na wstępie musi również posiadać odpowiedni rozkład pomieszczeń. Różnego rodzaju schowki, czy garaż powinien znajdować się od północnej strony. Dzięki temu można utrzymywać w nich mniejszą temperaturę i tym samym ograniczyć zużycie ciepła.  Kwestia metrażu również nie jest bez znaczenia. Powinna zostać zmniejszona do potrzebnego minimum.Decydując się na ten konkretny rodzaj domu powinniśmy zwrócić uwagę na okna. Największy przeszklony obszar powinien zostać uwzględniony od strony południowej. Taki układ pozwoli na maksymalne wykorzystanie energii słonecznej w celu oświetlenia i ogrzania budynku. W domach tego typu unika się balkonów. Straty ciepła są na tyle duże, że jeśli balkon koniecznie musi znaleźć się w projekcie, to warto zadbać, aby powstał na własnej konstrukcji.

Odzyskujemy powietrze

Aby zmniejszyć znaczną utratę ciepła, którą powoduje wentylacja, możemy zastosować urządzenie do odzysku z wywiewanego powietrza, tak zwany rekuperator. Ten wymiennik ciepła stosowany w systemach wentylacyjnych pozwala nie tylko na odzyskiwanie, ale również przy zastosowaniu odpowiednich filtrów zadba o napływ świeżego i czystego powietrza do wnętrza domu, co jest bardzo ważne, zwłaszcza w okresie jesienno -zimowym.

Klasa plus

Dopełnieniem każdego domu energooszczędnego, wybudowanego w celu uzyskania  jak najmniejszych kosztów eksploatacji będzie wyposażenie wnętrz w sprzęty klasy A+++, które będą zużywały mniej energii.

Optymalizacja rozwiązań, a także krótki czas zwrotu poniesionych wydatków poprzez oszczędności na energii jaką oferuje energooszczędny dom z całą pewnością będzie dobrą inwestycją. Korzystnie wpłynie na domowy budżet, a także poprawi nasz komfort mieszkania na długie lata.

 

 

 

 

Usytuowanie domu na działce – jak najlepiej ?

 

Podejmując decyzję o budowie domu musimy wziąć pod uwagę wiele uwarunkowań, zarówno prawnych, jak i tych, które pozwolą nam na jak największy komfort mieszkania w naszym wymarzonym lokum. Jedną z bardzo ważnych kwestii jest usytuowanie naszego nowego domu na działce. Co musimy wziąć pod  uwagę, żeby niczego nie przeoczyć.

Prawo budowlane

W pierwszej kolejności musimy uwzględnić wymogi prawa budowlanego. Przepisy określają jakie odległości powinniśmy zachować od granicy drogi publicznej, a także sąsiadujących działek budowlanych. A zatem, odległość od granicy działki budowlanej powinna wynosić co najmniej 4 m w przypadku,  gdy sąsiad na swojej ścianie posiada okna. W sytuacji, gdy ściana nie posiada żadnych otworów granica powinna wynosić 3 m. Balkony, tarasy, czy schody muszą znajdować się nie bliżej, niż 1,5 m od granicy działki sąsiadującej. Oczywiście dopuszcza się sytuacje, w których te odległości są mniejsze. Tego typu ustalenia muszą wynikać  z decyzji  o warunkach zabudowy lub planu zagospodarowania przestrzennego. Wybierając projekt domu należy zastanowić się, czy będzie on mógł zostać zrealizowany w sposób właściwy na naszym terenie. Przed podjęciem ostatecznej decyzji,  warto skorzystać z pomocy  doświadczonego architekta, który bez większych przeszkód oceni realne możliwości naszej działki w połączeniu z projektem, uwzględniając przy tym wszelkie wymogi prawne.

W stronę słońca…

Szczególną uwagę powinniśmy zwrócić uwagę na doświetlenie poszczególnych pomieszczeń, a także dokładnie przeanalizować ich usytuowanie względem świata. Aby zwiększyć komfort mieszkania najlepiej, jeśli droga będzie przebiegać przy północnej granicy działki. Od tej strony powinno znajdować się wejście do domu, kuchnia, a także wszelkie pomieszczenia gospodarcze. Takie położenie pozwoli nam, aby salon mógł  znaleźć się w części południowo – zachodniej, czyli tej z największą ilością światła dziennego. Strona wschodnia będzie idealnym rozwiązaniem, dla sypialni, ponieważ będziemy budzić się  wraz ze wschodzącym słońcem. Najmniej korzystne jest z kolei  zachodni i południowy kierunek. Tutaj światło dociera w niewielkich ilościach i możemy odczuwać jego niedosyt.

Prawidłowe usytuowanie domu na działce tylko z pozoru wydaję się łatwym zadaniem. Podejmując taką decyzję dobrze skorzystać z pomocy specjalistów, którzy wezmą pod uwagę dla nas jak najlepsze rozwiązania.

 

 

 

 

 

Kredyt w czasach kryzysu- czy warto?

Nikt z nas nie był przygotowany na pandemię wirusa. Wszyscy poszukują rozwiązań, które mogłyby złagodzić negatywne skutki kryzysu. Do tej grupy należą również banki . Jak wyglądają teraz starania o udzielnie kredytów hipotecznych i czy warto składać wnioski?

Z jednej strony, aby poprawić sytuację i tym samym otrzymać tańszy kredyt banki obniżyły stopy procentowe. W praktyce jednak wygląda to tak, że w trosce o własne bezpieczeństwo banki zaczęły podwyższać swoje marże, a także wprowadziły wiele nowych warunków, które mogą okazać się trudniejsze do spełnienia niż dotychczas. Położenie, w jakim się znaleźliśmy przyczyniło się do przerwania hossy, która od pewnego czasu gościła na rynku nieruchomości. Z analiz wynika, że w najbliższych tygodniach powinniśmy się nastawić na stabilizację cen, która może oznaczać, że składanie wniosków będzie dobrą decyzją, a nie na odwrót.

Zmiana warunków w przyznawaniu kredytów

Banki, aby zminimalizować ryzyko wprowadziły pewne zaostrzenia względem osób starających się o kredyt. Osoby, które chcą  ubiegać się o przyznanie kredytu będą musiały wykazać się stabilnymi warunkami zatrudnienia, a także wysoką zdolnością kredytową. Czynnikiem decydującym o pozytywnym rozpatrzeniu wniosków będzie również wkład własny. Do niedawna wnioski były rozpatrywane przy minimalnym 20 % wkładzie własnym,  z czego 10 % można było ubezpieczyć i wpłacić tylko połowę tej kwoty. Obecnie  minimalny wkład własny to 20 %, ale tylko w niektórych bankach. W niektórych bankach kwota sięga 30% lub nawet 40 % wkładu własnego. Należy pamiętać, że restrykcje nałożone przez banki  mają na celu ochronę instytucji podczas kryzysu.

Czy warto starać się o kredyt?

Sytuacja finansowa wielu Polaków z całą pewnością ulegnie zmianom. Osoby, które są  w trakcie ubiegania się o przyznanie kredytu mają szansę wykazać dochody z ostatnich miesięcy i tym samym dostać pozytywną odpowiedź. Banki, które już wprowadziły obostrzenia mogą utrudniać przyznanie kredytu osobom, które nie posiadają wystarczającego wkładu własnego pomimo stałego zatrudnienia. Decyzja o kredycie jest zawsze trudna, aby ją podjąć należy rozważyć wszystkie za i przeciw. Aby pozbyć się wszelkich wątpliwości można porozmawiać z doświadczonym doradcą kredytowym, który odpowie na wszystkie nurtujące nas pytania.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest  kluczowym elementem w całym procesie sprzedaży mieszkania. Tworzy się ją wówczas, gdy nie może dojść do transakcji od razu z różnych przyczyn. To w niej zawarte zostają najważniejsze ustalenia, które muszą zostać spełnione w dalszej w umowie sprzedaży. Dlatego tak ważne jest, aby umowa przedwstępna była prawidłowo skonstruowana.

Zadatek, bardzo ważne…

Podczas podpisywania umowy kupujący wpłaca zadatek, który ma na celu zabezpieczenie obu stron. W przypadku odstąpienia kupujący musi mieć na uwadze utratę wpłaconych środków. Gdyby jednak osobą, która postanowi zrezygnować będzie sprzedający, musi on wypłacić kupującemu podwójną wartość. Jednak gdy bez trudu dojdzie do finalizacji transakcji, wpłacony zadatek zostaje wliczony na poczet nowej nieruchomości.

Wsparcie pośrednika

Umowa przedwstępna nie musi powstawać w kancelarii pod okiem notariusza. Warto jednak, jeśli istnieje taka możliwość zweryfikować jej treść z prawnikiem lub doświadczonym agentem nieruchomości, który zadba o to aby wszystkie omówione warunki zostały w niej zawarte i nic nie umknęło naszej uwadze. Osoby, które decydują się na samodzielne działanie w tej materii niestety narażają się na szereg  niecodziennych  uwarunkowań, które zostają pominięte i tym samym mniej korzystne dla nich samych.

Dlaczego warto z biurem nieruchomości ?

W wyniku nieprawidłowych zapisów umowy przedwstępnej możemy doświadczyć sytuacji, które będą kosztowały nas sporo nerwów, a być może i pieniędzy.  Jedną z nich może być opóźnienie zapłaty, w momencie kiedy  już przeprowadzenie aktu notarialnego się odbyło i własność została przeniesiona na nowego nabywcę. Aby uniknąć podobnych zdarzeń,  warto powierzyć tworzenie umowy przedwstępnej pośrednikowi, który wie, co powinna zawierać. To sprawi, że będziemy czuć się bezpiecznie.

 

Domy modułowe alternatywą dla tradycyjnego budownictwa

Epidemia koronawirusa skutecznie zamroziła większość gałęzi gospodarki.  Utrudnienia napotykają również osoby, które podjęły decyzję o budowie tradycyjnego domu. Ze względu na ograniczenia, banki ostrożniej podchodzą do składanych wniosków, a co za tym idzie cały proces kredytu  może zostać wydłużony. Wiele osób z obawy przed niepewnym jutrem, odłożyło decyzję o budowie domu  lub zupełnie z niej zrezygnowało.  Naprzeciw oczekiwaniom osób, które marzą o swoim miejscu na Ziemi wyszły firmy  oferujące domy modułowe, a także mobilne.

Domy modułowe składają się z niewielkiej liczby połączonych ze sobą segmentów. Ich ustawienie i połączenie może odbyć się o każdej porze roku, bez względu na pogodę. Okazuje się, że te niewielkie obiekty  cieszą się ogromnym powodzeniem w Wielkiej Brytanii, gdzie generują zyski na poziomie 6 miliardów funtów, natomiast we Francji 5 miliardów euro rocznie. W Polsce firmy zajmujące się tworzeniem domów modułowych nie mogą narzekać na brak zainteresowania. W głównej mierze zamówienia spływają od klientów biznesowych, którzy widzą w domach modułowych alternatywę dla dużych kurortów. W obecnej sytuacji trudno wyobrazić sobie zagraniczne wyjazdy, a tym bardziej pobyt w zatłoczonym hotelu. Dzięki takiemu rozwiązaniu osoby chcące wypocząć od miejskiego zgiełku i przeludnionych blokowisk będą mogli to zrobić, nie narażając przy tym swojego bezpieczeństwa i zdrowia.  Jeśli okaże się, że w miejscu, w którym postawiono ten rodzaj budynku i nie przynosion  przewidywanego dochodu, inwestor bez większych przeszkód może zmienić lokalizację na bardziej rentowną.

Osoby prywtane

Coraz więcej pytań dotyczących projektów domów modułowych zadają osoby prywatne. Dostrzegają zalety płynące z tego typu inwestycji. Kluczowym elementem jest przystępna cena. Jeśli jesteśmy w stanie sami to wykonać, to za kwotę 100 tysięcy złotych  możemy mieć do dyspozycji 60 metrów komfortowego wnętrza. Należy również dodać, że często budynki tego typu charakteryzuje energooszczędność.

Domy modułowe to nie tylko atrakcyjna cena, ale również krótki termin realizacji, gdyż materiały  powstają w nowoczesnych zakładach produkcyjnych.

 

Podatek od najmu

 

Przy wynajmie mieszkań  mamy kilka wariantów związanych  z płaceniem podatków. Które z nich będą dla nas korzystne i z jakiej formy powinniśmy skorzystać ? Oto one.

Zryczałtowany podatek od najmu (8,5%)

Świetne rozwiązanie dla osób, które posiadają jedno lub kilka mieszkań i chcą swoje nieruchomości wynajmować długoterminowo. Mnożąc całość wpływu przez stawkę podatku dowiemy się jaka jest jego wysokość. Tę formę rozliczenia składamy do urzędu skarbowego do 20 stycznia lub przed rozpoczęciem pierwszego najmu. Deklarację wypełniamy raz w roku, natomiast przychody najłatwiej udokumentujemy poprzez wpływy na osobny rachunek bankowy.

Podatek liniowy (19%)

Ta forma podatku sprawdzi się w momencie, gdy dochody spowodują wejście do drugiego progu podatkowego. Decydując się na podatek liniowy nie możemy skorzystać z dodatkowych ulg i zwolnień wynikających z ustawy o podatku od osób fizycznych. Należy również pamiętać, że nie będziemy mogli rozliczyć się wspólnie z małżonkiem.

Podatek na zasadach ogólnych – normalna skala podatkowa (18% – 32%)

Przy podatku na zasadach ogólnych uwzględniamy wszelkie koszty, takie jak na przykład amortyzacja. Koszty muszą być udokumentowane i mogą pomniejszyć dochód, a co za tym idzie może zostać zmniejszona zdolność kredytowa. Jeśli jednak okaże się, że koszty są wyższe od przychodu nie zapłacimy podatku w ogóle. Taką formę rozliczenia możemy przyjąć również, gdy prowadzimy działalność gospodarczą, która zajmuje  się najmem   nieruchomości. Rozliczając się wspólnie z małżonkiem możemy zoptymalizować podatek, jednak pamiętajmy, że nie jest  to możliwe przy zawartej intercyzie.

Bez względu na to, jaką formę podatku wybierzemy nie unikajmy płacenia, gdyż zlekceważenie płatności będzie traktowane jak przestępstwo skarbowe i niesie za sobą poważne konsekwencje.

 

 

ROI, czyli jak obliczyć zwrot z inwestycji ?

 

ROI to skrót pochodzący od słów Return of Investment. Oznacza podstawowy wskaźnik określający poziom opłacalności inwestycji. Mówi nam o wysokości zwrotu lub rentowności, pozwala obliczyć,  ile powinniśmy zarobić w zakładanym czasie. Najczęściej wyrażany jest w procentach.

Jeśli chcemy kupić nieruchomość w celach inwestycyjnych, np. mieszkanie na wynajem to żeby faktycznie były to dobrze ulokowane środki i inwestycja się opłacała warto wiedzieć, jaki będziemy mieć zwrot z naszej inwestycji.

Żeby to jaśniej zobrazować, przykładem może być, zapewne każdemu znana, lokata bankowa. Jeśli włożymy na lokatę bankową np. 10.000 zł, a oprocentowanie tej lokaty to 1% w skali roku, oznacza to, że po roku będziemy mogli wypłacić 10.100 zł czyli nasz zwrot z inwestycji będzie wynosił 100 zł. Dobra inwestycja? Raczej nie!

W przypadku zakupu nieruchomości wygląda to podobnie, z tą jednak różnicą, że zwrot z inwestycji powinien być na poziomie ok. 8-10%. Wtedy możemy mówić o dobrze ulokowanych środkach i dobrej inwestycji.

A zatem jak wyliczyć ROI?

Po pierwsze musimy wiedzieć, w jakiej wysokości wynajmiemy potencjalnie zakupione mieszkanie. Załóżmy, że będzie to kawalerka w centrum miasta i wynajmiemy ją za 1400 zł, a wcześniej mieszkanie kupiliśmy za 160.000 zł. Od kwoty wynajmu czyli 1400 zł musimy odjąć nasze koszty takie jak czynsz do spółdzielni w wysokości np. 300 zł. Pozostaje nam zysk miesięczny na poziomie 1100 zł. Zysk ten czyli 1100 zł, musimy pomnożyć przez 12 miesięcy, a kwotę jaka nam wyjdzie podzielić przez nasz włożony kapitał czyli 160.000 zł. Całość mnożymy razy 100% i wychodzi nam zwrot z inwestycji na poziomie 8,25% czyli wcześniej wspomniane ROI.

Chcąc zwiększyć ROI i uzyskać je na poziomie np. 10%. Musimy kupić mieszkanie znacznie taniej czyli znaleźć tzw. okazję inwestycyjną oraz w miarę możliwości wynająć je drożej.

Praca pośrednika w dobie COVID- 19

W ostatnich tygodniach nasze działania skupione są na zagrożeniach, oraz walce z COVID -19. Epidemia, z jaką przyszło nam się zmierzyć wymusza na nas zmiany na wielu płaszczyznach życia, również tej  zawodowej.

Coraz więcej przedsiębiorców, jeśli istnieje taka możliwość decyduje się na pracę zdalną z myślą o bezpieczeństwie swych pracowników. Jednak co w przypadku agentów nieruchomości?  Jak wygląda ich praca w dobie COVID-19, kiedy kontakt z klientem powinien zostać ograniczony do minimum ?

Pośrednicy nieruchomości umawiając się z klientem z rozwagą podchodzą do zaistniałej sytuacji. Często proszą, aby na spotkaniu, poza nim samym, pojawiła się tylko jedna osoba. To z pewnością pozwala zachować środki ostrożności i zminimalizuje niebezpieczeństwo. Wszelkie działania zmierzają do utrzymywania kontaktu przede wszystkim poprzez dostępne narzędzia internetowe.  Świetnie sprawdzą się rozmowy video z obecnym, a także nowym klientem.  To daje możliwość  utrzymania lub budowania zupełnie nowych relacji, które jak wiemy są kluczowym elementem w branży nieruchomości. To od nich zależy, jak potoczą się losy wielu agencji.  Różnego rodzaju nagrania,spacery wirtualne, relacje na żywo to tylko niektóre z pomysłów, które pozwolą agentowi przeprowadzić bezpieczną prezentację nieruchomości, którą klient może obejrzeć we własnym domu, bez wychodzenia. Agenci zaopatrują się również w możliwość korzystania z programów elektronicznych podpisów, a także platform, które pozwalają dostarczyć dokumenty do wielu ważnych instytucji. Pomimo wielu możliwości dostępnych w dobie internetu pośrednicy mają  więcej wolnego czasu. Wykorzystują go na  różnego rodzaju szkolenia w trybie on – line,  które wyposażą agentów nie tylko w nową wiedzę, ale pomogą także przetrwać ten trudny czas. Bardzo ważne jest, aby poinformować za pomocą strony internetowej lub fanpage  o nowych standardach pracy, które zostały wprowadzone do biura. Dzięki temu klienci poczują się bezpieczniej.

Rękojmia Wiary Publicznej Ksiąg wieczystych – co znaczy dla kupującego ?

Każda osoba decydująca się na zakup nieruchomości powinna zapoznać się z jej księgą wieczystą. Dostarczają nam bowiem niezbędną wiedzę na temat, kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona, jakie jest jej  dokładne położenie, a także wiele innych cennych informacji, od których zależy, czy  powinniśmy dokonać zakupu. W większości przypadków zapisy w księgach wieczystych pokrywają się z obecnym stanem prawnym. Co jednak w momencie, gdy na tych dwóch płaszczyznach występuje niezgodność i zapis różni się od faktycznego stanu prawnego? Ochronie bezpieczeństwa potencjalnych nabywców ma posłużyć przede wszystkim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Obejmuje swym działaniem tylko nieruchomości z urządzoną księga wieczystą.  Wyjątek stanowią jedynie art. 83 par 2 i 1028 kodeksu cywilnego. Rękojmia ma za zadanie przede wszystkim chronić nabywcę od strony prawnej.

Co to oznacza ?

Przez stan prawny nieruchomości rozumiemy roszczenia, oraz prawa wpisane w dziale II- IV ksiąg wieczystych.  Pamiętajmy również, że rękojmia nie obejmuje swoimi regulacjami działu 1- O, w których podstawą wpisu jest ewidencja gruntów i budynków. Jeśli przy zakupie okaże się, że powierzchnia nie zgadza się z zapisem w księdze wieczystej, nowy nabywca nie może skorzystać z prawa rękojmi, aby się bronić. Należy mieć również na uwadze, że rękojmia nie zadziała w przypadku takiej formy nabycia , jak dziedziczenie, darowizna, czy przysądzenie własności nieruchomości poprzez postępowanie egzekucyjne.

W ustawie z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece zawarto definicje dotyczące rękojmi  Zgodnie z art. 5 czytamy:

 „W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg

wieczystych)”.

 Wszystkie regulacje dotyczące  rękojmi będą chroniły tylko i wyłącznie osoby, których działania będą podejmowane w dobrej wierze.  Według ustawy taką osobą będzie nabywca, który wie, że zawartość księgi wieczystej jest niezgodna ze stanem prawnym  lub będzie mógł tego dowieść bez większych problemów.

 

 

Renta planistyczna – czego dotyczy?

W momencie wzrostu wartości danej nieruchomości powstaje obowiązek tak zwanej opłaty planistycznej, inaczej nazywanej rentą planistyczną . Zostaje nałożona przez gminę  na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego  lub wprowadzenia do niego zmian.  W ten sposób gmina odzyskuje część kosztów poniesionych  w związku z uchwaleniem planu, a także umożliwia szereg inwestycji wyzbywając się atrakcyjnych terenów.

Każda sprzedaż nieruchomości związana jest ze sporządzeniem aktu notarialnego. Notariusz zobowiązany jest w ciągu siedmiu dni od dnia przeprowadzenia transakcji zgłosić ten fakt wójtowi, burmistrzowi, czy prezydentowi danego miasta. Gdy władze otrzymają taką informację,  rozpoczynają postępowanie, którego ma na celu ustalenie, czy zmiana planów zagospodarowania przestrzennego wpłynęła na wartość nieruchomości. Jeżeli wydana decyzja jest pozytywna, właściciel jest zobowiązany dokonać opłaty planistycznej. Kwota, jaką należy uiścić,  zostaje ustalona przez radę gminy podczas uchwalania miejscowego planu zagospodarowania. Zostaje wyrażona w procentach i zgodnie z postanowieniami ustawy nie  może przekroczyć 30 %. Należy pamiętać, że opłata nie może zostać pobrana, jeśli stawka procentowa nie została określona przez radę  w uchwale.

Kto może zostać zwolniony z renty planistycznej ?

Osobami, które  nie muszą wnosić opłaty są rolnicy, którzy zgodnie z ustawą z dnia 20 grudnia 1990r. o ubezpieczeniu społecznym rolników przeniosą nieodpłatnie własność nieruchomości na następcę.

Kwestię renty planistycznej regulują postanowienia z ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zgodnie z Art. 36.4, czytamy:

„Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, przy czym zbycie nieruchomości musi nastąpić przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego”.