Operat szacunkowy odgrywa znaczącą rolę przy wycenie nieruchomości. Jest kluczowy dla wielu inwestycji w nieruchomości, a także dla uzyskania kredytu hipotecznego. Co zawiera taki dokument i kto się tym zajmuje?
Operat szacunkowy – co to jest ?
Operat szacunkowy to inaczej profesjonalna wycena nieruchomości przygotowana przez osobę mającą odpowiednie uprawnienia w tym zakresie. W tym przypadku jest to rzeczoznawca majątkowy. Operaty sporządza się najczęściej dla mieszkań i domów. Wyceny mogą jednak dotyczyć prawie każdego typu nieruchomości, a mianowicie:
- obiektów zabytkowych
- działek rolnych,
- działek leśnych,
- obiektów przemysłowych,
- obiektów magazynowych,
- obiektów logistycznych,
- obiektów turystycznych,
- infrastruktury transportowej.
Do czego potrzebny operat?
Operat jest przydatny przede wszystkim przy kupnie i sprzedaży nieruchomości. Zarówno przy transakcjach osób fizycznych, jak i przedsiębiorstw. Profesjonalna wycena jest również warunkiem koniecznym przy kredycie hipotecznym.
Operat szacunkowy może również okazać się niezwykle przydatny w następujących przypadkach:
- dzierżawy nieruchomości o dużej wartości;
- wymiany gruntów i wytyczenie granicy między gruntami;
- komercyjnych inwestycji budowlanych;
- windykacji należności z nieruchomości;
- wyceny powstałych szkód;
- podziału majątku wspólnego
- podziały spadku
Kto sporządza operat?
Zgodnie z polskim prawem, profesjonalną wycenę nieruchomości może sporządzić jedynie rzeczoznawca majątkowy, który posiada odpowiednie uprawnienia. Rzeczoznawca jest zawodem zaufania publicznego. Do jego zadań należy wycena nieruchomości, a także wycena wartości praw do nieruchomości, takich jak dzierżawa czy służebność.
Co zawiera profesjonalna wycena nieruchomości ?
Większość rzeczoznawców sporządza operaty według zbliżonych do siebie szablonów. Dzięki temu postępowanie w oparciu o tego typu dokumenty jest znacznie łatwiejsze. Każdy operat szacunkowy zawiera:
- Określenie samej nieruchomości: adres, numer księgi wieczystej, inne dane pozwalające na identyfikację konkretnej działki czy lokalu.
- Ramy prawne: wskazane zostają przepisy w oparciu, o które działał rzeczoznawca majątkowy.
- Cel przeprowadzenia wyceny: cel może być określony dowolnie, ale musi zostać wskazany np. na potzreby kredytu hipoetcznego
- Data dokonania wyceny: wartość nieruchomości zmienia się w czasie, dlatego ważny jest termin ostatecznego wydania dokumentu
- Stan nieruchomości: rzeczoznawca ocenia stan nieruchomości,
- Przeznaczenie nieruchomości: wpływ będą więc mieć plany zagospodarowania przestrzennego, rodzaj działki i przeznaczenie nieruchomości
- Krótką analizę rynku nieruchomości: operat szacunkowy uwzględnia realia rynkowe, ceny sąsiednich nieruchomości,
- Opis metody szacowania: rzeczoznawca skrótowo opisuje w jaki sposób doszedł do wniosku, że dana nieruchomość warta jest konkretnie taką kwotę.
- Wycenę nieruchomości: głównym elementem operatu szacunkowego jest oczywiście jego wynik. Rzeczoznawca często wycenia nie tylko całą nieruchomość, ale też jej części składowe lub prawa rzeczowe do niej.
Bardzo ważne jest, aby operat szacunkowy zawierał pełny i rzetelny obraz nieruchomości, a także przedstawić szacunkową wartość w dniu dokonania wyceny.
Ile kosztuje operat szacunkowy?
Koszt operatu szacunkowego uzależniony jest od rodzaju nieruchomości i trudności zadania przed jakim staje rzeczoznawca. Najdroższe są oczywiście duże obiekty przemysłowe i handlowe, gdzie ceny mogą dochodzić do kilkudziesięciu tysięcy zł, a operat często przygotowuje nie jedna osoba, a cały zespół rzeczoznawców w oparciu o opinie ekspertów z innych dziedzin. Każdy rzeczoznawca zanim przystąpi do realizacji powinien przedstawić koszty operatu potencjalnemu klientowi.