Tag: polska

Mieszkania najdroższe od sześciu lat.

Mieszkania drożeją. Aktualnie ceny mieszkań są najwyższe od sześciu lat. Aktywność deweloperów oraz zainteresowanie kupujących musiały się w końcu odbić na rynku nieruchomości.

Mieszkania  – ceny coraz wyższe

Wzrost ten nie był nagły, ceny rosły stopniowo. W ciągu roku nastąpiła średnia podwyżka o niemal 3,5% w największych miastach. Najbardziej jest to widoczne w Gdańsku i Łodzi, gdzie wzrost wynosił odpowiednio 11,5% i 28,1%. Łódź bije więc pod tym względem absolutny rekord.

Mieszkania drożeją dlatego, że coraz więcej sprzedaje się mieszkań nowych, które położone są w atrakcyjnych lokalizacjach – centrach miast, albo w prestiżowych dzielnicach. Systematycznie rosną również ceny metra kwadratowego nieruchomości mieszkalnych, co widoczne jest, poza Gdańskiem i Łodzią, w stolicy, w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Warszawa plasuje się przy tym na szczycie zestawienia, z najdroższymi średnimi cenami ze metr, który kosztuje około 7350 złotych. Jednym z nielicznych miast, w których ceny spadły są Katowice.

O wzmożonej aktywności deweloperów informuje Główny Urząd Statystyczny. W pierwszym półroczu tego roku złożyli oni wnioski na ponad 80 tysięcy pozwoleń na budowę, czyli o 40% niż rok temu w tym samy okresie. Wzrosła również liczba rozpoczynanych inwestycji – o 28%, a mieszkań oddanych do użytku o 10% w porównaniu do roku ubiegłego. Wynika to z dużego zainteresowania kupujących, którzy coraz częściej nabywają nieruchomości za gotówkę. Kupują nie tylko po to, by zapewnić sobie warunki mieszkaniowe. Wiele z nich traktowana jest jako inwestycja i przeznaczana jest na wynajem. Dodatkowo niskie stopy procentowe powodują, że udzielanych jest więcej kredytów, a ich kwoty są wyższe.

Sytuacja ta nie będzie się z pewnością cały czas utrzymywać. Jeśli wysokość stóp procentowych pójdzie w górę, chętnych do zaciągnięcia kredytu będzie znacznie mniej. Na rynek może również wpłynąć wprowadzenie programu Mieszkanie Plus z preferencyjnymi stawkami czynszów. Póki co jednak rynek nieruchomości ma się całkiem dobrze. Dla sprzedających jest to idealny czas, by wykorzystać wysoki popyt, dla kupujących natomiast możliwość skorzystania z tańszych kredytów przy utrzymujących się na niskim poziomie stopach procentowych.

Coraz więcej inwestorów ze wschodu

Przybywa inwestorów zza granicy, którzy w naszym kraju szukają dla siebie nieruchomości. Ich udział w kupnie mieszkań wynosi około 7%. Wśród nich coraz liczniejszą grupę stanowią Ukraińcy, którzy uciekając przed niestabilną sytuacją z własnego kraju, w Polsce szukają lepszego życia. Ta narodowość wyprzedziła już nawet Brytyjczyków i Niemców pod względem kupowanych u nas nieruchomości.

Inwestycja w Polsce

Nie szukają oni wyłącznie mieszkań aby zrealizować własne potrzeby, ale traktują taki zakup jako formę inwestycji. Pisaliśmy już o tym, że inwestowanie w nieruchomości jest jedną z bezpieczniejszych form lokaty kapitału i daje dużo wyższy zwrot w skali roku, aniżeli lokaty czy inne bankowe produkty. http://www.miastorama.pl/baza-wiedzy/inwestycja-mieszkanie-wynajem-nadal-oplacalna/W ubiegłym roku sprzedano 80 tysięcy mieszkań, z czego ponad 4,5 tysiąca nabyli cudzoziemcy. Najwięcej wśród nich było właśnie Ukraińców. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej, najwięcej tego typu nieruch ości kupowali Niemcy i Brytyjczycy, głównie z uwagi na dużo korzystniejsze niż w ich rodzimych krajach ceny. Obecnie jednak spadli na dalsze miejsca, wyprzedzeni przez naszych sąsiadów zza wschodniej granicy. W przeliczeniu na metry kwadratowe Ukraińcy w 2016 roku nabyli ich niemal dwa razy więcej niż w roku poprzednim, a dokładnie 64 tysiące m2, podczas gdy w 2015r. było to 35,5 tysiąca m2.

Z czego to wynika? Otóż jest to naturalna kolej rzeczy i efekt uboczny emigracji zarobkowej. Ale Ukraińcy przyjeżdżają tu nie tylko do pracy, coraz więcej z nich chce w Polsce studiować. Najczęściej w takim wypadku mieszkania wynajmują, ale znaczna część z nich decyduje się na zakup. Albo raczej dostaje taki prezent od swoich rodziców. Wyróżniamy więc dwie grupy zagranicznych inwestorów – tych, którzy chcą zaspokoić własne potrzeby mieszkaniowe oraz tych, którzy chcą tu ulokować swój kapitał i szukają atrakcyjnej inwestycji.

Zdaniem ekspertów tendencja ta utrzyma się przez najbliższe lata, ponieważ liczba Ukraińców przyjeżdżających do Polski stale rośnie od 2014 roku. Dzięki uproszczonym procedurom są oni chętnie zatrudniani przez krajowych przedsiębiorców, którzy zadeklarowali zatrudnienie ponad miliona osób z Ukrainy.

Kupujemy coraz więcej luksusowych nieruchomości

O tym, że na polskim rynku sprzedaje się coraz więcej nieruchomości, a większość z nich za gotówkę już pisaliśmy. Do tego dochodzi kolejna optymistyczna wiadomość – coraz częściej są to nieruchomości premium.

W naszym kraju przybywa coraz więcej zamożnych osób, które swój kapitał chcą lokować właśnie w domach lub mieszkaniach. Standard sprzedawanych nieruchomości stale rośnie, częściej zwracamy uwagę również na inne czynniki świadczące o wyższej półce takiego zakupu – prestiżową lokalizację czy otoczenie. Tylko w ubiegłym roku za zakup 2 tysięcy nieruchomości premium zapłacono 3,6 miliarda złotych. Niemal połowę z tego sprzedano w stolicy.

Nieruchomości premium zyskują na popularności

Nieruchomości premium to stosunkowo młody produkt na naszym rynku, sprzedaje się je bowiem zaledwie od dekady, czyli od czasu boomu na rynku nieruchomości przypadającego na lata 2005 – 2007. Wtedy też wiele firm deweloperskich rozpoczęło swoją działalność korzystając ze sprzyjającej koniunktury. W ciągu ostatnich czterech lat wartość tego rynku wzrosła niemal o połowę.

Klienci są coraz bardziej świadomi swoich potrzeb i gustów, toteż rosną ich oczekiwania względem nieruchomości. Priorytetem jest dla nich wysoka jakość i standard, więc na odebranie domu czy mieszkania są w stanie poczekać kilka lat. Zapotrzebowanie na takie nieruchomości rośnie, ale póki co rynek jest w stanie na nie odpowiedzieć, ponieważ liczba ofert i liczba zainteresowanych nimi klientów jest zbliżona.

W Polsce wzrasta również liczba osób zamożnych. Tych, zarabiających ponad 85 tysięcy złotych rocznie jest u nas już ponad milion, a w ciągu najbliższych dwóch – trzech lat liczba ta ma wynieść 1,3 miliona. Analogicznie powinno się zwiększyć zapotrzebowanie na nieruchomości luksusowe. Rynek ten rozwija się w największych miastach, co jest tendencją widoczną również w innych krajach. W Polsce są to oczywiście Warszawa, Wrocław, Trójmiasto, Poznań i Kraków.

Apartamenty budowane w naszym kraju nie odbiegają standardami od tych, powstających w krajach zachodnich. Projektowane są przez światowej klasy architektów, wykańczane materiałami sprowadzanymi z całego świata, posiadają udogodnienia takie jak recepcja, ochrona, portier, basen, sauna, siłowania, a nawet SPA.

Inwestycja w mieszkanie na wynajem nadal opłacalna.

Inwestowanie w mieszkania na wynajem jest w Polsce coraz popularniejsze, głównie ze względu na wysoką stopę zwrotu, sięgającą nawet 4-6 % oraz stosunkowo niskiego ryzyka.

Co zrobić żeby zakup mieszkania na wynajem się opłacał?

Zgodnie z informacjami podanymi przez Narodowy Bank Polski zwrot dla inwestora, w zależności od miasta może wynieść od 4 do 6%, czyli o wiele więcej niż na bankowej lokacie czy obligacjach skarbowych. Jak każda inwestycja, również i ta wymaga odpowiedniego przygotowania. A taki zakładany zwrot można uzyskać, jeśli przy zakupie uwzględni się kilka czynników. Mieszkanie na wynajem musi być położone w atrakcyjnej lokalizacji, dobrze skomunikowane, położone w pobliżu rozwiniętej infrastruktury.

Jest to kwestia kluczowa przy jego wyborze. Od tego zależeć będzie bowiem profil potencjalnego najemcy, ale również jakość oferty najmu i zainteresowanie nią. Warto zapoznać się przedtem z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Być może dzielnice, obecnie uważane za mało prestiżowe, w przyszłości zyskają na atrakcyjności z uwagi na planowaną rozbudowę infrastruktury. Zakup takiej nieruchomości oznacza korzystniejszą cenę, a w przyszłości wyższy zysk z najmu i możliwość sprzedania jej z zarobkiem. Innym źródłem okazyjnych cen mieszkań są licytacje komornicze, które, przy odrobinie szczęścia, można kupić za kilkadziesiąt procent ich rynkowej wartości. Informacje o takich licytacjach znajdują się na stronach internetowych kancelarii komorniczych i w ich siedzibach.

Jeśli zakup nieruchomości na wynajem finansowany jest z kredytu, wysokość rynkowych stawek najmu pozwala na jego spłatę z uzyskiwanego czynszu. Jednakże w III kwartale roku 2016 ponad 65% transakcji finalizowana była z udziałem gotówki. W takim wypadku zwrot z inwestycji jest jeszcze wyższy. Nie należy bać się przy tym rynku wtórnego. Można tu bowiem znaleźć mieszkania w atrakcyjnej lokalizacji, a przy tym wykończone i gotowe do zamieszkania. Kupujący nie ponosi więc dodatkowych kosztów związanych z wykończeniem, a w czasie, który musiałby na to poświęcić, może już osiągać przychód z tytułu najmu. Mieszkania te bywają jednak nieco droższe, co widać szczególnie w Warszawie, Wrocławiu, Krakowie i Gdańsku.

Co wpływa na wysokie ceny mieszkań w Polsce?

Stosunek średnich zarobków do cen metra kwadratowego nieruchomości jest w Polsce dużo mniej korzystny niż w pozostałych krajach Unii Europejskiej. Oznacza to, że Polak za swoją pensję kupi dużo mniejsze mieszkanie niż mieszkaniec innego europejskiego państwa. Ceny nieruchomości są bowiem jednymi z najwyższych na kontynencie, a wpływa na to wiele czynników. Zarówno wewnętrznych, spowodowanych krajowym prawem i procedurami, jak i tych zewnętrznych, czyli stanu gospodarek naszych sąsiadów, stanu walut czy sytuacji globalnych rynków.

Zdaniem Polskiego Związku Firm Deweloperskich wysokie ceny są podyktowane przede wszystkim skomplikowanym przepisami budowlanymi oraz związanymi z tymi restrykcjami. Każdy etap budowy obwarowany jest bowiem szczegółowymi procedurami, wynikającymi albo z przepisów budowlanych albo z ustaw szczególnych. Uporządkowanie, ujednolicenie oraz przede wszystkim uproszczenie przepisów wpłynęło by na skrócenie czasu budowy, czyli faktyczne zmniejszenie jej kosztów. Oczywiście nie jest możliwe, ani pożądane, aby rola państwa w tym zakresie była całkowicie wyłączona, jednak powinna ona dotyczyć kwestii ogólnych, związanych z bezpieczeństwem inwestycji oraz użytkowania nieruchomości. Kompetencje organów sięgają jednak o wiele dalej, ponieważ obejmują również kwestie związane z funkcjonalnością i projektowaniem mieszkań. Zmniejszenie tej ingerencji pozwoliłoby na większe zróżnicowanie oferty deweloperów, a mniej zamożnym osobom otworzyło dostęp do zakupu własnych nieruchomości wykończonych w podstawowym standardzie.

Kolejnym czynnikiem jest zróżnicowanie pod względem osiąganych dochodów. Gdyby zarobki były podobne w Warszawie i Białymstoku, ludzie nie byliby zmuszeni do migracji za lepiej płatną pracą. Miasta takie jak stolica, Wrocław, Gdańsk, Kraków, czy Poznań są najpopularniejszymi kierunkami dla osób szukających lepszej pracy. W efekcie tego ceny nieruchomości w tych lokalizacjach, ze względu na zwiększony popyt, są kilkukrotnie wyższe od cen nieruchomości w Białymstoku, Suwałkach czy Gliwicach.

Na wysoki stan cen wpływ ma również odmienne niż w krajach zachodnich podejście do prawa własności nieruchomości. W Polsce, co przypisuje się między innymi zmianom ustrojowym zachodzącym po 1989 roku, chcemy mieć coś swojego, Zadłużamy się więc na lata by mieć własne cztery kąty. Wysokie zainteresowanie nieruchomościami na sprzedaż powoduje, że ich ceny utrzymują się na w miarę stałym, ale wysokim poziomie. W przeciwieństwie do mentalności pozostałych mieszkańców Europy nie chcemy mieszkań w wynajmowanych lokalach, wolimy odkładać „na swoje:”. W Polsce brakuje również pomocy państwa w tym zakresie, które wzorem sąsiednich krajów powinno zapewnić nieruchomości na wynajem w korzystnych cenach, tak by zapewnić warunki mieszkaniowe osobom, które nie chcą lub nie mają możliwości wzięcia kredytu. System ten dopiero jednak raczkuje, nie zdążył się więc jeszcze odbić na kondycji rynku i cenach.

Sytuacji nie poprawiają również wysokie ceny gruntu, szczególnie we wspomnianych miastach, w ich najatrakcyjniejszych lokalizacjach. Zakup takiej ziemi deweloper musi sobie wynagrodzić windując nieraz do abstrakcyjnych stawki za metr kwadratowy nieruchomości. A jak każdy przedsiębiorca również deweloper musi na takim przedsięwzięciu zarobić, więc na oferowaną przez niego cenę, poza materiałami budowlanymi, złoży się cena działki oraz koszty uzyskania wszystkich niezbędnych zezwoleń, zaświadczeń i przejścia złożonych biurokratycznych procedur.