Tag: akt

Zakup nieruchomości

Przez lata wykonywania zawodu i zdobywania doświadczenia udało nam się wypracować pewien schemat postępowania, który uwzględnia niezbędne do wykonania czynności na każdym etapie ważnej transakcji jaką jest zakup nieruchomości. Przyjęte w naszej firmie zasady są wynikiem sprawdzenia różnych metod i wybrania tych, które gwarantują najlepszą obsługę, profesjonalizm i bezpieczeństwo. Dodatkowo nasi Klienci mogą szczegółowo poznać całą procedurę związaną z obrotem lub wynajmem nieruchomości, co również pozwala im lepiej się do niej przygotować.

Zakup nieruchomości – nasze postępowanie

1. Spotkanie i przedstawienie swoich oczekiwań.

Podczas pierwszej wizyty w biurze ustalamy jakie oczekiwania ma Kupujący względem kupowanej nieruchomości oraz pośrednika, a także jakie potrzeby i kryteria musi ona spełniać. Dodatkowo omawia się szczegóły takie jak: lokalizacja, cena, ilość pomieszczeń itp. Podczas wizyty sporządzamy kartę oczekiwań Klienta, co pozwala nam na precyzyjne dostosowanie, a następnie przedstawienie posiadanych w bazie ofert. Na tym etapie dochodzi do podpisania umowy z pośrednikiem.

2. Przedstawienie oferty, wstępna prezentacja nieruchomości, współpraca ze specjalistami.

Na tym etapie przedstawiamy Klientowi oferty nieruchomości, które w największym stopniu spełniają jego oczekiwania. Uwzględniamy przede wszystkim ich stan techniczny oraz prawny, a w razie potrzeby oferujemy pomoc specjalistów, z którymi współpracujemy, a którzy odpowiedzą na wszelkie pytania oraz sprawdzą, czy możliwa jest realizacja planów Klienta wobec nieruchomości, np. czy na danej działce można zbudować dom.

3. Zakup nieruchomości i podpisanie umowy przedwstępnej.

Zakup nieruchomości z reguły wiąże się z koniecznością podpisania umowy przedwstępnej. Pomoc profesjonalnego pośrednika na tym etapie jest nieoceniona, ponieważ w umowie takiej ustala się wszystkie szczegóły transakcji oraz treść i szczegóły głównej umowy sprzedaży. Nieznajomość obowiązujących przepisów prawnych w zakresie prawa budowlanego, deweloperskiego, podatkowego czy cywilnego może skutkować podpisaniem niekorzystnej umowy przedwstępnej, co oznacza dalsze negatywne konsekwencje finansowe czy prawne.

4. Wizyta u notariusza.

Zakup nieruchomości wiąże się z podpisaniem umowy, która dla swej ważności wymaga podpisania jej w formie aktu notarialnego. Dzięki współpracy ze specjalistami z tej branży możemy umówić Klienta na podpisanie takiej umowy, oferując jednocześnie korzystniejsze od rynkowych ceny. Pośrednik jest obecny przy tej czynności, sprawdzając jednocześnie prawidłowość spisanego dokumentu pod względem formalnym, a także by upewnić się, że umowa zawiera wszystkie postanowienia dokonane między Kupującym a Sprzedającym.

5. Odbiór nieruchomości.

Jest to ostatni etap dla Kupującego, który w przypływie emocji mógłby nie zwrócić uwagi na drobne niuanse, nad których prawidłowością czuwa obecny przy czynności pośrednik. Sprawdzi on czy nieruchomość posiada wszystkie cechy ujęte w umowie oraz czy zostały dotrzymane jej warunki, a także pomoże w sporządzeniu protokołu zdawczo-odbiorczego. Następnie dochodzi do przepisania umów z dostawcami mediów na stronę kupującą i jest to moment, w którym można już cieszyć się własną nieruchomością.

Koszty dodatkowe przy zakupie nieruchomości

Zakup nieruchomości jest sporym obciążeniem dla domowego budżetu, tym bardziej należy dobrze przygotować się na związane z tym koszty dodatkowe. Kupujący musi mieć świadomość, że cena mieszkania, domu czy gruntu, to jedna ze składowych wydatków, które będzie musiał ponieść. Ważne, aby zapoznać się z poniższymi wskazówkami, by nie być później zaskoczonym koniecznością uiszczenia dodatkowej opłaty, co może skutkować przedłużeniem transakcji, a w skrajnych przypadkach nawet wycofaniem się sprzedawcy.

Bank

Największą wartość jeżeli chodzi o koszty dodatkowe w przypadku finansowania zakupu przy pomocy kredytu hipotecznego generują odsetki. Jednak ta kwestia nie jest dla nikogo zaskakująca, jest to bowiem normalna konsekwencja zaciągnięcia pożyczki bankowej. Dodatkowo jednak należy liczyć się z innymi opłatami, których ilość i wysokość ustalana jest przez poszczególne instytucje. Z pewnością nie da się uniknąć prowizji od udzielonego kredytu (z reguły od 1 do 3%). Każdy bank wymaga również założenia konta do obsługi kredytu i jego spłaty, jest to tzw. konto techniczne, jednak w niektórych placówkach zdarza się, że kredytobiorcę obciążać będą dodatkowe koszty związane z prowadzeniem rachunku. Obowiązkowe przy zaciąganiu kredytu jest ponadto wykupienie ubezpieczenia pomostowego, które jest zabezpieczeniem banku w okresie od wypłaty kredytu do uprawomocnienia się wpisu o hipotece na rzecz banku. W tym czasie kredyt nie ma zabezpieczenia w nieruchomości, niezbędne (z perspektywy banku) jest więc zabezpieczenie go w inny sposób. Koszty tego ubezpieczenia wzrastają wraz z wydłużaniem się okresu przejściowego. Obowiązkowe jest także ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych. Innym rodzajem ubezpieczenia jakiego żądać mogą banki jest polisa na życie, czy ubezpieczenie od utraty pracy. Powyższe kwestie są szczegółowo regulowane w regulaminach banków i umowach kredytowych.

Notariusz

Nie należy zapominać również o taksie notarialnej. Tu jednak dobra wiadomość jest taka, że w niektórych okolicznościach te koszty dodatkowe mogą być negocjowane. Dodatkowo płatny jest każdy odpis umowy, która dla swej ważności musi mieć formę aktu notarialnego, a potrzebne są co najmniej 3 takie dokumenty – dla kupującego, dla banku i do sądu w celu wpisania informacji w księdze wieczystej.

Sąd

Jeśli nieruchomość nie ma księgi wieczystej, należy takową założyć, co oczywiście wiąże się z tym, że powstają kolejne koszty dodatkowe. Oddzielnym wydatkiem jest wpis w księdze wieczystej i odnotowanie w niej hipoteki.

Wkład własny, wykończenie

Trzeba również pamiętać, że poza tym Kupujący musi dysponować gotówką wystarczającą na pokrycie wkładu własnego, którego wysokość od stycznia tego roku wynosi 20% wartości nieruchomości. W zależności od stanu mieszkania konieczne będzie także poniesienie kosztów związanych z jego wykończeniem i wyposażeniem.

Sprzedaż nieruchomości

Jak pracujemy

Przez lata wykonywania zawodu i zdobywania doświadczenia udało nam się wypracować pewien schemat postępowania, który uwzględnia niezbędne do wykonania czynności na każdym etapie transakcji. Przyjęte w naszej firmie zasady są wynikiem sprawdzenia różnych metod i wybrania tych, które gwarantują najlepszą obsługę, profesjonalizm i bezpieczeństwo. Dodatkowo nasi Klienci mogą szczegółowo poznać całą procedurę związaną z obrotem lub wynajmem nieruchomości, co również pozwala im lepiej się do niej przygotować.

Sprzedaż nieruchomości – postępowanie

1. Analiza dokumentacji i stanu prawnego nieruchomości.

Pierwszym i najważniejszym krokiem jest szczegółowa analiza dokumentów oraz stanu prawnego nieruchomości, ponieważ uzyskane na tym etapie informacje rzutują na rodzaj oraz długość kolejnych działań. Nie każda nieruchomość nadaje się bowiem do sprzedaży, a jej zakup mógłby rodzić po stronie kupującego poważne, negatywne konsekwencje prawne i finansowe. Nie jest rzadkim zjawiskiem rozbieżność w dokumentacji, a wcześniejsza wiedza o tym pozwoli na jej uporządkowanie oraz uzgodnienie stanu faktycznego. W innym przypadku, gdyby fakt ten wyszedł na jaw przy podpisywaniu aktu notarialnego, sfinalizowanie sprzedaży mogłoby okazać się niemożliwe, a każde przesunięcie terminu podpisania umowy o kolejne miesiące jest ryzykiem utraty potencjalnego klienta. Stan prawny nieruchomości analizujemy również pod kątem ustalenia wysokości podatku należnego po sprzedaży. Zachęcamy Klientów do pełnej współpracy w tym zakresie oraz uzyskania wszystkich wymaganych dokumentów, np. zaświadczeń ze spółdzielni czy wypisu z rejestru gruntów, mimo iż może się to wiązać z dodatkowymi kosztami. Są to jednak sumy niewielkie w porównaniu do tego, o ile sprawniej i bezpieczniej przebiegnie dzięki nim sprzedaż nieruchomości. Dodatkowo przedstawienie stornie kupującej pełnego obrazu stanu prawnego domu, mieszkania czy gruntu, odbierane jest jako profesjonalne podejście sprzedającego oraz jego uczciwe intencje, i jest to często czynnik determinujący pozytywną decyzję kupującego.

2. Oględziny nieruchomości.

Spotkanie sprzedającego i pośrednika w sprzedawanej nieruchomości, podczas którego za pomocą karty opisu nieruchomości zbieramy wszystkie niezbędne dane, a także przygotowujemy szczegółową dokumentację fotograficzną. Uzyskane w trakcie spotkania informacje są niezbędne do przeprowadzenia kolejnego kroku – analizy rynku.

3. Analiza rynku i program marketingowy.

Na tym etapie dokonujemy analizy rynku, który każdy z naszych pośredników, pracując w branży od wielu lat, zna i wie jak się po nim poruszać. Jednak ze względu na poszczególne cechy każdej nieruchomości, a tym samym różne grupy docelowe klientów, do każdej analizy podchodzimy indywidualnie. Mając na uwadze tę zasadę następnie przygotowujemy plan sprzedażowy dedykowany konkretnie sprzedawanej nieruchomości. Plan zostanie przedstawiony Sprzedającemu, ponieważ określa jednocześnie zakres działań pośrednika, które będzie wykonywał na dalszych etapach transakcji. Dla każdej oferty prowadzimy dokumentację, w której zapisujemy wykonane czynności, a każdy Klient ma prawo wglądu w historię sprzedaży nieruchomości na każdym etapie współpracy. Jest to więc proces przejrzysty, a Klienci mogą weryfikować naszą pracę oraz wywiązywanie się z umowy.

4. Podpisanie umowy z pośrednikiem.

Umowa z pośrednikiem podpisywana jest dopiero na etapie, kiedy Sprzedający pozna już metody naszej pracy, gdy poznamy lepiej siebie i swoje oczekiwania. Warunki umowy ustalane są indywidualnie, a co ważne – opłata nie jest pobierana za podpisanie umowy, lecz dopiero po wykonaniu usługi.

5. Wdrożenie planu marketingowego.

To czas intensywnej pracy pośrednika, który wprowadza w życie przygotowany i opisany wyżej plan sprzedażowy. Oferta sprzedaży pojawi się na stronie biura, w mediach społecznościowych i innych, a pośrednik podejmie wszelkie niezbędne działania by trafiła ona do grupy potencjalnych klientów. Posiadamy również własną bazę klientów i to od niej rozpoczynamy poszukiwania, co dodatkowo zwiększa szansę trafienia do zainteresowanego ofertą odbiorcy.

6. Gdy oferta spotka się z zainteresowaniem i dojdzie do transakcji:

  • pomagamy w sporządzeniu i podpisaniu umowy przedwstępnej z kupującym,
  • w ramach współpracy z kancelariami notarialnymi wspólnie ustalamy termin podpisania umowy, na korzystniejszych od rynkowych warunkach finansowych w zakresie opłaty notarialnej
  • uczestniczymy w odbiorze nieruchomości, zwracając szczególną uwagę, czy odbywa się to zgodnie z ustalonymi w umowie przedwstępnej warunkami,
  • pomagamy w formalnościach posprzedażowych w zakresie zmiany danych odbiorcy mediów lub podpisania nowej umowy z dostawcami.