Tag: umowa deweloperska

Umowa deweloperska

Decyzja o zakupie nieruchomości u dewelopera wiąże się z kilkoma etapami. Jednym z nich jest podpisanie umowy deweloperskiej. Jej definicję określa Ustawa z dnia 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu lub domu jednorodzinnego. Najważniejszą kwestią jest złożenie zobowiązania obu stron umowy, które prowadzi do przeniesienia prawa własności nieruchomości w określonym czasie.

Kondycja firmy

Zanim podpiszemy umowę deweloperską powinniśmy sprawdzić  kondycję prawną i finansową firmy. Deweloper natomiast ma obowiązek udostępnić dokumentację. Dzięki niej poznamy aktualny stan księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, pozwolenia na budowę, projekty,  zaświadczenie o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji  o Działalności Gospodarczej, a także sprawozdanie finansowe.

Umowa deweloperska powinna zawierać wszelkie niezbędne  informacje, które obejmuje całe przedsięwzięcie tego typu.  Pieniądze mogą zostać wpłacane na rachunek powierniczy otwarty lub zamknięty. W przypadku otwartego deweloper zgodnie harmonogramem prac otrzymuje transze na rozwój inwestycji. Natomiast w przypadku rachunku zamkniętego wypłata środków następuje dopiero w momencie przeniesienia na nabywcę prawa będącego przedmiotem umowy, co zdecydowanie jest bezpieczniejszą opcją dla kupującego.

Najczęściej w umowie deweloperzy zastrzegają sobie prawo do zmian ceny w przypadku wysokości VAT. W takiej sytuacji możemy przystać na proponowane warunki bądź odstąpić od umowy.

Co zawiera prawidłowo skonstruowana umowa deweloperska :

  • dane osobowe stron zawierających umowę oraz miejsce i datę podpisania umowy deweloperskiej;
  • dane nabycia prawa odrębnej własności lokalu mieszkalnego, lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej, lub prawa własności domu jednorodzinnego
  • informację o nieruchomości, na której wybudowany ma być budynek mieszkalny bądź dom jednorodzinny obejmującą informację o powierzchni działki, stanie prawnym nieruchomości, w szczególności oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego, istniejących na niej obciążeniach hipotecznych i służebnościach;
  • określenie położenia oraz istotnych cech domu jednorodzinnego, będącego przedmiotem umowy deweloperskiej, lub budynku, w którym ma znajdować się lokal mieszkalny będący przedmiotem tej umowy;
  • określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;
  • określenie powierzchni i układu pomieszczeń oraz zakresu i standardu prac wykończeniowych, do których wykonania zobowiązuje się deweloper;
  • termin przeniesienia na nabywcę prawa własności do lokalu mieszkalnego lub prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej;
  • wysokość i terminy lub warunki spełniania świadczeń pieniężnych przez nabywcę na rzecz dewelopera;
  • informacje dotyczące:
    a) mieszkaniowego rachunku powierniczego, a w szczególności numer rachunku, zasady dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na rachunku oraz informację o kosztach prowadzenia rachunku,
    b) gwarancji bankowej, a w szczególności nazwę banku, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji albo
    c) gwarancji ubezpieczeniowej, a w szczególności nazwę ubezpieczyciela, gwarantowaną kwotę oraz termin obowiązywania gwarancji;
  • numer pozwolenia na budowę
  • termin rozpoczęcia i zakończenia prac budowlanych
  • określenie warunków odstąpienia od umowy deweloperskiej;
  • określenie wysokości odsetek i kar umownych dla stron umowy deweloperskiej;
  • wskazanie sposobu pomiaru powierzchni lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • oświadczenie nabywcy o odbiorze prospektu informacyjnego wraz z załącznikami i zapoznaniu się przez niego z treścią prospektu informacyjnego;
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego;
  • informację o zgodzie banku lub innego wierzyciela zabezpieczonego hipoteką na bezobciążeniowe wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności po wpłacie pełnej ceny przez nabywcę, jeżeli takie obciążenie istnieje
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku, wyodrębnienia lokalu mieszkalnego i przeniesienia prawa własności tego lokalu oraz praw niezbędnych do korzystania z lokalu na nabywcę

Odstąpienie od umowy

Zarówno kupujący, jak deweloper mogą odstąpić od umowy. Nabywca ma na to 30 dni od zawarcia umowy lub w przypadku, kiedy deweloper nie dotrzyma terminu przeniesienia prawa do lokalu. W przypadku firmy deweloperskiej prawo odstąpienia od umowy może nastąpić w chwili, kiedy nabywca nie wpłaca środków na zakup określonej nieruchomości.

Czy odbiór techniczny mieszkania zwalnia dewelopera z odpowiedzialności?

Odbiór techniczny polega na sprawdzeniu, czy parametry mieszkania są zgodne z umową zawartą z deweloperem. Jeśli kupujący nie wniesie zastrzeżeń, wówczas deweloper przenosi na niego prawo własności nieruchomości. Czy to oznacza, że odpowiedzialność dewelopera kończy się w tym momencie?

Dlaczego odbiór techniczny jest ważny?

Jedną z ważniejszych czynności, jakich należy dokonać przed podpisaniem aktu notarialnego, jest odbiór techniczny mieszkania. W jego trakcie kupujący nie tylko sprawdza jakość wykonanych prac, ale także porównuje parametry lokalu z tymi podanymi w umowie deweloperskiej. Wszystkie zastrzeżenia zgłasza deweloperowi, a ten powinien niezwłocznie uchybienia usunąć. Na odbiór techniczny mieszkania warto zabrać ze sobą fachowca, które będzie potrafił ocenić, czy wykonane prace są zgodne ze sztuką budowlaną. Wszystkie czynności spisuje się w postaci protokołu, który następnie kupujący wraz z deweloperem podpisują.

Jeśli w mieszkaniu nie było żadnych poprawek, albo gdy już zostały przez dewelopera usunięte, wówczas nic już nie stoi na przeszkodzie, aby przenieść na kupującego własność nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy jakieś wady zostały przeoczone, albo ujawniły się dopiero po czasie?

Deweloper za wady lokalu odpowiada na zasadzie rękojmi, a ta nie kończy się wraz z przekazaniem własności lokalu. Rękojmia wynika z przepisów kodeksu cywilnego i polega na odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy. Odpowiedzialność ta nie może być zniesiona, ani ograniczona. Zapisy w umowie deweloperskiej, które ją wyłączają lub ograniczają są nieważne. Rękojmia zabezpiecza interes kupującego zarówno w przypadku wad fizycznych, jak i prawnych rzeczy.

Co uznać za wade fizyczną?

Zgodnie z kodeksem cywilnym wada fizyczna nastąpi gdy:

– rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;

– nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;

– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

– została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.

Deweloper nie będzie odpowiadał za wady nieruchomości wyłącznie w przypadku, gdy kupujący wiedział o nich w chwili przekazania lokalu i je zaakceptował. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi trwa przez 5 lat od czasu przekazania rzeczy, czyli w tym wypadku przekazania kluczy do mieszkania. Nabywca po zauważaniu wady ma rok na wystąpienie z roszczeniem przeciwko deweloperowi.

W przypadku nieruchomości nabywca może żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny. Jeśli deweloper nie będzie w stanie pozbyć się usterki, wówczas musi proporcjonalnie obniżyć cenę nieruchomości i zwrócić nabywcy różnicę. Przy czym usunięcie wady musi się odbyć w taki sposób, aby nie było to zbyt dużą uciążliwością dla nabywcy. Jeśli więc wiązałoby się to z tymczasową wyprowadzką, wówczas może odmówić i żądać obniżenia ceny. W ostateczności, jeśli wada jest na tyle duża, lub jest ich kilka, co utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, wówczas nabywca może nawet od umowy z deweloperem odstąpić.