Tag: pod inwestycję

Coraz więcej nieruchomości kupujemy bez kredytu.

Dobra passa na rynku nieruchomości trwa. Poprawia się również sytuacja finansowa Polaków, którzy coraz chętniej inwestują swoje pieniądze. Pozwala to na zgromadzenie odpowiedniej gotówki, by nowe mieszkanie kupić bez udziału banku. Według szacunków Narodowego Banku Polskiego już 2 z 3 mieszkań kupowane są bez kredytu.

Klienci gotówkowi najczęściej dysponują kwotami rzędu 150-400 tysięcy złotych, dlatego najbardziej chodliwe są mieszkania o powierzchni 35-45 m2. Najlepiej aby miały co najmniej dwa oddzielne pokoje, ewentualnie jedną sypialnię i salon połączony z kuchnią. Kupujący szukają takich mieszkań dla siebie, dzieci, ale również chcą przeznaczać je pod wynajem i czerpać zyski z inwestycji. A te w przypadku zakupu za gotówkę, bez konieczności ponoszenia dodatkowych opłat związanych z kredytem, tj. odsetek, ubezpieczenia, prowizji, są całkiem satysfakcjonujące i sporo wyższe od tych uzyskiwanych z lokat bankowych.

Tendencja ta nie dotyczy wyłącznie dużych miast jak Warszawa, Gdańsk, Kraków, Poznań czy Wrocław, wiodących prym pod względem ilości inwestycji deweloperskich i sprzedawanych nieruchomości, gdzie zarobki są najwyższe. W mniejszych miastach, w tym byłych miastach wojewódzkich, czy większych miastach powiatowych, nawet połowa transakcji dokonywana jest za gotówkę.

Powodów takiego zachowania jest wiele. Część kupujących należy do grupy osób, którym się powiodło, dzięki ciężkiej pracy udało im się odłożyć wystarczającą kwotę. Inni dysponują kapitałem, który otrzymali w ramach spadków lub darowizn. Jeszcze inni postanowili zamienić dotychczasowe duże mieszkanie na coś mniejszego, co kupują za uzyskaną za sprzedaży gotówkę. Pewna część kupujących natomiast nie ma możliwości otrzymania kredytu – ich zdolność kredytowa jest zbyt niska, jednak drogą pomocy czy pożyczek od rodzinny udało im się uzbierać odpowiednie pieniądze. Inną grupę stanowią również inwestorzy zagraniczni, którzy do Polski przenoszą swoje biznesy.

Decydując się na zakup gotówkowy, szczególnie ci bardziej doświadczeni inwestorzy, szukają rynkowych okazji. Przedmiotem ich zainteresowania rzadko są apartamenty wykończone w wysokim standardzie (choć i takie się zdarzają w segmencie premium),  ale raczej nieruchomości z rynku wtórnego, które z jakiegoś powodu mają atrakcyjną cenę (wymagają gruntownego remontu, właścicielowi zależy na szybkiej sprzedaży). Źródłem takich okazji są również licytacje komornicze, na których można wylicytować mieszkanie za cenę znacznie poniżej jej wartości rynkowej.

Badania rynku pokazują wyraźny spadek zainteresowania lokatami bankowymi. Inwestorzy poszukują mniej ryzykownym rozwiązań przy jednocześnie wyższej stopie zwrotu, stąd coraz więcej kapitału koncentrują oni na rynku nieruchomości. A obecne warunki temu sprzyjają, szczególnie w dużych aglomeracjach, gdzie zapotrzebowanie na usługi najmu stale rośnie. Ponadto rozwój tych lokalizacji powoduje, że wartość nieruchomości wzrasta, możliwe więc będzie odsprzedanie jej za jakiś czas z niemałym zyskiem.

Jak się przygotować do zakupu mieszkania na wynajem?

Zakup nieruchomości na wynajem to poważna inwestycja, która jak każde tego typu przedsięwzięcie, ma z założenia przynosić satysfakcjonujący zysk. Aby założenie to się spełniło, wybierając konkretne mieszkanie, należy przestrzegać kilku podstawowych zasad.

1.     Klient docelowy

Najważniejszą kwestią, od której trzeba rozpocząć rozważania jest ustalenie, do jakiej grupy potencjalnych najemców chcemy kierować swoją ofertę. Jeśli celujemy w rodziny z dziećmi mieszkanie powinno być co najmniej dwupokojowe, jeśli ma być wynajmowane krótkoterminowo dla turystów musi być przestronne i praktycznie urządzone, a przy tym najlepiej położone niedaleko atrakcyjnych terenów, np. morza lub lasu. Mieszkanie przeznaczone pod wynajem dla biznesmenów i firm, które szukają lokali dla swoich mobilnych pracowników może być mniejsze, ale za to wykończone w wyższym standardzie i położone w nowoczesnej, prestiżowej dzielnicy. Wynajem można także prowadzić udostępniając każdy z pokoi innemu najemcy – taką formę preferują studenci, dla których głównym kryterium będzie cena. W tym wypadku warto rozejrzeć się za nieruchomościami zlokalizowanymi w pobliżu uczelni lub przystanków autobusowych. Mieszkanie powinno być większe, posiadać kilka niezależnych pokoi, a każdy z nich musi zostać funkcjonalnie urządzony. Ze względu na to, że na duże nieruchomości jest mniejszy popyt, ich cena za metr kwadratowy potrafi być o wiele atrakcyjniejsza niż mieszkań w przedziale 40-50m2. Chociaż przy dobrym rozplanowaniu przestrzeni również i taki lokal może zostać zaaranżowany pod wynajem studencki.

2.     Lokalizacja

Mieszkania położone w atrakcyjnych lokalizacjach, np. nad morzem, pod lasem, w centrum czy w modnej dzielnicy mogą być sporo droższe. Jednakże są one jednocześnie atrakcyjniejsze dla potencjalnych najemców. Mając mieszkanie, z którego dojście na plażę zajmuje 10 minut zmniejsza się ryzyko występowania tzw. pustostanów, czyli okresów, w których będzie ono stało nieużywane. A w tego typu inwestycji chodzi o to, by przestoje wyeliminować i osiągać z najmu stały, płynny przychód.

Lokalizacja ma również znaczenie dla określenia grupy docelowej osób, które ofertą będą zainteresowani. Wspomniany wyżej przykład studentów jest jednym z wielu. Rodziny z dziećmi będą szukały mieszkań w niedalekiej odległości od szkół, przedszkoli, szpitali, placów zabaw. Ma dla nich znaczenie przede wszystkim komfort codziennego przemieszczania się między pracą a szkołami, ale także spokój, w miarę możliwości cisza i bezpieczeństwo. Osoby młode, pracujące interesuje najem w centrum, w pobliżu dzielnic biurowych, ale także przystanków komunikacji miejskiej lub dróg dojazdowych.

3.     Finansowanie

W zależności od tego jakim kapitałem dysponujemy zakup może być w jakiejś części wspierany ze środków pozyskanych w banku. W takim wypadku przed zawarciem umowy z konkretną instytucją należy porównać oferty możliwie największej ilości placówek, a przy tym dowiedzieć się, czy i w jakim zakresie są one skłonne do indywidualnego negocjowania warunków kredytu, tak by uwzględnić możliwości kredytobiorcy

4.     Wynająć pośrednika czy szukać samodzielnie?

W Internecie dostępnych jest wiele stron z ofertami nieruchomości, które można w mniejszym lub większym stopniu filtrować, by wyszukać to co nas konkretnie interesuje. Jednakże jest to proces pracochłonny, trzeba więc wygospodarować na te czynności sporo czasu, tym bardziej, jeśli zakupu chcemy dokonać w innym mieście – wtedy należy też uwzględnić kilkukrotny przejazd do miasta docelowego i być może spędzenie tam trochę czasu by obejrzeć mieszkania i sfinalizować transakcje. Oferty umieszczane w Internecie nie zawsze zawierają szczegółowe informacje – w takim wypadu należy doliczyć dodatkowy czas na wykonywanie telefonów, oglądanie nieruchomości, których zdjęć nie ma w ofercie itp.
Wszystkie te czynności można również zlecić profesjonalnemu pośrednikowi nieruchomości. Wyszuka on oferty zgodne z wymaganiami kupującego, przy czym jego baza jest znacznie bardziej rozbudowana niż baza powszechnie dostępnych portali internetowych. Pośrednikowi zlecić można również obejrzenie nieruchomości, a samemu obejrzeć je już po takiej wstępnej weryfikacji. Jeśli jednak nie mamy czasu lub chęci jechać na drugi koniec polski by dokonać zakupu, pośrednik na podstawie pełnomocnictwa może zając się również i tym,http://www.miastorama.pl/wspolpracujemy/ .Ponadto niektóre biura nieruchomości oferują dodatkową pomoc w kwestiach związanych z uzyskaniem kredytu, warto więc taką współpracę rozważyć.

5.     Formalności

Jeśli już zdecydujemy się na zakup konkretnej nieruchomości należy sprawdzić ją pod kątem formalnym. Na prośbę kupującego sprzedający powinien udostępnić mu numer księgi wieczystej nieruchomości, a stąd możemy dowiedzieć się bardzo wiele. Przede wszystkim kto jest prawnym właścicielem nieruchomości, czy istnieją na niej obciążenia osób trzecich, np. hipoteka albo służebności, czy nie jest ona przedmiotem egzekucji komorniczej itp. Weryfikacja tego może wymagać wizyty w kilku urzędach, ale są to czynności, którymi również może się zająć pośrednik.

6.     Umowa

Na tym etapie pojawia się kwestia właściwego sporządzenia umowy kupna. W tej kwestii warto skonsultować się z prawnikiem lub zlecić jej sporządzenie pośrednikowi, by odpowiednio zabezpieczyć swoje interesy. Niektóre transakcje wymagają sporządzenia dwóch umów – przedwstępnej i przyrzeczonej, które mają różne cele i inną specyfikę. Jeśli kupującemu brak wiedzy i doświadczenia w tym zakresie może narazić się na przykre konsekwencje – finansowe, a nawet prawne. Sprzedaż i zakup nieruchomości jest obwarowana wieloma przepisami, a procedura ta jest na tyle specyficzna, że warto skorzystać z pomocy osoby, która zna się na rzeczy.