Dynamiczny rozwój rynku bez ścisłej kontroli
Przez ostatnie kilkanaście lat najem krótkoterminowy w Polsce rozwijał się bardzo dynamicznie, ale w dużej mierze poza ścisłą kontrolą państwa. Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com pozwoliły tysiącom właścicieli mieszkań zarabiać na turystyce, przekształcając wolne lokale w źródło dodatkowego dochodu. Jednocześnie jednak ten model biznesowy zaczął rodzić poważne problemy – w centrach dużych miast ubywało mieszkań na wynajem długoterminowy, mieszkańcy bloków skarżyli się na hałas i rotację sąsiadów, a gminy traciły kontrolę nad tym, co dzieje się na ich terenie.
Koniec „dzikiego zachodu” od maja 2026
Od maja 2026 roku ten „dziki zachód” ma się skończyć. Wchodzą w życie przepisy, które mają uporządkować rynek i wprowadzić większą przejrzystość.
Unijne rozporządzenie jako główny impuls zmian
Głównym impulsem zmian jest unijne rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028, które zaczyna obowiązywać we wszystkich krajach Unii od 20 maja 2026 roku. Jego celem jest stworzenie jednolitego systemu gromadzenia danych o usługach krótkoterminowego zakwaterowania. W praktyce oznacza to, że każdy lokal wynajmowany na okres do 30 dni musi zostać oficjalnie zarejestrowany i otrzymać unikalny numer identyfikacyjny. Polska wdraża te wymagania poprzez nowelizację przepisów o usługach hotelarskich. Trwają prace nad projektami rządowymi i poselskimi, które traktują najem krótkoterminowy coraz częściej jako działalność o charakterze hotelarskim, a nie zwykły wynajem prywatny.
Obowiązkowa rejestracja i numer identyfikacyjny
Najważniejszą zmianą będzie obowiązek rejestracji każdego mieszkania, domu czy nawet pojedynczego pokoju przeznaczonego na wynajem dobowy. Właściciel będzie musiał zgłosić lokal do ewidencji prowadzonej przez gminę oraz do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych. Po pozytywnej weryfikacji otrzyma numer, który będzie musiał umieszczać we wszystkich ogłoszeniach – zarówno na popularnych portalach rezerwacyjnych, w mediach społecznościowych, jak i na własnej stronie internetowej. Platformy takie jak Airbnb czy Booking.com będą z kolei zobowiązane weryfikować te numery i usuwać oferty, które ich nie posiadają. Brak rejestracji nie będzie już bagatelną sprawą – za prowadzenie najmu bez wymaganego wpisu grozić będą kary administracyjne sięgające nawet 50 tysięcy złotych.
Większe uprawnienia dla gmin i wspólnot mieszkaniowych
Nowe przepisy dają też znacznie większe uprawnienia samorządom lokalnym. Gminy będą mogły wprowadzać własne ograniczenia, na przykład wyznaczać strefy, w których najem krótkoterminowy będzie ograniczony lub wręcz zakazany, szczególnie w budynkach wielorodzinnych. Pojawi się możliwość ustalania limitów liczby dni w roku, przez które jedno mieszkanie może być wynajmowane turystycznie. Wspólnoty mieszkaniowe zyskają większy głos – w wielu przypadkach ich zgoda lub spełnienie dodatkowych standardów bezpieczeństwa (przeciwpożarowych, sanitarnych) stanie się warunkiem legalnego prowadzenia działalności. Część tych rozwiązań ma wchodzić stopniowo, ale już od 2026 roku właściciele muszą liczyć się z większą kontrolą lokalnych władz.
Nowe codzienne obowiązki właścicieli
Zmiany oznaczają również szereg nowych obowiązków codziennych. Meldowanie gości, prowadzenie ewidencji pobytów, spełnianie norm technicznych i sanitarnych, a w wielu przypadkach także zarejestrowanie działalności gospodarczej – to wszystko staje się standardem. Do tego dochodzi konieczność rozliczania opłat turystycznych i właściwego ubezpieczenia obiektu. Rynek, który kiedyś był prostym sposobem na dodatkowy zarobek, staje się w pełni profesjonalną branżą usługową.
Kto zyska, a kto może stracić na nowych przepisach?
Kto na tym skorzysta, a kto może poczuć trudności? Z pewnością zyskają profesjonalni operatorzy zarządzający większą liczbą apartamentów – oni łatwiej sprostają nowym wymogom formalnym i zbudują markę opartą na legalności i wysokim standardzie. Tradycyjna branża hotelarska odetchnie z ulgą, bo zmniejszy się nieuczciwa konkurencja z szarej strefy. Mieszkańcy bloków powinni odczuć mniej problemów związanych z imprezowiczami i „rotacyjnymi” sąsiadami. Gminy natomiast zyskają lepsze dane i większe możliwości planowania polityki mieszkaniowej.
Wyzwania dla indywidualnych właścicieli
Wyzwania czekają przede wszystkim indywidualnych właścicieli jednego lub dwóch mieszkań, którzy traktowali najem krótkoterminowy jako uzupełnienie budżetu domowego. Szczególnie trudna może być sytuacja w najpopularniejszych turystycznie miastach – Warszawie, Krakowie, Gdańsku, Wrocławiu czy Zakopanem – gdzie samorządy najprawdopodobniej wprowadzą najostrzejsze ograniczenia. Inwestorzy, którzy kupowali lokale właśnie pod Airbnb, będą musieli zweryfikować swoje modele biznesowe.
Przyszłość uregulowanego rynku
Nowe regulacje nie oznaczają końca najmu krótkoterminowego. Mają go jednak ucywilizować i uczynić bardziej przewidywalnym. Rynek prawdopodobnie się skonsoliduje – podaż w najgorętszych lokalizacjach może spaść, co przełoży się na wyższe ceny noclegów, ale jednocześnie powinna wzrosnąć jakość usług i bezpieczeństwo zarówno dla gości, jak i dla sąsiadów. Ci właściciele, którzy szybko dostosują się do nowych zasad, zarejestrują lokale i zadbają o zgodność z lokalnymi uchwałami, będą mogli kontynuować działalność w sposób stabilny i legalny.
Czas na przygotowania
Najbliższe miesiące to czas przygotowań. Warto już teraz śledzić postępy prac legislacyjnych w Ministerstwie Sportu i Turystyki oraz na stronach rządowych, sprawdzić uchwały własnej wspólnoty mieszkaniowej i przygotować dokumentację do rejestracji. Najem krótkoterminowy wchodzi w nową erę – erę regulacji, transparentności i profesjonalizmu. Dla jednych będzie to koniec łatwego zarabiania, dla innych szansa na budowanie solidnego, długoterminowego biznesu w ramach jasnych reguł gry.