Tag: developer

Co warto wiedzieć kupując mieszkanie od dewelopera?

Kupując mieszkanie od dewelopera musimy pamiętać o tym, że ta transakcja różni się od kupna nieruchomości na rynku wtórnym. Pisaliśmy już o tym, że deweloperzy w tym roku pobiją kolejny rekord w ilości sprzedanych mieszkań oraz rozpoczętych inwestycji. Poniżej znajduje się więc kilka wskazówek dla nowicjuszy w tym temacie.

Mieszkanie od dewelopera – na co zwrócić uwagę?

Często kupując mieszkanie od dewelopera podpisujemy umowę na „dziurę w ziemi”, ponieważ deweloperzy zaczynają wyprzedawać lokale zaraz po rozpoczęciu budowy, a zdarza się nawet, że przed. Dlatego kupujący musi się wykazać dużą wyobraźnią przestrzenną, aby zdecydować, czy zarówno mieszkanie, jak i jego okolica, będą mu odpowiadały.

Deweloperzy powinni dysponować szczegółowymi planami, a ci bardziej innowacyjni, również wizualizacjami, które pomogą w decyzji o zakupie. Szczególną uwagę należy zwrócić na kwestie takie jak strona, na którą wychodzą okna, widok, jaki jest przed nimi przewidywany, umieszczenie klatki schodowej (zbyt blisko okna może powodować uciążliwy hałas) itp. Ważne jest również położenie samej inwestycji, jak daleko jest do interesujących nas punktów, atrakcji, lasu, czy centrum miasta. Jeśli budynek powstaje na działce w rozwiniętej części miasta, dookoła istnieje już pełna infrastruktura komunikacyjna i zaplecze handlowo – usługowe. Jeśli jednak jest to inwestycja położona w odległej od centrum lokalizacji, warto spytać dewelopera jak wyglądają plany ich rozwinięcia.

Możliwe dodatkowe koszty

Trzeba pamiętać, że najszybciej z oferty znikają mieszkania najciekawsze, największe, posiadające balkony, tarasy, ogrody czy inne dodatkowe udogodnienia. Wtedy też najłatwiej negocjować cenę, ponieważ deweloperowi zależy na jak najszybszej sprzedaży. Mieszkanie od dewelopera, zaraz po zakupie możemy nieco zmodyfikować, tak aby odpowiadało naszym potrzebom. Im późniejszy etap budowy, tym będzie to trudniejsze, albo wiązało się będzie z dodatkowymi kosztami. Mieszkanie możemy kupić w stanie deweloperskim, albo pod klucz. Deweloperzy często posiadają szablony wykończenia, wśród których można wybierać. Wiąże się to jednak z kolejnym wydatkiem, ale w zamian zyskujemy czas, ponieważ dostajemy mieszkanie w stanie gotowym do zamieszkania, nie musząc tracić czasu na szukanie ekipy remontowej, wybór i zakup materiałów oraz czekanie na wolny termin, który fachowcy będą musieli znaleźć. Za takie rozwiązanie również oczywiście trzeba zapłacić, dlatego trzeba przekalkulować co nam się bardziej opłaca – kosztowo i czasowo.

Deweloper ma obowiązek przedstawić kupującemu prospekt informacyjny, który zawiera wszystkie niezbędne informacje o inwestycji. Jeśli jakieś mieszkanie wpadnie nam w oko, można je zarezerwować, najczęściej na kilka dni lub tygodni. To jest czas na załatwienie formalności w banku, czy zgromadzenie gotówki. Jeśli będziemy już pewni, że chcemy kupić mieszkanie od dewelopera, podpisujemy z deweloperem umowę przedwstępną, która ma postać aktu notarialnego, i w której zawarte są wszystkie najważniejsze postanowienia umowy głównej (przyrzeczonej), w szczególności dotyczące ceny mieszkania, terminu oddania go do użytku, powierzchni itp. Na tym etapie kupujący będzie musiał najprawdopodobniej zapłacić zaliczkę, która później zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania.

Kiedy mieszkanie jest już gotowe do odbioru, ponownie wybieramy się do notariusza, gdzie zostaje zawarta umowa przyrzeczona. Kupujący uiszcza resztę ceny, a deweloper przenosi na niego własność lokalu. Uruchomiona zostaje również procedura założenia księgi wieczystej. Ostatnim etapem jest odebranie kluczy oraz odbiór techniczny mieszkania, co obie strony podpisują na specjalnie w tym celu sporządzonym protokole.

W tym momencie nabywca staje się pełnoprawnym właścicielem i użytkownikiem pachnącego nowością mieszkania.

Jak kształtowały się ceny nieruchomości w mijającym roku – przegląd

Mimo, że deweloperzy pobijają kolejne rekordy sprzedaży i rozpoczynanych inwestycji, rynek nieruchomości wtórnych również ma się bardzo dobrze. Ceny takich mieszkań wzrosły w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy o niemal 10 %.

Są to dane Narodowego Banku Polskiego z początku grudnia. W Trójmieście, Łodzi, Katowicach i Wrocławiu wzrost ten wyniósł 10 %. Mieszkania deweloperskie natomiast w niektórych lokalizacjach zdrożały jeszcze bardziej – w Szczecinie o 12 %. W Krakowie, Opolu, Bydgoszczy i wspomnianym już Trójmieście o 8 %.

Jakie czynniki kształtują ceny nieruchomości?

Na taką sytuację ma wpływ cały czas utrzymujący się niski poziom stóp procentowych, ale i wyjątkowo małe bezrobocie. Ceny jednak nie osiągnęły jeszcze apogeum, które odnotowano podczas poprzedniego boomu na rynku nieruchomości. Obecnie są one niższe o około 15 % w porównaniu do tamtego okresu. Pamiętajmy jednak, że wówczas ceny zostały sztucznie napompowane, po czym nastąpiło nieuniknione załamanie rynku. Spowodowało to, że wielu inwestorów na tym straciło, którzy na zakup nieruchomości zaciągnęli kredyt we frankach szwajcarskich.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie koszty kredytów, ale również zniechęcają do inwestowania w produkty bankowe, które przynoszą małą stopę zwrotu. Inwestycje w nieruchomości wypadają tu o wiele korzystniej. Te czynniki powodują, że popyt na mieszkania rośnie, czego efektem ubocznym jest wzrost cen transakcyjnych.

Zaciąganiu zobowiązań kredytowych sprzyja również poprawa warunków pracy i płacy, niskie bezrobocie oraz coraz lepsze warunki gospodarcze. Polacy nie boją się kredytów, przez co coraz chętniej z nich korzystają. Ponadto w porównaniu do sytuacji z roku 2007 i wspomnianego boomu na rynku, rata kredytu jest dużo niższa i wynosi przeciętnie 1557 zł, podczas gdy 10 lat temu było to 2344 zł. Należy przy tym zaznaczyć, że wysokość zarobków zwiększyła się w tym czasie o 55%. Oznacza to, że obecnie para posiadająca dochód w wysokości dwóch średnich pensji, przeznacza na spłatę kredytu 24 % swoich dochodów, podczas gdy w 2007 roku było to 58 %. Mimo wzrostu cen nieruchomości, są one nadal na poziomie umożliwiającym przeciętnemu Polakowi zakup z udziałem kredytu.

Ponadto szacuje się, że wzrost cen w najbliższych miesiącach nie będzie już tak dynamiczny.

Dobrej passy w branży budowlanej ciąg dalszy.

Bieżący rok może być okresem rozwoju branży budowlanej, wielu inwestycji i owocnych transakcji. Z prognoz wynika, że deweloperzy będą budować sporo więcej niż w roku 2016r. A i ten nie był dla nich zły.

Poza budownictwem mieszkaniowym pojawią się również inwestycje infrastrukturalne. To ta dziedzina ma znaczne podnieść ruch w tym obszarze rynku. W ubiegłym roku produkcja montażowo – infrastrukturalna spadła o 14% w stosunku do roku 2015. Wynika to między innymi z opóźnienia w realizacji obecnego budżetu unijnego. Duże projekty infrastrukturalne, które napędzały wiele firm były bowiem finansowane w znacznej części przy użyciu unijnych środków. Jednak w tym roku trend ten ma się odwrócić, a wiele firm już przygotowuje się do przetargów. Oferty na obsługę takich przedsięwzięć składają zazwyczaj najwięksi rynkowi gracze. Mniejsze firmy koncentrują się na branży mieszkaniowej, czy wykańczaniu wnętrz.

Mieszkania od wielu miesięcy sprzedają się bardzo dobrze i przewiduje się, że mimo podniesienia wysokości wkładu własnego tendencja ta utrzyma się przez obecny rok. Wynika to między innymi z faktu, że coraz więcej transakcji dokonywanych jest przy udziale gotówki.

Wpływ na wysoką sprzedaż mieszkań ma również wygaszanie programu Mieszkanie Dla Młodych. Osoby zainteresowane zakupem mogą skorzystać z dofinansowania jeszcze tylko w przyszłym roku, ponieważ wnioski na rok 2017 już nie są przyjmowane z uwagi na wyczerpanie się funduszy przeznaczonych na pomoc w tym okresie. Rząd nie przewiduje następcy MDM, a jedynie zastępcze programy mieszkaniowe, w których preferowane będą rodziny wielodzietne. Taka jednokierunkowa pomoc mobilizuje młode osoby i bezdzietne pary do tego, aby zakupić nieruchomość przy współudziale finansowania rządowego póki jest to jeszcze możliwe.

Ponadto jeszcze w tym roku ma wejść w życie kodeks urbanistyczno-budowlany. Zgodnie z założeniami ma on usprawnić proces budowlany przez uproszczenie procedur administracyjnych związanych z rozpoczęciem budowy. W efekcie ma się to przełożyć na niższe koszty inwestycji i większą ilość budowanych nieruchomości. Jednak zmiany przewidują jednocześnie zacieśnienie struktury miast i zapobieganie rozlewaniu się ich na peryferia. To z kolei może zamknąć drogę tym, którzy chcą posiadać dom lub mieszkanie w obrębie miasta, ale za sporo niższą cenę od nieruchomości bliżej centrum. Poza tym ilość gruntów w miastach jest ograniczona, nie wiadomo więc jak nowe przepisy wpłyną na deweloperskie inwestycje.

Póki jednak nie wejdą one w życie deweloperzy będą kontynuować swoje projekty i rozpoczynać nowe, zarówno w sektorze mieszkaniowym jak i komercyjnym. Znaczna część inwestycji prowadzona jest w miastach o największym popycie, czyli nie schodzącym z tego typu rankingów Warszawie, Wrocławiu, Gdańsku czy Poznaniu.