Czy zdążę z MDM?

Program Mieszkanie Dla Młodych polega na dofinansowaniu udzielanym przez rząd przy zakupie pierwszej nieruchomości, co ma pomóc w życiowym starcie osobom młodym, stojącym na progu dorosłego życia. Pierwotnie MDM obejmował wyłącznie nieruchomości z rynku pierwotnego i w pierwszych miesiącach swojego funkcjonowania nie cieszył się dużym zainteresowaniem, na pewno mniejszym niż zakładali jego pomysłodawcy. To spowodowało, że wymagania programu złagodzono, tak by więcej osób oraz nieruchomości spełniało kryteria do uzyskania pomocy finansowej. Odkąd w 2015 roku do programu włączono nieruchomości z rynku wtórnego zainteresowanie zwiększyło się na tyle, że wnioski na dany rok kończono przyjmować znacznie przed jego zakończeniem z powodu wyczerpania się przewidzianych na dany okres funduszy. Część banków już przestała przyjmować wnioski na rok bieżący.

W 2016 roku przewidziano pomoc w łącznej kwocie 730 milionów złotych, w roku 2017 będzie to 711 milionów i 761 milionów w roku 2018, wtedy też program ma przestać obowiązywać. Obecny rząd podjął decyzję o nieprzedłużaniu MDM, lokując pieniądze w innych inwestycjach z sektora budownictwa, tj. w Funduszu Mieszkań na Wynajem oraz budowaniu kas oszczędnościowo – budowlanych. Mimo zakończenia obowiązywania programu wsparcie dla osób kupujących nieruchomości ma więc funkcjonować.

Model kas funkcjonuje w innych krajach, jest to więc pomysł sprawdzony. Zakłada długoterminowe gromadzenie kapitału przez osoby fizyczne, a następnie przeznaczanie zdeponowanych kwot na udzielanie kredytów przeznaczonych na realizację celów mieszkaniowych. Takie produkty bankowe charakteryzuje niskie oprocentowanie.

Drugi pomysł, czyli Fundusz Mieszkań na Wynajem, polega na budowaniu przez państwo nieruchomości mieszkaniowych, które mają być później wynajmowane młodym osobom na preferencyjnych warunkach. Inwestycje w ramach Funduszu zostały już uruchomione w kilku miastach, między innymi Poznaniu i Gdańsku. Jednak wystarczy krótka analiza by przekonać się, iż atrakcyjność oferowanych w ramach programu mieszkań na wynajem pod względem ceny daleka jest od oczekiwań, a nawet od średnich cen rynkowych. Dodatkowo aby zakwalifikować się do wynajmu należy przejść określoną procedurę i dostarczyć dużo więcej dokumentów niż tego wymaga od przyszłego lokatora wolnorynkowy wynajmujący. Ten pomysł mimo szlachetnego celu jaki mu przyświecał z rzeczywistą pomocą ma więc niewiele wspólnego.

Do końca obowiązywania Mieszkania Dla Młodych pozostało jeszcze trochę czasu, być może pojawią się kolejne pomysły by wspomóc osoby kupujące swoją pierwszą nieruchomość, a tym samym krajowy rynek mieszkaniowy

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości jest sporym obciążeniem dla domowego budżetu, tym bardziej należy dobrze przygotować się na związane z tym koszty dodatkowe. Kupujący musi mieć świadomość, że cena mieszkania, domu czy gruntu, to jedna ze składowych wydatków, które będzie musiał ponieść. Ważne, aby zapoznać się z poniższymi wskazówkami, by nie być później zaskoczonym koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty, co może skutkować przedłużeniem transakcji, a w skrajnych przypadkach nawet wycofaniem się sprzedawcy.

Bank

Największą wartość jeżeli chodzi o koszty dodatkowe w przypadku finansowania zakupu przy pomocy kredytu hipotecznego generują odsetki. Jednak ta kwestia nie jest dla nikogo zaskakująca, jest to bowiem normalna konsekwencja zaciągnięcia pożyczki bankowej. Dodatkowo jednak należy liczyć się z innymi opłatami, których ilość i wysokość ustalana jest przez poszczególne instytucje. Z pewnością nie da się uniknąć prowizji od udzielonego kredytu (z reguły od 1 do 3%). Każdy bank wymaga również założenia konta do obsługi kredytu i jego spłaty, jest to tzw. konto techniczne, jednak w niektórych placówkach zdarza się, że kredytobiorcę obciążać będą dodatkowe koszty związane z prowadzeniem rachunku. Obowiązkowe przy zaciąganiu kredytu jest ponadto wykupienie ubezpieczenia pomostowego, które jest zabezpieczeniem banku w okresie od wypłaty kredytu do uprawomocnienia się wpisu o hipotece na rzecz banku. W tym czasie kredyt nie ma zabezpieczenia w nieruchomości, niezbędne (z perspektywy banku) jest więc zabezpieczenie go w inny sposób. Koszty tego ubezpieczenia wzrastają wraz z wydłużaniem się okresu przejściowego. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Innym rodzajem ubezpieczenia jakiego żądać mogą banki jest polisa na życie, czy ubezpieczenie od utraty pracy. Powyższe kwestie są szczegółowo regulowane w regulaminach banków i umowach kredytowych.

Notariusz

Nie należy zapominać również o taksie notarialnej. Tu jednak dobra wiadomość jest taka, że w niektórych okolicznościach te koszty dodatkowe mogą być negocjowane. Dodatkowo płatny jest każdy odpis umowy, która dla swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, a potrzebne są co najmniej 3 takie dokumenty – dla kupującego, dla banku i do sądu w celu wpisania informacji w księdze wieczystej.

Sąd

Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy takową założyć, co oczywiście wiąże się z tym, że powstają kolejne koszty dodatkowe. Oddzielnym wydatkiem jest wpis w księdze wieczystej i odnotowanie w niej hipoteki.

Wkład własny, wykończenie

Trzeba również pamiętać, że poza tym Kupujący musi dysponować gotówką wystarczającą na pokrycie wkładu własnego, którego wysokość od stycznia tego roku wynosi 20% wartości nieruchomości. W zależności od stanu mieszkania konieczne będzie także poniesienie kosztów związanych z jego wykończeniem i wyposażeniem.

Wysokość wkładu własnego w 2016 r.

W 2016r. wysokość wkładu własnego wzrosła – jest to kolejny etap mający na celu podniesienie wysokości wkładu własnego przy kredytach hipotecznych do stawki 15%, które rozpoczęło się w 2014r. startując ze stawką 5%, a które docelowo ma zakończyć się na stawce 20% w roku następnym. Jest to skutek wejścia w życie tzw. Rekomendacji S, wprowadzonej przez Komisję Nadzoru Finansowego.

To już całkiem wymierna kwota, biorąc pod uwagę i tak niemałe ceny nieruchomości. Zakładając, że cena mieszkania wynosi 200 000zł, w przyszłym roku kupujący będzie musiał dysponować gotówką w wysokości 40 000zł, a nie są tu ujęte dodatkowe koszty związane z zakupem. Bez tego nie ma nawet sensu składać wniosku kredytowego. Z tego powodu, rok 2016 jest ostatnim, w którym dysponując mniejszym kapitałem własnym można starać się o uzyskanie finansowania na zakup nieruchomości w postaci kredytu hipotecznego.

Jednakże dobra wiadomość dla kredytobiorców jest taka, że zgodnie z zapisami rekomendacji, bezwzględnie wymagany wkład gotówkowy do kredytu hipotecznego wynosi 10% wartości nieruchomości. Pozostałe 5% będzie można pokryć dodatkowym zabezpieczeniem. I tak banki mogą zastosować, np. blokadę środków na rachunku bankowym, zastaw na papierach wartościowych. Pozostałą część wkładu własnego można będzie również ubezpieczyć. Jednak nie wszystkie banki przyjmują taką liberalną politykę. W niektórych instytucjach wkład gotówkowy musi wynieść 15%., a już dziś niektóre banki wymagają 20% wkładu własnego. O szczegóły bankowych procedur należy dopytywać w konkretnych oddziałach.

Celem wprowadzenia zmian było przede wszystkim ukrócenie dobrowolności banków w zakresie udzielania tak poważnych zobowiązań finansowych nieświadomym klientom, którzy nieraz zadłużali się na 120% wartości kupowanej nieruchomości. W wyniku różnych sytuacji losowych zdarzało się, że kredytobiorcy, którzy popadli w tarapaty finansowe, nie mieli z czego spłacać kredytów, a ich sytuacji nie ratowała nawet sprzedaż mieszkania, gdyż uzyskane z niej środki nie były wystarczające na pokrycie zadłużenia.

Intencją Komisji Nadzoru Finansowego było więc lepsze zabezpieczenie rynku kredytowego, szczególnie z perspektywy kredytobiorców. W efekcie wprowadzonych zmian przyszły kupujący musi bowiem solidnie się do takiego procesu przygotować, rozpoczynając od zgromadzenia odpowiedniej ilości gotówki. Dzięki czemu, jeszcze przed zaciągnięciem zobowiązania na kilkadziesiąt lat, jest w stanie ocenić, czy jego możliwości finansowe pozwalają na złożenie wniosku kredytowego, i jak w przyszłości poradzi sobie z regularną spłatą rat, czego smak pozna już w takcie gromadzenia gotówki na wkład własny.