Tag: rynek pierwotny

Deweloperzy pobiją kolejny rekord.

Deweloperzy obecnie mają naprawdę dobrą passę. Mijający rok był dla branży budowlanej i rynku nieruchomości jednym z najlepszych od lat. Liczba transakcji na rynku była ogromna, tak samo jak ilość nowych inwestycji deweloperskich.

Deweloperzy biją rekord

W II kwartale deweloperzy oddali do użytku 26 % więcej mieszkań niż w poprzednich trzech miesiącach. Mimo, że rok jeszcze się nie skończył, to wiadomo, że ubiegłoroczne wyniki zostaną pobite.

Okres od lipca do września charakteryzował się nieco mniejszą aktywnością niż analogiczny okres poprzedniego roku. Nie oznacza to jednak, że na rynku nieruchomości nastąpił zastój. W tym czasie wydano ponad 60 000 pozwoleń na budowę i rozpoczęto budowę niemal 55 000 mieszkań. Liczby te są imponujące, jednak w porównaniu do poprzedniego kwartału odnotowano tu niemały spadek. Lato sprzyjało jednak finalizowaniu transakcji, co przełożyło się na oddanie do użytku 45,4 tysiąca lokali. Deweloperzy stanowią silną gałąź branży budowlanej i sektora mieszkaniowego, co dane te potwierdzają.

Jednocześnie w III kwartale odnotowano wzrost ceny metra kwadratowego w niemal każdy większym mieście. Porównując je z I kwartałem, największy wzrost widoczny jest w Gdańsku, Poznaniu, Krakowie i Wrocławiu. Co dziwne, stolica plasuje się dopiero na piątym miejscu, ze wzrostem ceny o 83 zł za metr kwadratowy. W aglomeracji katowickiej natomiast, wzrost cen następuje proporcjonalnie do wzrostu powierzchni mieszkania. W pozostałych miastach najwyższe ceny osiągają małe mieszkania, a im więcej pokoi, tym niższa cena za m2.

Nie wiadomo jeszcze co przyniesie początek nowego roku. Szacuje się jednak, że jeśli stopy procentowe utrzymają się na podobnym, najniższym od lat poziomie, dobra passa na rynku nieruchomości będzie trwać. Tym bardziej, że będzie to ostatnia okazja, aby skorzystać z dofinansowania do zakupu w ramach programu Mieszkanie Dla Młodych.

Co warto wiedzieć kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie od dewelopera musimy pamiętać o tym, że ta transakcja różni się od kupna nieruchomości na rynku wtórnym. Pisaliśmy już o tym, że deweloperzy w tym roku pobiją kolejny rekord w ilości sprzedanych mieszkań oraz rozpoczętych inwestycji. Poniżej znajduje się więc kilka wskazówek dla nowicjuszy w tym temacie.

Mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Często kupując mieszkanie od dewelopera podpisujemy umowę na „dziurę w ziemi”, ponieważ deweloperzy zaczynają wyprzedawać lokale zaraz po rozpoczęciu budowy, a zdarza się nawet, że przed. Dlatego kupujący musi się wykazać dużą wyobraźnią przestrzenną, aby zdecydować, czy zarówno mieszkanie, jak i jego okolica, będą mu odpowiadały.

Deweloperzy powinni dysponować szczegółowymi planami, a ci bardziej innowacyjni, również wizualizacjami, które pomogą w decyzji o zakupie. Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie takie jak strona, na którą wychodzą okna, widok, jaki jest przed nimi przewidywany, umieszczenie klatki schodowej (zbyt blisko okna może powodować uciążliwy hałas) itp. Ważne jest również położenie samej inwestycji, jak daleko jest do interesujących nas punktów, atrakcji, lasu, czy centrum miasta. Jeśli budynek powstaje na działce w rozwiniętej części miasta, dookoła istnieje już pełna infrastruktura komunikacyjna i zaplecze handlowo – usługowe. Jeśli jednak jest to inwestycja położona w odległej od centrum lokalizacji, warto spytać dewelopera jak wyglądają plany ich rozwinięcia.

Możliwe dodatkowe koszty

Trzeba pamiętać, że najszybciej z oferty znikają mieszkania najciekawsze, największe, posiadające balkony, tarasy, ogrody czy inne dodatkowe udogodnienia. Wtedy też najłatwiej negocjować cenę, ponieważ deweloperowi zależy na jak najszybszej sprzedaży. Mieszkanie od dewelopera, zaraz po zakupie możemy nieco zmodyfikować, tak aby odpowiadało naszym potrzebom. Im późniejszy etap budowy, tym będzie to trudniejsze, albo wiązało się będzie z dodatkowymi kosztami. Mieszkanie możemy kupić w stanie deweloperskim, albo pod klucz. Deweloperzy często posiadają szablony wykończenia, wśród których można wybierać. Wiąże się to jednak z kolejnym wydatkiem, ale w zamian zyskujemy czas, ponieważ dostajemy mieszkanie w stanie gotowym do zamieszkania, nie musząc tracić czasu na szukanie ekipy remontowej, wybór i zakup materiałów oraz czekanie na wolny termin, który fachowcy będą musieli znaleźć. Za takie rozwiązanie również oczywiście trzeba zapłacić, dlatego trzeba przekalkulować co nam się bardziej opłaca – kosztowo i czasowo.

Deweloper ma obowiązek przedstawić kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera wszystkie niezbędne informacje o inwestycji. Jeśli jakieś mieszkanie wpadnie nam w oko, można je zarezerwować, najczęściej na kilka dni lub tygodni. To jest czas na załatwienie formalności w banku, czy zgromadzenie gotówki. Jeśli będziemy już pewni, że chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, podpisujemy z deweloperem umowę przedwstępną, która ma postać aktu notarialnego, i w której zawarte są wszystkie najważniejsze postanowienia umowy głównej (przyrzeczonej), w szczególności dotyczące ceny mieszkania, terminu oddania go do użytku, powierzchni itp. Na tym etapie kupujący będzie musiał najprawdopodobniej zapłacić zaliczkę, która później zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania.

Kiedy mieszkanie jest już gotowe do odbioru, ponownie wybieramy się do notariusza, gdzie zostaje zawarta umowa przyrzeczona. Kupujący uiszcza resztę ceny, a deweloper przenosi na niego własność lokalu. Uruchomiona zostaje również procedura założenia księgi wieczystej. Ostatnim etapem jest odebranie kluczy oraz odbiór techniczny mieszkania, co obie strony podpisują na specjalnie w tym celu sporządzonym protokole.

W tym momencie nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i użytkownikiem pachnącego nowością mieszkania.

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w mijającym roku – przegląd

Mimo, że deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży i rozpoczynanych inwestycji, rynek nieruchomości wtórnych również ma się bardzo dobrze. Ceny takich mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o niemal 10 %.

Są to dane Narodowego Banku Polskiego z początku grudnia. W Trójmieście, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu wzrost ten wyniósł 10 %. Mieszkania deweloperskie natomiast w niektórych lokalizacjach zdrożały jeszcze bardziej – w Szczecinie o 12 %. W Krakowie, Opolu, Bydgoszczy i wspomnianym już Trójmieście o 8 %.

Jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości?

Na taką sytuację ma wpływ cały czas utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, ale i wyjątkowo małe bezrobocie. Ceny jednak nie osiągnęły jeszcze apogeum, które odnotowano podczas poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Obecnie są one niższe o około 15 % w porównaniu do tamtego okresu. Pamiętajmy jednak, że wówczas ceny zostały sztucznie napompowane, po czym nastąpiło nieuniknione załamanie rynku. Spowodowało to, że wielu inwestorów na tym straciło, którzy na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie koszty kredytów, ale również zniechęcają do inwestowania w produkty bankowe, które przynoszą małą stopę zwrotu. Inwestycje w nieruchomości wypadają tu o wiele korzystniej. Te czynniki powodują, że popyt na mieszkania rośnie, czego efektem ubocznym jest wzrost cen transakcyjnych.

Zaciąganiu zobowiązań kredytowych sprzyja również poprawa warunków pracy i płacy, niskie bezrobocie oraz coraz lepsze warunki gospodarcze. Polacy nie boją się kredytów, przez co coraz chętniej z nich korzystają. Ponadto w porównaniu do sytuacji z roku 2007 i wspomnianego boomu na rynku, rata kredytu jest dużo niższa i wynosi przeciętnie 1557 zł, podczas gdy 10 lat temu było to 2344 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że wysokość zarobków zwiększyła się w tym czasie o 55%. Oznacza to, że obecnie para posiadająca dochód w wysokości dwóch średnich pensji, przeznacza na spłatę kredytu 24 % swoich dochodów, podczas gdy w 2007 roku było to 58 %. Mimo wzrostu cen nieruchomości, są one nadal na poziomie umożliwiającym przeciętnemu Polakowi zakup z udziałem kredytu.

Ponadto szacuje się, że wzrost cen w najbliższych miesiącach nie będzie już tak dynamiczny.

Komórki lokatorskie – (nie)zbędny luksus

Komórki lokatorskie stanowiły kiedyś standardowy dodatek do mieszkania w bloku zastępując piwnicę. Dziś jest to bonus, który można dokupić do mieszkania deweloperskiego. Nie każdy decyduje się jednak na taką inwestycję. Wiąże się to bowiem z dodatkowymi kosztami, rzędu nawet 6 000 złotych za metr kwadratowy.

Trudno wyobrazić sobie mieszkanie bez piwnicy lub dodatkowego pomieszczenia gospodarczego, gdzie można by gromadzić rzadziej używane sprzęty, meble balkonowe, czy inne rzeczy, na które w mieszkaniu nie ma miejsca. Jeśli jednak nie możemy się bez takiego pomieszczenia obejść, należy się liczyć z większymi wydatkami przy zakupie mieszkania i doliczyć do jego pierwotnej ceny kilka lub kilkanaście tysięcy złotych. Deweloperzy niechętnie rozdają komórki lokatorskie za darmo.

Z tego powodu nowe i nowoczesne budynki deweloperskie, bywają mniej funkcjonalne niż te, budowane 20 i 30 lat temu, gdzie każda osoba posiada przynależną do mieszkania piwnicę lub komórkę, miejsce parkingowe, a czasem może nawet korzystać z ogólnodostępnej pralni i suszarni. Kupując nieruchomość u dewelopera, niejednokrotnie za wszystkie takie udogodnienia trzeba bowiem zapłacić.

Skąd taka zmiana?

Wynika to bowiem z oszczędności miejsca. Komórki takie z reguły znajdują się na poziomie -1 albo na tym samym piętrze co mieszkanie i są towarem deficytowym. Ich ilość jest bowiem mniejsza niż ilość mieszkań w budynku. Wynika to z faktu, że w przestrzeń którą należałoby na nie przeznaczyć, deweloperzy wolą wcisnąć dodatkowe mieszkanie, albo podziemny garaż. Każdy metr kwadratowy deweloperskiej inwestycji jest cenny, toteż komórki najczęściej nie są większe niż 2-3 metry kwadratowe.

Ze względu na ograniczoną ilość takich pomieszczeń, osoby, które później decydują się na zakup mieszkania, mogą nie załapać się już na możliwość wykupienia komórki. Z drugiej strony deweloper może pozwolić sobie na windowanie cen za to udogodnienie, ponieważ pierwsi klienci są w stanie dodatkowo zapłacić, by komórki nie zostały sprzedane innym kupującym. Zdarza się, że deweloperzy przypisują takie pomieszczenia do konkretnych mieszkań, wtedy nabywca czy chce czy nie – za cały zakup zapłaci więcej.

Ceny za metr kwadratowy komórki lokatorskiej są bardzo zróżnicowane, w samej tylko stolicy wahają się od 1500zł do 6500zł. We Wrocławiu i Radomiu jest to nieco ponad tysiąc złotych, ale w Lublinie już dwa razy tyle. Należy jednak mieć na uwadze, że brak dodatkowego pomieszczenia spowoduje nie tylko problemy ze składowaniem rzeczy. Wpłynie także na obniżenie ceny mieszkania w przyszłości, w porównaniu do tych, które komórkę taką posiadają.

Śląski rynek nieruchomości.

Śląsk, mimo iż kojarzy się z przemysłem ciężkim, smogiem i dużym stopniem bezrobocia spowodowanym zamykaniem kopalni, to w rzeczywistości jest jedną z najprężniej rozwijających się aglomeracji miejskich. Górny Śląsk to największy w kraju ośrodek metropolitalny tworzony przez 19 położonych blisko siebie miast, w tym Kartowice, Sosnowiec, Gliwice, Bytom i Zabrze.

Architektonicznie poszczególne miasta mają wiele wspólnych cech, ale rynek nieruchomości w każdym z nich jest mocno zróżnicowany. Najlepiej ma się on w Katowicach, w których aktualnie w jednym z popularnych serwisów internetowych wystawionych jest około 4 tysiące mieszkań z rynku pierwotnego i wtórnego, przy czym zaledwie ¼ tej liczby to nieruchomości deweloperskie. Pozostałe miasta pod tym względem wypadają dużo gorzej, liczba ofert sprzedaży z rynku pierwotnego to zaledwie kilkadziesiąt sztuk, podczas gdy rynek wtórny to od 1,5 tysiąca do 2,5 tysiąca ogłoszeń.

Kupując mieszkanie w stanie deweloperskim nabywca musi się liczyć z dużo wyższą ceną, co może być przyczyną małego zainteresowania tego typu nieruchomościami i przekłada się na niewielką ilość inwestycji. Najwyższe ceny notuje się w Katowicach. Tam za metr kwadratowy nieruchomości na rynku pierwotnym trzeba zapłacić ponad 5000zł, podczas gdy na rynku wtórnym cena ta jest o tysiąc złotych niższa. Analogicznie w Gliwicach wartości te wynoszą 4.500zł i 3.445zł, w Bytomiu natomiast ceny na rynku wtórnym wynoszą około 2000zł za metr kwadratowy.

Katowice to także największy na Śląsku wybór mieszkań na wynajem, w Internecie znajdziemy około 2000 takich ogłoszeń. Na drugim miejscu znajdują się Gliwice z liczbą o połowę mniejszą, Sosnowiec, Zabrze i Bytom to ilość między 250 a 150. Najwyższe koszty poniesie najemca katowickich lokali, są to wydatki rzędu 1900zł miesięcznie, w Gliwicach natomiast około 1600zł. Najtańsze mieszkania znajdują się w Zabrzu i Bytomiu.

Na poprawę sytuacji rynkowej miał niewątpliwy wpływ program pomocowy Mieszkanie Dla Młodych, który przyczynił się do zwiększonej sprzedaży. Środki finansowe powoli się jednak wyczerpują i program wkrótce przestanie obowiązywać, a to może wpłynąć na mniejszą ilość transakcji. Mimo stopniowego wzrastania cen nieruchomości w Katowicach podwyżki ominęły nieruchomości mieszczące się w kryteriach MDM, czyli te o powierzchni 40-60 m2, na które można otrzymać dofinansowanie. Pierwotnie były to wyłącznie nieruchomości deweloperskie, jednak po rozszerzeniu programu na rynek wtórny również i ceny tych mieszkań uległy obniżeniu.

Rynek nieruchomości śląskich jest więc zróżnicowany, a miedzy poszczególnymi ośrodkami widoczna jest znaczna różnica w ilości dostępnych ofert oraz cenach, które zmniejszają się proporcjonalnie do wielkości miasta. Mają one jednak wyraźną wspólną cechę – w każdym z nich przeważa ilość mieszkań na rynku wtórnym, która jest o wiele wyższa od tych oferowanych przez deweloperów. Wynika to z wyższych cen tych drugich, a co za tym idzie – mniejszego na nie popytu.