Tag: rynek wtórny

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w mijającym roku – przegląd

Mimo, że deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży i rozpoczynanych inwestycji, rynek nieruchomości wtórnych również ma się bardzo dobrze. Ceny takich mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o niemal 10 %.

Są to dane Narodowego Banku Polskiego z początku grudnia. W Trójmieście, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu wzrost ten wyniósł 10 %. Mieszkania deweloperskie natomiast w niektórych lokalizacjach zdrożały jeszcze bardziej – w Szczecinie o 12 %. W Krakowie, Opolu, Bydgoszczy i wspomnianym już Trójmieście o 8 %.

Jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości?

Na taką sytuację ma wpływ cały czas utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, ale i wyjątkowo małe bezrobocie. Ceny jednak nie osiągnęły jeszcze apogeum, które odnotowano podczas poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Obecnie są one niższe o około 15 % w porównaniu do tamtego okresu. Pamiętajmy jednak, że wówczas ceny zostały sztucznie napompowane, po czym nastąpiło nieuniknione załamanie rynku. Spowodowało to, że wielu inwestorów na tym straciło, którzy na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie koszty kredytów, ale również zniechęcają do inwestowania w produkty bankowe, które przynoszą małą stopę zwrotu. Inwestycje w nieruchomości wypadają tu o wiele korzystniej. Te czynniki powodują, że popyt na mieszkania rośnie, czego efektem ubocznym jest wzrost cen transakcyjnych.

Zaciąganiu zobowiązań kredytowych sprzyja również poprawa warunków pracy i płacy, niskie bezrobocie oraz coraz lepsze warunki gospodarcze. Polacy nie boją się kredytów, przez co coraz chętniej z nich korzystają. Ponadto w porównaniu do sytuacji z roku 2007 i wspomnianego boomu na rynku, rata kredytu jest dużo niższa i wynosi przeciętnie 1557 zł, podczas gdy 10 lat temu było to 2344 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że wysokość zarobków zwiększyła się w tym czasie o 55%. Oznacza to, że obecnie para posiadająca dochód w wysokości dwóch średnich pensji, przeznacza na spłatę kredytu 24 % swoich dochodów, podczas gdy w 2007 roku było to 58 %. Mimo wzrostu cen nieruchomości, są one nadal na poziomie umożliwiającym przeciętnemu Polakowi zakup z udziałem kredytu.

Ponadto szacuje się, że wzrost cen w najbliższych miesiącach nie będzie już tak dynamiczny.

Śląski rynek nieruchomości.

Śląsk, mimo iż kojarzy się z przemysłem ciężkim, smogiem i dużym stopniem bezrobocia spowodowanym zamykaniem kopalni, to w rzeczywistości jest jedną z najprężniej rozwijających się aglomeracji miejskich. Górny Śląsk to największy w kraju ośrodek metropolitalny tworzony przez 19 położonych blisko siebie miast, w tym Kartowice, Sosnowiec, Gliwice, Bytom i Zabrze.

Architektonicznie poszczególne miasta mają wiele wspólnych cech, ale rynek nieruchomości w każdym z nich jest mocno zróżnicowany. Najlepiej ma się on w Katowicach, w których aktualnie w jednym z popularnych serwisów internetowych wystawionych jest około 4 tysiące mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, przy czym zaledwie ¼ tej liczby to nieruchomości deweloperskie. Pozostałe miasta pod tym względem wypadają dużo gorzej, liczba ofert sprzedaży z rynku pierwotnego to zaledwie kilkadziesiąt sztuk, podczas gdy rynek wtórny to od 1,5 tysiąca do 2,5 tysiąca ogłoszeń.

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim nabywca musi się liczyć z dużo wyższą ceną, co może być przyczyną małego zainteresowania tego typu nieruchomościami i przekłada się na niewielką ilość inwestycji. Najwyższe ceny notuje się w Katowicach. Tam za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym trzeba zapłacić ponad 5000zł, podczas gdy na rynku wtórnym cena ta jest o tysiąc złotych niższa. Analogicznie w Gliwicach wartości te wynoszą 4.500zł i 3.445zł, w Bytomiu natomiast ceny na rynku wtórnym wynoszą około 2000zł za metr kwadratowy.

Katowice to także największy na Śląsku wybór mieszkań na wynajem, w Internecie znajdziemy około 2000 takich ogłoszeń. Na drugim miejscu znajdują się Gliwice z liczbą o połowę mniejszą, Sosnowiec, Zabrze i Bytom to ilość między 250 a 150. Najwyższe koszty poniesie najemca katowickich lokali, są to wydatki rzędu 1900zł miesięcznie, w Gliwicach natomiast około 1600zł. Najtańsze mieszkania znajdują się w Zabrzu i Bytomiu.

Na poprawę sytuacji rynkowej miał niewątpliwy wpływ program pomocowy Mieszkanie Dla Młodych, który przyczynił się do zwiększonej sprzedaży. Środki finansowe powoli się jednak wyczerpują i program wkrótce przestanie obowiązywać, a to może wpłynąć na mniejszą ilość transakcji. Mimo stopniowego wzrastania cen nieruchomości w Katowicach podwyżki ominęły nieruchomości mieszczące się w kryteriach MDM, czyli te o powierzchni 40-60 m2, na które można otrzymać dofinansowanie. Pierwotnie były to wyłącznie nieruchomości deweloperskie, jednak po rozszerzeniu programu na rynek wtórny również i ceny tych mieszkań uległy obniżeniu.

Rynek nieruchomości śląskich jest więc zróżnicowany, a miedzy poszczególnymi ośrodkami widoczna jest znaczna różnica w ilości dostępnych ofert oraz cenach, które zmniejszają się proporcjonalnie do wielkości miasta. Mają one jednak wyraźną wspólną cechę – w każdym z nich przeważa ilość mieszkań na rynku wtórnym, która jest o wiele wyższa od tych oferowanych przez deweloperów. Wynika to z wyższych cen tych drugich, a co za tym idzie – mniejszego na nie popytu.

Wizyta klienta – pierwsze wrażenie można zrobić tylko raz

Wizyta klienta jest nieodłącznym elementem związanym ze sprzedażą nieruchomości. Decydując się na sprzedaż właściciel musi być przygotowany na częste wizyty potencjalnych nabywców. A jak wiadomo- pierwsze wrażenie jest najważniejsze. Dzisiaj skupimy się na sprzedaży mieszkania czy domu na rynku wtórnym. Istnieje kilka niepisanych reguł, które sprawią, że łatwiej będzie pozyskać klienta. Nie będziemy rozpisywać się tutaj o technice home stagingu (o tym innym razem). Opiszemy dziś kilka najważniejszych zasad, które zawsze powinny być przestrzegane.

1. Porządek

Zasada pierwsza, najważniejsza i obowiązkowa! Każda nieruchomość zyskuje w oczach klienta, gdy jest odpowiednio przygotowana do jego wizyty. Nie mamy na myśli tego, że na chwilę przed spotkaniem Właściciel powinien robić generalne porządki. Bynajmniej. Chodzi o to, aby nieruchomość przyciągała, a nie odstraszała Klienta. Brudne naczynia w kuchni, porozrzucane ubrania w pokojach, suszarka z praniem na środku mieszkania, niepościelone łóżko- niby nic takiego, normalna rzecz w każdym domu, a jednak psuje ogólne wrażenie. Wizyta klienta nigdy nie jest niezapowiedziana, więc przy odrobinie chęci zawsze znajdzie się czas na ogarnięcie bałaganu. Porządek w domu sprawia, że atrakcyjność oferty wzrasta.

2. Zapach

Podobnie jak porządek – zapach ma również duże znaczenie. Jak wiadomo przyjemny zapach budzi miłe skojarzenia, a ten nieprzyjemny- odstrasza. Zalecamy, aby na czas wizyty klienta (i krótko przed nią) zrezygnować z wszelkiego rodzaju kulinarnych popisów, które mogą pozostawić po sobie nieprzyjemny zapach. Warto za to otworzyć okno i wpuścić trochę świeżego powietrza.

3. Ograniczenie liczby domowników

Wizyta klienta w domu nie jest komfortowa dla obydwu stron. U domowników pojawia się wrażenie, że intruz wkroczył na ich teren, bo przecież obca osoba chodzi po ich domu i lustruje cały ich dobytek. Potencjalny nabywca w tej sytuacji też nie czuje się przyjemnie- z jednej strony chce wszystko dokładnie obejrzeć i sprawdzić, ale jak to zrobić kiedy jeden z domowników je obiad, inny czyta gazetę, czy gotuje coś w kuchni. W takich sytuacjach klient ma poczucie, że nie wypada przeszkadzać, pobieżnie ogląda mieszkanie i nie jest gotowy na podjęcie decyzji. Dla porównania: na pewno każdy z nas zna to nieprzyjemne uczucie, gdy chcemy coś spokojnie obejrzeć w sklepie, a ekspedientka natarczywie się nam przygląda, śledzi każdy nasz ruch i czeka na naszą decyzję. Czy jest  to przyjemnie? Zdecydowanie nie. Z mieszkaniem jest podobnie. A nawet jeszcze gorzej, bo kupno mieszkania to poważna inwestycja na klika lat, jak nie na całe życie. Dlatego przy wizycie klienta warto ograniczyć ilość domowników do minimum. Sprawa nie jest łatwa, bo domowników tak jak ubrań, nie da się schować w szafie. Jednak nie ma sytuacji bez wyjścia i zawsze można na czas wizyty klienta zorganizować wspólny spacer, spotkanie z przyjaciółmi, bądź inne rozrywki. Jeżeli właściciel ma zaufanie do Pośrednika powinien zdecydować się na to, aby to Pośrednik oprowadzał Klienta po mieszkaniu, bądź domu. Klient czuje się dzięki temu mniej skrępowany, chętnie słucha rekomendacji Pośrednika, zadaje więcej pytań, a szanse na zakończenie transakcji rosną…

4. Zwierzęta

Tutaj sprawa ma się podobnie jak z domownikami. Lepiej ograniczyć ich obecność podczas wizyty Klienta. Oczywiście chomik biegający w klatce czy rybki pływające w akwarium nie stanowią problemu, jednak pies krążący wokół klienta może być już kłopotliwy. Trzeba mieć na uwadze to, że nie wszyscy są pasjonatami zwierząt, a niektórzy nawet się ich boją. I tutaj proste rozwiązanie dla posiadaczy czteronoga- wystarczy zorganizować wspólny spacer domowników z psem na czas wizyty Klienta. Przyjemne z pożytecznym!

5. Rozmowa z klientem

Jeżeli właściciel jest obecny w trakcie wizyty klienta powinien on usunąć się na drugi plan i pozwolić Pośrednikowi przejąć inicjatywę. Dobrze przygotowany Pośrednik będzie wiedział jakie są oczekiwania Klienta, a co za tym idzie w jaki sposób pokazać klientowi mieszkanie, żeby zwrócić jego uwagę na zalety, a ukryć wady.

My jako pośrednicy możemy oczywiście wychwalać, reklamować i polecać nieruchomość, ale całe nasze staranie pójdą na marne jeśli właściciel również nie włoży odrobiny wysiłku w przygotowanie mieszkania do wizyty Klienta. Pamiętajmy – pierwsze wrażenie możemy zrobić tylko raz. Warto więc poświęcić chwilę na to, aby przyciągnąć klienta do siebie.