Po kilku bardzo trudnych latach dla kredytobiorców wreszcie widać wyraźną zmianę. W 2025 roku Rada Polityki Pieniężnej obniżyła stopy procentowe aż sześć razy – łącznie o 175 punktów bazowych.
Stopa referencyjna NBP spadła z 5,75% do obecnych 4,00% (stan na styczeń 2026).
Styczeń 2026 – stopy na razie bez zmian
Na pierwszym posiedzeniu w 2026 roku (13–14 stycznia) RPP zdecydowała się zachować stopy na dotychczasowym poziomie:
– stopa referencyjna – 4,00 %
– stopa lombardowa – 4,50%
– stopa depozytowa – 3,50 %
To oznacza krótką pauzę w cyklu obniżek. Ale ekonomiści nie spodziewają się, żeby trwała długo.
Co dalej? Prognozy na 2026 rok
Większość banków i domów analitycznych zakłada 2–3 kolejne cięcia po 25 pb w tym roku.
Najczęściej wymieniane poziomy docelowe na grudzień 2026 to:
– 3,50% (najczęściej spotykany scenariusz bazowy)
– 3,25% (optymistyczny wariant przy bardzo szybkim spadku inflacji)
Prezes NBP Adam Glapiński wielokrotnie mówił, że „neutralny” poziom stóp to okolice 3,5% z realną stopą procentową 1–1,5%. Wiele wskazuje na to, że właśnie tam zmierzamy w perspektywie 12–18 miesięcy.
Jak bardzo potaniały raty hipotek?
Przykład realnego kredytu – 450 000 zł na 25 lat:
– szczyt oprocentowania (2023–2024) → rata ≈ 3 400–3 600 zł
– styczeń 2026 (oprocentowanie zmienne ≈ 5,6–6,2%) → rata ≈ 2 900–3 100 zł
– przy stopie referencyjnej 3,50% → rata może spaść do 2 500–2 700 zł
Oszczędność miesięczna w porównaniu z najgorszym okresem: 400–900 zł. W skali całego kredytu to różnica rzędu 80–150 tys. zł. Zdolność kredytowa wzrosła średnio o 15–25% w stosunku do 2023–2024 roku.
Czy w 2026 roku kredyt mieszkaniowy jest już „w zasięgu”?
Obecnie kredyty hipoteczne są wyraźnie tańsze i bardziej dostępne niż dwa lata temu.
Największe plusy obecnego momentu:
– oprocentowanie zmienne w dobrych ofertach już poniżej 6%
– oprocentowanie stałe (5–10 lat) najczęściej w przedziale 6,0–6,8%
– banki walczą o klienta – marże idą w dół
– rekordowa liczba wniosków w 2025 roku bez żadnych dopłat rządowych
Co wciąż działa hamująco?
– ceny mieszkań w dużych miastach nadal bardzo wysokie
– wkład własny 10–20% to duża bariera dla młodych
– niepewność tempa dalszych obniżek (inflacja może zaskoczyć)
– planowana zmiana wskaźnika referencyjnego (POLSTR zamiast WIBOR) – spodziewana w 2027 roku
Podsumowanie – brać teraz czy jeszcze poczekać?
Jeśli masz stabilne dochody, zgromadzony wkład własny i realną potrzebę mieszkania – 2026 rok wygląda na jeden z najlepszych momentów w ostatniej dekadzie. Im dłużej czekasz na „idealny” moment, tym większe ryzyko, że ceny nieruchomości wzrosną szybciej niż spadną raty.
Najrozsądniejsza strategia na dziś:
1. Porównaj minimum 4–5 aktualnych ofert (różnice w kosztach całkowitych potrafią sięgać 150–200 tys. zł)
2. Negocjuj marżę – w 2026 roku da się to robić skuteczniej niż rok temu
3. Rozważ mix: część kredytu na stałe oprocentowanie (bezpieczeństwo), część na zmienne (szansa na niższą ratę przy dalszych cięciach)