Tag: budowa domu

Sprzedaż domu na działce rolnej – czy to możliwe?

Budowa domu to duże wyzwanie, również pod kątem prawnym. Co jednak w przypadku, kiedy dom chcemy wybudować na działce rolnej. Czy jest to możliwe?

Przytoczę to na przykładzie

Na działce o powierzchni ponad dwa tysiące metrów powstał dom w stanie deweloperskim wraz z budynkiem gospodarczym. W miejscowym planie zagospodarowania przeznaczenie działki zostało oznaczone symbolem 04 R- teren rolniczy, łąki pastwiska, grunty orne, sady. Okazuje się, że budowa domu na działce rolnej jest możliwa. Jednak taki teren musi spełniać funkcję siedliska, czyli miejsca dopuszczonego pod zabudowę rolniczą. W jej skład wchodzą budynki mieszkalne, zabudowa gospodarcza, a także zagrody. Tej czynności może dokonać tylko i wyłącznie osoba będąca rolnikiem. W myśl polskiego prawa rolnik to osoba, która przez ostatnie pięć lat pracowała w gospodarstwie, posiada wykształcenie rolnicze, a także jest właścicielem gruntów.  Ponadto działka musi posiadać co najmniej 2000 tysiące metrów kwadratowych, a w miejscowym planie zagospodarowania musi być wzmianka o tym, że na danej działce przewidywana jest możliwość przekształcenia w siedlisko. Gdy wszystkie powyższe kryteria zostaną spełnione należy zgłosić ten fakt do starostwa.

Sprzedaż domu na działce rolnej…

Sprzedaż nieruchomości usytuowanej na działce rolnej wygląda nieco inaczej aniżeli na działce budowlanej. Ze względu na teren rolniczy prawo pierwokupu przysługuje Krajowemu Ośrodkowi Wsparcia Rolnictwa(KOWR). Dlatego, gdy znajdzie się zdecydowany klient należy podpisać w kancelarii notarialnej warunkową umowę sprzedaży. Następnie notariusz składa odpowiednie pismo do KOWR, w którym pyta o możliwość  odstąpienie od zakupu. Jest to rutynowa procedura. Gdy po upływie trzydziestu dni nie otrzymamy żadnej odmownej decyzji możemy przystąpić do aktu notarialnego przenoszącego własność na nowego nabywcę.

 

 

 

 

Działka budowlana – na co zwrócić uwagę ?

Zakup działki budowlanej to jedna z ważniejszych decyzji, jakie podejmujemy w życiu. Dom kojarzy nam się z niezależnością. W blokach nie czujemy się tak komfortowo i brakuje nam prywatności . To na działce  powstaną fundamenty naszego wymarzonego domu. Warto zatem wiedzieć na co zwrócić uwagę przy zakupie, aby uniknąć niezadowolenia w przyszłości.

Księga wieczysta

Najważniejszy dokument, dzięki któremu poznamy historię działki, jego właściciela, a  także wszelkie obciążenia, jeżeli takie istnieją jest księga wieczysta. Każda z nich posiada numer, o który możemy poprosić właściciela lub zwrócić się z tym do Wydziału Geodezji miejscowego starostwa. Uzyskamy tam wiedzę nie tylko na temat numeru księgi. Możemy również wystąpić o wydanie mapy określającej powierzchnię danej działki. Ten dokument będzie nam potrzebny przy kolejnych etapach budowy. Pozostałe dokumenty, o które musimy zadbać to :

  • projekt domu w 4 egzemplarzach wraz z zaświadczeniem, że autorzy projektu należą do regionalnych izb branżowych;
  • wypis z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego – MPZP;
  • mapa sytuacyjno – wysokościowa zlecona geodecie (najlepiej w skali 1:500), która przyda się przy realizacji projektu domu. Średni koszt jej wykonania wynosi 1600 zł;
  • raport określającego warunki techniczne oraz koszty dostawy mediów, ustalanego we współpracy z najbliższymi dostawcami prądu, gazu i wody;
  • mapa ewidencyjna działki w skali 1:1000, uzyskanej w wydziale geodezji i ewidencji gruntu gminy, dzielnicy lub miasta;
  • oświadczenie potwierdzające prawa do użytkowania działki budowlanej.

Wymiary

Pamiętajmy, że nie każda działka będzie budowlaną i nie każda nadaje się do tego, aby powstał na niej dom. Aby bez większych przeszkód projekt naszego domu zmieścił się na działce, powinna mieć przynajmniej 700 metrów kwadratowych powierzchni i 22 metry szerokości. Mniejsze powierzchnie działek mogą przyczynić się do trudności podczas budowy i znacznie ją utrudnić.Kolejnym krokiem jest dopuszczenie działki pod teren do zabudowy. Taką informację znajdziemy w planie zagospodarowania przestrzennego, który dostępny jest  w gminnym wydziale architektury i urbanistyki. Jeżeli nie został zatwierdzony, musimy złożyć do gminy odpowiedni wniosek o wydanie warunków zabudowy.

Uzbrojenie działki

Informacja o mediach i przyłączach, które znajdują się na terenie działki są zawarte się w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o wydaniu warunków zabudowy. Należy pamiętać, że  doprowadzenie mediów do działki może być bardzo kosztowne, dlatego tak ważne jest, aby zapoznać się z obecnym stanem terenu.

Podejmując decyzje o zakupie powinniśmy  rozważyć również położenie działki względem różnych punktów infrastruktury usługowo – handlowej, takich jak środki komunikacji, apteki,  przychodnie, czy szkoły. Dalekie położenie może znacznie utrudnić nam codzienne funkcjonowanie.

 

 

 

Ekorozwiązania to przyszłość w budownictwie

Obecnie trend na „eko” widoczny jest niemal w każdej dziedzinie życia. Eko jemy, eko żyjemy, ale i coraz więcej budynków projektujemy tak, aby były jak najbardziej przyjazne środowisku. Ekorozwiązania to przyszłość w budownictwie, warto więc uwzględnić takie możliwości w projekcie swojego domu.

Zaostrzone wymogi w zakresie energooszczędności budynków wynikają przede wszystkim z przepisów, które ściśle określają, jakie normy energooszczędności powinien spełniać budynek. Coraz większą uwagę zwraca się nie tylko na ich energooszczędność, która pozwala pozyskiwać energię z naturalnych źródeł, a przy okazji znacznie poprawić jakość życia i zmniejszyć koszty eksploatacji. Ważne również, aby budynek był ekologiczny, czyli nie emitował szkodliwych substancji, oraz możliwie najmniej ingerował w naturalną przestrzeń. Coraz częściej stawia się więc domy pasywne, które łączą ze sobą te cechy. Mimo nieco wyższych koszów projektu i budowy, z czasem ekorozwiązania pozwalają odczuwalnie zmniejszyć koszty użytkowania domu.

Ekorozwiązania nie są jednak zastrzeżone wyłącznie dla domów jednorodzinnych. Obecnie stosuje się je w większości budowanych obiektów, w tym również w budynkach wielorodzinnych i komercyjnych. Zmiany takie wynikają nie tylko z narzuconych prawem wymogów, ale i z rosnącej świadomości kupujących, którzy chcą mieć własny wkład w ochronę środowiska, oraz którym zależy na stworzeniu zdrowej przestrzeni mieszkalnej lub użytkowej, w której komfort życia będzie znacznie wyższy niż w przypadku budynków powstałych w przestarzałych technologiach.

Mowa tu przede wszystkim o komforcie cieplnym, prawidłowej wentylacji, zapewniającej odpowiednią wilgotność powietrza, tworząc optymalne warunki do dobrego samopoczucia i lepszego zdrowia. Ekologiczne budynki są atrakcyjniejsze w oczach najemców i kupujących. Dodatkowo budynki pasywne są obiektami, których zapotrzebowanie na energię jest znacznie niższe. Przekłada się to na mniejsze koszty ogrzewania pomieszczeń, podgrzewania wody, czy klimatyzacji. Należy pamiętać, że mimo iż ich postawienie jest droższe, to ich wartość automatycznie również proporcjonalnie rośnie.

Czy w Polsce również stosuje się ekorozwiązania?

W Polsce ekorozwiązania i ich wykorzystanie są stosunkowo młodym trendem, jednak zyskują na popularności w dynamicznym tempie. Zapotrzebowanie inwestorów na budownictwo ekologiczne rośnie. Już od jakiegoś czasu w konstrukcjach budynków i ich wykończeniu przemyca się materiały naturalne, szczególnie kamień i drewno, które cenione są za walory estetyczne, ale także za to, że tworzą stonowaną, przytulną przestrzeń. Kwestią czasu była więc zmiana podejścia również w zakresie konstruowania budynków.

Projektując dom, czy kupując mieszkanie, warto więc dowiedzieć się, czy możliwe jest zastosowanie w nich rozwiązań ekologicznych. Jest to bowiem nie tylko forma dbania o środowisko i o własne zdrowie, ale i dobre zagranie inwestycyjne. Nieruchomości takie są bowiem coraz bardziej pożądane wśród kupujących.

 

5 rzeczy, które należy sprawdzić kupując działkę.

Zakup działki, szczególnie pod budowę domu, nie może być przypadkową decyzją, podyktowaną, np. niską ceną. Przed podpisaniem umowy należy sprawdzić kilka rzeczy, aby nie okazał się on wielkim rozczarowaniem.

Plan zagospodarowania przestrzennego

To pierwsza rzecz, do której powinno się zerknąć rozważając zakup działki. Mimo, że obecnie położony jest w pięknej okolicy, nie oznacza to, że w przyszłości krajobraz nie ulegnie zmianie. Być może planuje się tam budowę drogi szybkiego ruchu, centrum handlowego, albo blokowiska. Wszystkie informacje będą zawarte w planie. Aby go sprawdzić, należy udać się do właściwej miejscowo gminy. W dokumencie takim zawarte będą również wytyczne co do tego, jakie budynki mogą powstać na danym gruncie, jak mają wyglądać, jakiej mogą być wysokości, a nawet jaki kolor elewacji muszą mieć. Jest to szczególnie ważne, jeśli w przyszłości na działce planujemy postawić dom.

Lokalizacja i dojazd

Miejsce usytuowania działki decyduje nie tylko o jej cenie, ale i komforcie życia – długości dojazdów do pracy, ciszy bądź hałasie, dużej odległości od punktów usługowych.  Jest to bardzo ważny czynnik, który należy sprawdzić zanim zfinalizujemy zakup działki. To, co jest atutem dla innych, będzie dyskwalifikowało działkę w oczach pozostałych. Należy więc zastanowić się, co ma dla nas znaczenie – bliskość miasta, czy lasu. Czasem tak skrajne cechy można połączyć. Jeśli nie poruszamy się autem, koniecznie powinniśmy sprawdzić skomunikowanie z pozostałymi częściami miasta, albo spytać w gminie o plany rozwinięcia sieci komunikacyjnej w przyszłości. Jeśli natomiast auto jest nam niezbędne w ciągu dnia, wtedy trzeba ocenić odległość od głównych dróg, czas dojazdu do pracy, czy szkoły dzieci.

Sąsiedztwo

Zakup działki powinien zostać poprzedzony sprawdzeniem okolicy. Większość z czytających ten wpis wie, jak sąsiad potrafi uprzykrzyć życie, dlatego warto wybrać go sobie samemu. Oczywiście nie mamy tu na myśli pukania do każdych drzwi i rozmów przy kawie, ale ogólne zorientowanie się, co się dzieje w okolicy. To bowiem będzie miało wpływ na komfort mieszkania. Jeśli niedaleko znajduje się pub, stadion lub szkoła trzeba liczyć się z hałasem o różnych porach dnia. Z drugiej strony jeśli mamy dzieci, to bliskość szkoły staje się zaletą. Ocenić trzeba również odległość od punktów usługowych, przychodni, sklepów. Należy również zwrócić uwagę na obecność dużych zakładów przemysłowych, czy wysypisk, bo te mogą zatruć nam życie – hałasem i nieznośnym zapachem.

 To co pod działką

I najważniejsze – sprawdźmy, czy pod ziemią nie kryje się coś, co może nam przeszkodzić w budowie, np. rury z gazem. Szczególną uwagę potencjalnego kupca powinna zwrócić wyjątkowo okazyjna cena, to bowiem z reguły oznacza, że gdzieś kryje się haczyk. Informacje takie również można znaleźć w urzędzie gminy. Dowiemy się tam, czy taki rurociąg już pod ziemią jest, albo czy jego budowa w przyszłości jest planowana.

Stan prawny nieruchomości

Informacje o właścicielach gruntu, ewentualnych roszczeniach osób trzecich, czy obciążeniach, takich jak hipoteka, znajdziemy w księdze wieczystej nieruchomości. Tu ponownie należy uczulić kupujących na wyjątkowo atrakcyjne ceny gruntu, mogą one bowiem oznaczać, że działka jest obciążona hipotecznie, albo ustanowiona jest na niej jakaś służebność, np. prawdo do przejazdu przez działkę. Jeśli zdecydujemy się na zakup, będziemy zmuszeni prawo do przejazdu tolerować, więc w tym przypadku trzeba sobie odpowiedzieć na pytanie, co jest dla nas ważniejsze – niska cena czy wyłączne prawo do korzystania z nieruchomości?

Od przyszłego roku podrożeje budowa domu.

Z nowym rokiem wejdą w życie nowe przepisy dotyczące budowania domów jednorodzinnych i zwiększenia ich energooszczędności. W nowopowstających budynkach trzeba będzie odtąd ograniczać produkcję i przedostawanie się do atmosfery dwutlenku węgla. Dalsze obostrzenia będą obowiązywać od 2021 roku. Jak to przełoży się na koszty budowy?

Zmiany są konsekwencją przyjęcia unijnych dyrektyw oraz szerszego planu ujednolicenia przepisów poszczególnych państw członkowskich w tym zakresie. Celem natomiast jest ograniczenie emisji szkodliwych substancji do środowiska. Nowelizacje przepisów dążyć będą do niemal zupełnego ograniczenia zużywania energii już od roku 2021.

Pierwsze restrykcje wprowadzono już w 2014 roku – budynki ogrzewane paliwem nieekologicznym musiały być dobrze ocieplone, by zużywanie energii do wytwarzania ciepła było jak najmniejsze. Jednak od stycznia 2017 nie wystarczy już zastosowanie odpowiedniej izolacji, wstawienie szczelnych okien i drzwi. Aby budynki spełniały zaostrzone wymagania techniczne będą wymagały instalacji nowoczesnych systemów grzewczych i wentylacyjnych. Oznacza to, że praca tradycyjnego pieca będzie musiała być wspomagana energią pozyskaną z paneli słonecznych lub pomp ciepła, które pozyskują ją z gruntu. W piecach zakazane będzie używanie paliwa na korzyść biomasy. Jednakże takie rozwiązania będą musiały być dobrze zaplanowane, ponieważ wspomagające je systemy pomocnicze z reguły działają „na prąd”, którego wytwarzanie i zużycie również ma być ograniczone. Standardową wentylację, która niestety powoduje duże straty ciepła, trzeba będzie wymienić na wentylację mechaniczną z rekuperacją, czyli umożliwiającą odzyskiwanie ciepła.

Kierunek zmian należy oceniać pozytywnie. Budownictwo jest bowiem jedną z najbardziej inwazyjnych dziedzin, która powoduje w środowisku naturalnym nieodwracalne zmiany. Domy ekologiczne buduje się na całym świecie od lat, dążąc do jak najmniejszego zużycia przez nie energii oraz zminimalizowania emisji spalin. Plusem takiego budownictwa jest fakt, że stosuje się tu systemy wspomagane źródłami naturalny – np. ciepło i prąd pozyskiwane są z gruntu i słońca, co przekłada się na niższe opłaty eksploatacyjne. Jednakże sama budowa, zakup i montaż tych urządzeń mogą znacznie zwiększyć koszty budowy.

Od stycznia wybudowanie domu będzie wymagało posiadania sporo większych środków niż dotychczas, tym bardziej, że zwiększają się też wymagania dotyczące kredytów hipotecznych.