Od kilkunastu lat kupujący mieszkania na rynku pierwotnym w Polsce mierzyli się z jednym z najbardziej irytujących problemów: metrażem, który w praktyce niewiele miał wspólnego z rzeczywistą powierzchnią, jaką można użytkować.
Deweloperzy liczyli metry na różne sposoby – raz według starej normy z lat 70., raz według własnych zasad, a najczęściej po prostu doliczali do powierzchni użytkowej grubość wszystkich ścian działowych. W efekcie mieszkanie oznaczane jako 52 m² mogło realnie dawać 47–48 m² „do życia”. Różnica kilku metrów przy cenie 12–15 tys. zł za metr oznaczała kilka, a nawet kilkanaście tysięcy złotych przepłacone za… powietrze i tynk. 13 lutego 2026 roku to data, która powinna zamknąć ten rozdział.
Co dokładnie zmienia nowa ustawa?
Prezydent podpisał nowelizację 7 stycznia 2026 r., ustawa ukazała się w Dzienniku Ustaw 12 stycznia (poz. 27), a od 13 lutego 2026 r. obowiązują nowe, obowiązkowe reguły obliczania powierzchni użytkowej w umowach deweloperskich.
Trzy najważniejsze zmiany:
- Cena musi być zawsze iloczynem
W każdej umowie deweloperskiej, rezerwacyjnej i przenoszącej własność cena będzie musiała być zapisana w formie:
cena = powierzchnia użytkowa (m²) × cena za 1 m²
Koniec z ryczałtami typu „całe mieszkanie 580 000 zł” bez jasnego wskazania, za ile metrów tak naprawdę płacisz.
- Jedna, obowiązkowa norma – PN-ISO 9836
Powierzchnia użytkowa musi być liczona wyłącznie według aktualnej wersji normy PN-ISO 9836 – tej samej, która obowiązywała w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę danej inwestycji. Nie można już „wybierać” starszej normy ani pisać własnych definicji w umowie.
- Ściany działowe przestają być wliczane
Największa ulga dla kupujących: powierzchnia pod stałymi ścianami działowymi (zarówno murowanymi, jak i gipsowo-kartonowymi montowanymi na stałe) nie będzie już doliczana do powierzchni użytkowej. To właśnie ta zmiana może realnie obniżyć cenę mieszkania o 2–6% w zależności od układu i liczby przegród.
Co to oznacza w praktyce dla mieszkań ?
Nowe osiedla powstają bardzo szybko – często w identycznych technologiach i z podobnymi rzutami. Do tej pory porównanie ofert było trudne, bo jeden deweloper doliczał metry pod ścianami, a drugi nie. Od połowy lutego 2026 wszystkie mieszkania w tej samej cenie za m² będą miały metraż liczony dokładnie tak samo.
To ogromna szansa na uczciwszą konkurencję.
Pułapki, o których warto pamiętać
Niestety – jak to w polskim prawie – nie wszystko jest czarno-białe.
Norma PN-ISO 9836 ma kilka „niespodzianek”, które mogą sprawić, że w niektórych mieszkaniach metraż… wzrośnie:
– balkony, loggie i tarasy wliczane są w 100% (bez pomniejszania o 50% czy 30%, jak bywało wcześniej),
– powierzchnia pod skosami (np. na poddaszach) liczona jest bez żadnych współczynników obniżających,
– schody wewnętrzne w mieszkaniach dwupoziomowych też wchodzą w metraż w całości.
W efekcie w części lokali (szczególnie tych z dużymi tarasami lub antresolami) powierzchnia użytkowa liczona do ceny może być wyższa niż dotychczas – nawet o 3–5%. Deweloperzy, którzy dotąd „tracili” na ścianach działowych, mogą próbować to sobie odbić właśnie na tych elementach.
Co zrobić teraz, jeśli szukasz mieszkania?
– Jeśli masz podpisaną rezerwację lub jesteś bardzo blisko podpisania umowy deweloperskiej – warto zapytać dewelopera, czy da się przyspieszyć finalizację przed 13 lutego 2026. W wielu przypadkach stare zasady mogą być korzystniejsze.
– Jeśli dopiero oglądasz oferty – poczekaj na oferty z nowymi prospektami informacyjnymi (po 13 lutego). Będą one znacznie bardziej wiarygodne do porównań.
– Zawsze żądaj od dewelopera szczegółowego rzutu z wyliczeniem metrażu według PN-ISO 9836 – to już będzie standard.
– Przy odbiorze mieszkania sprawdzaj, czy rzeczywisty pomiar zgadza się z tym, co jest w umowie – teraz masz znacznie mocniejszą pozycję.
Podsumowanie jednym zdaniem
Od 13 lutego 2026 roku kupujesz mieszkanie, a nie „metraż na papierze”. To największa zmiana na rynku pierwotnym od wprowadzenia Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego w 2012 roku. Jeśli planujesz zakup w najbliższych miesiącach – śledź nowe prospekty i nie bój się pytać o dokładne wyliczenia. Rynek właśnie staje się trochę bardziej przejrzysty.