Wynajem mieszkania to nie tylko źródło dochodu, ale także odpowiedzialność i ryzyko. Dlatego wielu właścicieli nieruchomości zastanawia się, która forma najmu będzie dla nich najbezpieczniejsza i najbardziej opłacalna: najem okazjonalny czy najem instytucjonalny? Obie formy są regulowane przepisami prawa, ale różnią się zakresem ochrony interesów Wynajmującego oraz formalnościami.
W tym artykule porównujemy oba rozwiązania z perspektywy Wynajmującego, wskazując, która forma najmu może bardziej się opłacać.
Najem okazjonalny – na czym polega?
Najem okazjonalny to forma umowy najmu dedykowana osobom fizycznym, które nie prowadzą działalności gospodarczej w zakresie wynajmu nieruchomości. Został wprowadzony jako odpowiedź na potrzeby właścicieli obawiających się problemów z eksmisją najemców.
Cechy charakterystyczne:
Wymagana forma pisemna pod rygorem nieważności.
Najemca musi złożyć oświadczenie o poddaniu się egzekucji w trybie art. 777 k.p.c.
Obowiązkowe wskazanie innego lokalu, do którego najemca może się wyprowadzić w razie eksmisji.
Notarialne poświadczenie podpisów i oświadczeń.
Umowę należy zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni.
Zalety dla Wynajmującego:
Zabezpieczenie możliwości eksmisji bez konieczności zapewniania lokalu socjalnego.
Większa kontrola nad najemcą dzięki formalnym zabezpieczeniom.
Zmniejszone ryzyko długotrwałego „zablokowania” mieszkania przez niepłacącego lokatora.
Najem instytucjonalny – nowoczesne rozwiązanie dla firm
Najem instytucjonalny to forma umowy najmu dostępna wyłącznie dla podmiotów prowadzących działalność gospodarczą w zakresie wynajmu nieruchomości. Wprowadzony w 2017 roku, stanowi alternatywę o jeszcze mocniejszym zabezpieczeniu interesów Wynajmującego.
Cechy charakterystyczne:
Również wymaga formy pisemnej i aktu notarialnego z poddaniem się egzekucji.
Brak obowiązku wskazywania lokalu zastępczego przez Najemcę.
Możliwość zawierania umów bez limitu czasowego.
Mniej formalności w porównaniu do najmu okazjonalnego.
Nie wymaga zgłoszenia do urzędu skarbowego w taki sposób, jak najem okazjonalny – dochód rozliczany jest w ramach działalności gospodarczej.
Zalety dla Wynajmującego:
Brak konieczności wskazywania lokalu do eksmisji (duża wygoda).
Szybsza i skuteczniejsza procedura odzyskania nieruchomości.
Możliwość profesjonalizacji wynajmu w ramach działalności gospodarczej.
Bardziej atrakcyjne dla inwestorów działających na rynku najmu na większą skalę.
Która forma bardziej się opłaca?
Dla właściciela jednego mieszkania – najem okazjonalny.
Jeśli jesteś osobą fizyczną wynajmującą jedno lub dwa mieszkania, nie prowadzisz działalności gospodarczej i zależy Ci na uproszczonym rozliczeniu (np. ryczałtem), najem okazjonalny będzie lepszym wyborem. Daje dużą ochronę przy stosunkowo niewielkim nakładzie formalności.
Dla inwestora z portfelem nieruchomości – najem instytucjonalny.
Jeśli wynajem traktujesz jak biznes i posiadasz kilka lokali (lub planujesz rozbudowę portfela), najem instytucjonalny daje większą swobodę, mniej biurokracji i lepsze narzędzia egzekucyjne.
Podsumowanie
Zarówno najem okazjonalny, jak i instytucjonalny, to rozwiązania stworzone z myślą o ochronie Wynajmującego. Kluczowa różnica leży w skali działalności oraz formie prawnej właściciela. Wybór zależy więc przede wszystkim od tego, czy wynajmujesz mieszkanie jako osoba prywatna, czy jako przedsiębiorca.
Dobrze dobrana forma najmu to nie tylko spokój ducha, ale także większe bezpieczeństwo finansowe. Warto poświęcić czas na analizę, aby wynajem był nie tylko opłacalny, ale też komfortowy i bezpieczny.