Odbiór techniczny polega na sprawdzeniu, czy parametry mieszkania są zgodne z umową zawartą z deweloperem. Jeśli kupujący nie wniesie zastrzeżeń, wówczas deweloper przenosi na niego prawo własności nieruchomości. Czy to oznacza, że odpowiedzialność dewelopera kończy się w tym momencie?
Dlaczego odbiór techniczny jest ważny?
Jedną z ważniejszych czynności, jakich należy dokonać przed podpisaniem aktu notarialnego, jest odbiór techniczny mieszkania. W jego trakcie kupujący nie tylko sprawdza jakość wykonanych prac, ale także porównuje parametry lokalu z tymi podanymi w umowie deweloperskiej. Wszystkie zastrzeżenia zgłasza deweloperowi, a ten powinien niezwłocznie uchybienia usunąć. Na odbiór techniczny mieszkania warto zabrać ze sobą fachowca, które będzie potrafił ocenić, czy wykonane prace są zgodne ze sztuką budowlaną. Wszystkie czynności spisuje się w postaci protokołu, który następnie kupujący wraz z deweloperem podpisują.
Jeśli w mieszkaniu nie było żadnych poprawek, albo gdy już zostały przez dewelopera usunięte, wówczas nic już nie stoi na przeszkodzie, aby przenieść na kupującego własność nieruchomości. Co jednak w sytuacji, gdy jakieś wady zostały przeoczone, albo ujawniły się dopiero po czasie?
Deweloper za wady lokalu odpowiada na zasadzie rękojmi, a ta nie kończy się wraz z przekazaniem własności lokalu. Rękojmia wynika z przepisów kodeksu cywilnego i polega na odpowiedzialności sprzedawcy za wady rzeczy. Odpowiedzialność ta nie może być zniesiona, ani ograniczona. Zapisy w umowie deweloperskiej, które ją wyłączają lub ograniczają są nieważne. Rękojmia zabezpiecza interes kupującego zarówno w przypadku wad fizycznych, jak i prawnych rzeczy.
Co uznać za wade fizyczną?
Zgodnie z kodeksem cywilnym wada fizyczna nastąpi gdy:
– rzecz nie ma właściwości, które powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
– nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego;
– nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;
– została kupującemu wydana w stanie niezupełnym.
Deweloper nie będzie odpowiadał za wady nieruchomości wyłącznie w przypadku, gdy kupujący wiedział o nich w chwili przekazania lokalu i je zaakceptował. Odpowiedzialność dewelopera z tytułu rękojmi trwa przez 5 lat od czasu przekazania rzeczy, czyli w tym wypadku przekazania kluczy do mieszkania. Nabywca po zauważaniu wady ma rok na wystąpienie z roszczeniem przeciwko deweloperowi.
W przypadku nieruchomości nabywca może żądać usunięcia wady lub obniżenia ceny. Jeśli deweloper nie będzie w stanie pozbyć się usterki, wówczas musi proporcjonalnie obniżyć cenę nieruchomości i zwrócić nabywcy różnicę. Przy czym usunięcie wady musi się odbyć w taki sposób, aby nie było to zbyt dużą uciążliwością dla nabywcy. Jeśli więc wiązałoby się to z tymczasową wyprowadzką, wówczas może odmówić i żądać obniżenia ceny. W ostateczności, jeśli wada jest na tyle duża, lub jest ich kilka, co utrudnia lub uniemożliwia korzystanie z nieruchomości, wówczas nabywca może nawet od umowy z deweloperem odstąpić.