Każda osoba decydująca się na zakup nieruchomości powinna zapoznać się z jej księgą wieczystą. Dostarczają nam bowiem niezbędną wiedzę na temat, kto jest właścicielem, czy nieruchomość jest obciążona, jakie jest jej dokładne położenie, a także wiele innych cennych informacji, od których zależy, czy powinniśmy dokonać zakupu. W większości przypadków zapisy w księgach wieczystych pokrywają się z obecnym stanem prawnym. Co jednak w momencie, gdy na tych dwóch płaszczyznach występuje niezgodność i zapis różni się od faktycznego stanu prawnego? Ochronie bezpieczeństwa potencjalnych nabywców ma posłużyć przede wszystkim rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych. Obejmuje swym działaniem tylko nieruchomości z urządzoną księga wieczystą. Wyjątek stanowią jedynie art. 83 par 2 i 1028 kodeksu cywilnego. Rękojmia ma za zadanie przede wszystkim chronić nabywcę od strony prawnej.
Co to oznacza ?
Przez stan prawny nieruchomości rozumiemy roszczenia, oraz prawa wpisane w dziale II- IV ksiąg wieczystych. Pamiętajmy również, że rękojmia nie obejmuje swoimi regulacjami działu 1- O, w których podstawą wpisu jest ewidencja gruntów i budynków. Jeśli przy zakupie okaże się, że powierzchnia nie zgadza się z zapisem w księdze wieczystej, nowy nabywca nie może skorzystać z prawa rękojmi, aby się bronić. Należy mieć również na uwadze, że rękojmia nie zadziała w przypadku takiej formy nabycia , jak dziedziczenie, darowizna, czy przysądzenie własności nieruchomości poprzez postępowanie egzekucyjne.
W ustawie z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece zawarto definicje dotyczące rękojmi Zgodnie z art. 5 czytamy:
„W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg
wieczystych)”.
Wszystkie regulacje dotyczące rękojmi będą chroniły tylko i wyłącznie osoby, których działania będą podejmowane w dobrej wierze. Według ustawy taką osobą będzie nabywca, który wie, że zawartość księgi wieczystej jest niezgodna ze stanem prawnym lub będzie mógł tego dowieść bez większych problemów.