Jak zarobić na nieruchomościach? O flippingu słów kilka…

Obecnie warunki rynkowe sprzyjają inwestowaniu w nieruchomości, na których, w przeciwieństwie do lokat bankowych, można niemało zarobić. Jednak mieszkania kupuje się nie tylko na wynajem. Jedną z form zarabiania na nich jest flipping. Co to takiego?

Flipping nieruchomości lub house flipping polega na kupowaniu nieruchomości w złym stanie technicznym, następnie wyremontowaniu ich i sprzedaniu z zyskiem. Jest to ciekawy pomysł na biznes nie tylko dla osób dysponujących gotówką. Aby jednak inwestycja taka była opłacalna, należy pamiętać o kilku ważnych zasadach flippingu.

Szukaj okazji

Im mniej zapłacisz za mieszkanie, tym więcej zarobisz przy jego sprzedaży. Wśród ofert należy więc szukać takich, które są niedoszacowane. Czyli nieruchomości wystawionych przez osoby prywatne, które nie orientują się w bieżących cenach, a dodatkowo znajdujących się w złym stanie technicznym. Doświadczeni flipperzy ofert takich szukają w niestandardowych źródłach, np. przeglądają przetargi ze spółdzielni mieszkaniowych, czy spółek państwowych, które wyprzedają swoje lokale w atrakcyjnych cenach. Dobrym rozwiązaniem mogą być również licytacje komornicze. Jednak to wyjście poleca się raczej komuś, kto dysponuje gotówką i może pozwolić sobie na przedłużające się procedury wydania mieszkania (przez postępowanie sądowe lub ewentualną eksmisję). Mieszkanie w drodze takiej licytacji można kupić w cenie znacznie niższej od rynkowej, warto więc czasami poczekać.

Oferty rozpatruj indywidualnie

Nie szukaj konkretnego mieszkania, które sobie wymyśliłeś, ale analizuj oferty, jakie znajdujesz. Pod uwagę brać należy nie tylko cenę, ale również stan nieruchomości, a także zakres prac remontowych i szacunkowe koszty, jakie będą z tym związane. Kupujesz jako inwestor, emocje odłóż więc na bok. Na oglądanie mieszkania warto zabrać ze sobą kogoś, kto trzeźwo oceni wszystkie jego wady i zalety. Skup się na tym, czy dana nieruchomość ma potencjał sprzedażowy.

Uwzględniaj popyt

Kluczem do sukcesu na rynku nieruchomości jest dostosowanie oferty do grupy potencjalnych nabywców. Jeśli mieszkasz nad morzem, rozważ małe mieszkanie niedaleko plaży, które ktoś będzie mógł kupić pod wynajem. Jeśli znalazłeś coś w odległej od centrum dzielnicy sprawdź, czy lokalizacja ta będzie odpowiednia np. dla rodziny (bliskość szkół, przedszkoli, przychodni, czy sklepów). Pamiętaj, że tam, gdzie nieruchomości są najdroższe, ciężko będzie sprzedać mieszkania o dużej powierzchni, albo będzie to trwało dłużej niż sprzedaż mieszkania dwupokojowego. Dodatkowo flipper musi być zorientowany, jakie ceny nieruchomości panują obecnie na rynku i na jakie nieruchomości jest największy popyt.

Nie odrzucaj nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym

Przyszły inwestor/przedsiębiorca chcący zarabiać na nieruchomościach powinien orientować się w przepisach z zakresu prawa spadkowego, egzekucji, ksiąg wieczystych, wiedzieć, czym są ograniczone prawa rzeczowe takie jak hipoteka, czy służebności. Z reguły nieruchomości z nieuregulowanym stanem prawnym odstraszają kupujących, jednak czasami okazuje się, że niewielkim wysiłkiem można ten stan uporządkować, a przy okazji kupić mieszkanie, które dzięki temu sprzedawane jest w okazyjnej cenie. To powinno cechować dobrego flippera. Umiejętność dostrzeżenia okazji tam, gdzie inni jej nie widzą.

Jeśli jednak masz nie masz wiedzy w tym zakresie, nie masz pomysłu skąd mógłbyś wziąć ciekawe oferty, wówczas warto rozważyć nawiązanie współpracy z pośrednikiem nieruchomości. Co prawda będziesz musiał za jego usługi zapłacić, jednak pośrednik jako profesjonalista może w takiej transakcji znacznie pomóc, np. załatwiając formalności, czy dogadując szczegóły między stronami umowy. Ponadto pamiętaj, że ma on dostęp do ofert, zanim jeszcze pojawią się na rynku. Może więc okazać się nieoceniony w znalezieniu atrakcyjnej nieruchomości.

 

Czy house flipping to dobry sposób na inwestowanie?

House flipping, a w zasadzie jego ideę można w skrócie okreslić jako – tanio kupić, drogo sprzedać. Ten sposób na inwestowanie zdobywa w Polsce coraz więcej zwolenników.

Na czym polega house flipping?

House flipping nie posiada jeszcze tłumaczenia, a jest to termin pochodzący ze Stanów Zjednoczonych, gdzie cieszy się dużą popularnością wśród osób szukających nowych sposobów na zarabianie pieniędzy. Polega na zakupie nieruchomości w złym stanie, a następnie wyremontowanie go i sprzedanie z zyskiem. Domy i mieszkania wymagające generalnego remontu, nawet jeśli położone są na atrakcyjnej działce, sprzedawane są w cenie dużo niższej niż rynkowa.

Niskie stopy procentowe powodują, że na lokatach bankowych niewiele się zarabia, a inwestorzy poszukują alternatywnych form lokowania kapitału. Między innymi z tego powodu tak dużą popularność w ostatnich latach zdobyło kupowanie mieszkań na wynajem, jednak jest to inwestycja długoterminowa. Dla osób mniej cierpliwych, ale jednocześnie chcących poświęcić więcej czasu na przygotowanie nieruchomości, house flipping wydaje się być wyjściem idealnym. Pozwala bowiem na osiągnięcie sporego zysku w kilka miesięcy.

Lokalizacja jest najważniejsza.

Aby jednak na inwestycji takiej zarobić jak najwięcej, należy szukać okazji cenowych. Mowa to u nieruchomościach do generalnego remontu. Nie można jednak zapominać, że dom, czy mieszkanie mają się szybko sprzedać, ważna jest więc ich lokalizacja. Celować należy w centralne dzielnice miast, ewentualnie inne, które z różnych powodów cieszą się powodzeniem, np. mają widok na morze, czy są dobrze z centrum skomunikowane.

Remont

Im mniejsze koszty początkowe, tym wyższy zysk, dlatego warto poświęcić trochę czasu i wykonać możliwie najwięcej prac samodzielnie. O ile wymiana instalacji, czy położenie kafli wymaga już pewnego doświadczenia, to np. z malowaniem ścian, czy położeniem paneli podłogowych poradzi sobie nawet amator. A pozwoli to oszczędzić co najmniej kilka tysięcy zł.

Wśród sprzedawanych na rynku mieszkań największą popularnością cieszą się te, które nie wymagają wiele pracy przed wprowadzeniem się. Tym bardziej nieruchomości do remontu są sprzedawane w dużo atrakcyjniejszych cenach, a w niedługim czasie można znacznie podnieść ich wartość. Jednak tego typu ofert jest niewiele, dlatego przyszły inwestor musi poświęcić trochę czasu na ich wyszukanie. Może również zlecić to pośrednikowi nieruchomości, który ma dostęp do znacznie większej liczby ofert.

Na co zwrócić uwagę przed zakupem?

Przed dokonaniem zakupu trzeba jednak dokładnie zbadać zapotrzebowanie rynku oraz preferencje klientów. Ważne przecież, aby nieruchomość po remoncie jak najszybciej się sprzedała. Po znalezieniu konkretnej oferty należy więc dokładnie sprawdzić stan techniczny nieruchomości, ustalić, jakich prac będzie wymagała oraz obliczyć, czy i jak bardzo będzie to opłacalne. To, na co należy zwrócić szczególną uwagę to stan instalacji, ścian, sufitów, stolarki drzwiowej i okiennej oraz podłóg. Są to bowiem elementy, na które kupujący będą zwracać największą uwagę. Ważne jest również podniesienie standardu dwóch pomieszczeń, które wymagają najwięcej kosztów i pracy, mowa tu o kuchni i łazience. Mieszkania w ramach house flippingu wykańczane są najczęściej pod klucz, aby nabywcy mogli od razu się do nich wprowadzić. Jednak wybór materiałów i standardu wykończenia powinien być poprzedzony badaniem rynku i ustaleniem, jakich nieruchomości poszukują klienci.

Na stopę zwrotu z takiej inwestycji wpływa wspomniana już lokalizacja, stan nieruchomości i zakres wykonanych prac, a także koszty jakie pochłonie remont. Jednak szacuje się, że na jednym „flippie” można zarobić od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy zł.

Trzeba jednak pamiętać, że kluczową kwestią jest tu ocena stanu nieruchomości. W tym zakresie warto skorzystać z pomocy fachowca.