Każdy z nas słyszał o księgach wieczystych. Jednak, czy dokładnie wiemy w jakim celu są prowadzone i jak ważną rolę odgrywają? Otóż, okazuje się, że bardzo dużą. Zapewniają nam bowiem bezpieczeństwo podczas obrotu nieruchomościami. Księga wieczysta jest rejestrem dotyczącym danej nieruchomości i prowadzona jest w celu ustalenia stanu prawnego. Warto się temu dokładniej przyjrzeć, gdyż nie możemy zasłaniać się nieznajomością ich treści, ponieważ są one jawne.
Księga Wieczysta – co to takiego ?
Z treścią Księgi Wieczystej do niedawna mogliśmy się zapoznać w odpowiednim dla danego rejonu Wydziale Ksiąg Wieczystych w sądzie rejonowym. To właśnie do tej instytucji należy prowadzenie ksiąg, natomiast czynności w ich zakresie dokonują sędziowie, a także referendarze sądowi. Dzięki rozporządzeniu Ministra Sprawiedliwości z dnia 15 lutego 2016 roku w sprawie zakładania i prowadzenia ksiąg wieczystych w systemie teleinformatycznym, dostęp do ksiąg został udostępniony on -line na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Zapoznanie się z treścią księgi jest bezpłatne. Opłaty należy wnieść przy założeniu księgi wieczystej, dokonaniu zmian we wpisie lub przy wydawaniu zwykłego lub zupełnego odpisu danej księgi.
Działy ksiąg – co nam mówią?
Dział I-0 to oznaczenie geodezyjne nieruchomości, I-Sp to spis praw jakie przysługują tej nieruchomości wobec nieruchomości sąsiednich;
Dział II – dotyczy prawa własności;
Dział III – prawa, roszczenia i ograniczenia, obejmuje wszelkie obciążenia dotyczące tej konkretnej nieruchomości, tzw. prawa obciążające nieruchomość ale także prawa osobiste obciążające właściciela (współwłaściciela) nieruchomości;
Dział IV dotyczy hipotek obciążających tą konkretną nieruchomość.
Rękojmia wiary publicznej
Księga wieczysta reguluje przepisy ustawy z dnia 6 lipca 1982r. o księgach wieczystych i hipotece. W przypadku wystąpienia niezgodności pomiędzy stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej, a rzeczywistym stanem prawnym wprowadzono tzw. rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Pozwala ona rozstrzygnąć na korzyść tego, kto przez czynność prawną według treści księgi nabył własność lub inne prawo.
Wzmianki budzące niepokój
Każda wzmianka umieszczona w II, III lub IV dziale powinna wzbudzić naszą czujność, gdyż nie możemy w tym przypadku powoływać się na rękojmie wiary publicznej ksiąg wieczystych. Każda sygnatura zamieszczona w jednym z wyżej wymienionych działów musi zostać poddana weryfikacji sądowej, aby bez przeszkód móc nabyć nieruchomość.
Zakup mieszkania bez księgi wieczystej
Każda ze stron, a także notariusz są zobowiązani do złożenia wniosku do sądu, gdyż w Polsce istnieje obowiązek zakładania księgi wieczystej dla każdej nieruchomości. Wyjątek stanowi spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Należy również pamiętać, że według polskiego prawa odrębna własność powstaje dopiero z chwilą założenia księgi. Sytuacje, w których następuje nabycie prawa jeszcze przed założeniem księgi dotyczą dwóch przypadków. Po pierwsze umowy z deweloperem, w której jednocześnie wydzielana jest odrębność i następuje przeniesienie własności na nabywcę. Druga kwestia to sądowne lub umowne zniesienie współwłasności. Strony dokonują podziału nieruchomości, jednak również nie są zwolnieni ze złożenia wniosku do sądu w celu założenia odpowiedniej księgi.
Przeglądanie ksiąg
Zapoznanie się z treścią księgi jest bardzo proste. Możemy to robić w sposób bezpłatny na stronie ministerstwa sprawiedliwości pod adresem ekw.ms.gov.pl. Jedynym warunkiem, jaki musimy spełnić to znać numer danej księgi, gdyż sąd nie udzieli nam takiej informacji.